1º Acerca
de la profesión de administrador de fincas.
2º
Naturaleza jurídica de la relación administrador de fincas - Comunidad de Propietarios.
“Arrendamiento de servicios” versus “contrato de mandato”.
3º Duración
del cargo – Consecuencias del desistimiento unilateral del contrato por la
comunidad de propietarios - Responsabilidad civil del administrador.
4º
Resumen y conclusión.
1º ¿Qué
es un administrador de fincas?
Con carácter general podríamos definir la figura del administrador
de fincas como la de un profesional que en
sentido amplio se encarga de la gestión de los intereses de las comunidades de
propietarios.
Centrándonos propiamente en su figura y previamente a entrar
en un análisis jurídico, intentaremos concretar cuáles son sus funciones en el
ámbito de la gestión y llevanza de la Comunidad.
A este respecto me parece muy adecuada y por tanto reproduzco
literalmente las que se emplea en la página web del Consejo General de Colegios
de Administradores de fincas de España que indica en su literalidad: “En la gestión de comunidades de
propietarios, le corresponden al administrador de fincas las obligaciones
fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la
conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en
materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su
caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las
demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas,
debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de
siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con
los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades
contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad
Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad y advertir sobre la morosidad”
Un administrador de fincas debe además potenciar la solución
extrajudicial de conflictos en el ámbito de la Comunidad y para ello deberá
estar necesariamente formado.
El desarrollo de la profesión exige, en la actualidad, que los
administradores de fincas también estén en la vanguardia del uso de las nuevas
tecnologías para la gestión de la Comunidad y de sus propias oficinas en
relación con sus administrados, así como de las normas relativas a protección
de datos.
En España la colegiación para un administrador de fincas no
resulta obligatoria, cuestión esta que a
mi juicio, resulta un error ya que un propietario administrado es en definitiva
un consumidor y tan solo un Colegio Profesional puede garantizar entre otras
cuestiones: La ordenación de la profesión, el cumplimiento de unas normas deontológicas, la acreditación de una
cualificación profesional así como una formación continuada, cuestiones todas
estas que pude constatar en un plano personal, puesto que durante algunos años
compagine mi profesión de abogado en ejercicio con la de administrador de
fincas.
A continuación procederemos analizar la figura del
administrador de fincas desde un punto de vista jurídico.
2º Naturaleza
jurídica de la relación administrador de fincas - Comunidad de Propietarios.
“Arrendamiento de servicios” versus “contrato de mandato”.
Para comenzar el análisis de esta cuestión debemos indicar
que en nuestro Derecho se viene produciendo desde hace años un debate en cuanto
a la naturaleza jurídica del contrato de un administrador fincas con una
Comunidad de Propietarios. Esta cuestión no es un mero debate doctrinal
abstracto, si no que resulta muy importante tanto para el administrador como
para el administrado porque de ella nacen las consecuencias jurídicas que les
vinculan y que delimitan sus relaciones profesionales que son diferentes en
ambos casos según donde ubiquemos la naturaleza del contrato.
Estas dos posturas durante un tiempo estuvieron enfrentadas
por lo que se generó cierta inseguridad jurídica, si bien a día de hoy la
segunda de ellas es prácticamente unánime.
La primera de las dos posturas considera que nos
encontraríamos ante un contrato de “arrendamiento de servicios” del artículo 1.544
del Código Civil cuyo tenor literal indica: “En
el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar
una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”.
En este caso el Administrador de fincas se obligaría a prestar un servicio a la Comunidad de
Propietarios concretado en las funciones del art. 20º de la Ley de Propiedad
Horizontal. La Comunidad por su parte se obligaría a pagar un precio previamente
pactado por ello.
Además de las reflejadas en el antedicho artículo 20º pueden obviamente pactarse otras funciones según los intereses y
necesidades de las partes.
La segunda de las posturas
y ya casi absolutamente mayoritaria a día de hoy entiende que la relación
jurídica de la comunidad de propietarios con el administrador de fincas nacería
de un “contrato de mandato” previsto en
el artículo 1.709 del Código Civil que en su tenor literal indica: “Por el contrato de mandato se obliga una
persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de
otra”. Este mandato y de acuerdo con el artículo 1711 del Código Civil es lógicamente retribuido. El mandato se
concretaría igualmente que en el supuesto anterior en las funciones propias del
artículo 20º de la LPH, más las fueran pactadas en contrato.
Una vez determinado que la naturaleza
jurídica es la del “mandato” del artículo 1709 del código civil debemos dar un paso más y preguntarnos cuál es su fundamento jurídico.
Para entender dicha cuestión debemos partir de la idea
inicial de que tradicionalmente se entienden en nuestro Derecho la existencia
de dos tipos de mandato dentro del artículo 1709 y SS del Código Civil, el
representativo y el de gestión, mandato éste último que a su vez resulta
relativamente fácil de confundir con el arrendamiento de servicios.
Debemos también tener en cuenta para continuar nuestro
análisis que en nuestro ordenamiento jurídico sólo pueden ser objeto de mandato
aquellos actos en los que quepa la sustitución, es decir cuando la gestión puede
ser realizada tanto por sí mismo como por otro. Por el contrario, cuando la
actividad o desempeño implican necesariamente acudir a otra persona para que la
lleve a cabo, estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios.
Realizando un análisis de la Jurisprudencia existente no
resulta difícil apreciar que son dos los argumentos principales que se utilizan
para llegar a la antedicha conclusión.
El primero de ellos es la propia sustitución prevista en el artículo 13º de la LPH
en su apartado 5º, que indica de forma literal:
“Las funciones del
secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la
comunidad, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo
mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la
presidencia.”. El
apartado 6º a su vez nos señala “que los
cargos de secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o
bien nombrarse independientemente.” “El cargo de Administrador y, en su caso,
el de secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario,
así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en
corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el
ordenamiento jurídico.”
La Ley de Propiedad Horizontal por tanto en su artículo 13º
contiene expresamente el requisito exigido por el “mandato” que es el de la posibilidad
de sustitución y ello porque según el propio tenor literal del artículo no es
obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la comunidad de
propietarios. Las funciones propias del cargo de administrador como hemos visto
van a ser ejercidas por el presidente de la comunidad salvo, que se acuerde en
la correspondiente Asamblea de Propietarios legalmente convocada elegir a otras personas, en este caso un
administrador de fincas profesional para
el desempeño de este cargo.
Una segunda razón esgrimida por la Jurisprudencia además de
la propia sustitución antedicha es el término utilizado de forma expresa en el
apartado 7º del artículo 13º en relación a la remoción de cargos: “Los designados podrán ser removidos de su
cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de
propietarios, convocada en sesión extraordinaria.” Por tanto el legislador parece que ha querido
situar concretamente al administrador en
el ámbito del mandato, un cargo referenciado de forma expresa en dicho
artículo.
3º DURACIÓN
DEL CARGO - CONSECUENCIAS DEL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL CONTRATO POR LA
COMUNIDAD - REPONSABILIDAD CIVIL DEL ADMINISTRADOR.
Estas son las tres cuestiones jurídicas más habituales que me
he encontrado en mi vida profesional con relación a la cuestión que nos ocupa.
Tratare de dar respuesta a las tres de la forma más precisa posible dentro de
la complejidad y extensión propias del tema, por lo que he optado por no entrar
al análisis de todos los matices posibles que pueden concurrir que dejo para
otro futuro “post”.
Como ocurre con el caso del presidente o con el de secretario
la duración del cargo de administrador según el párrafo 4º del artículo 13 de
la Ley de Propiedad Horizontal lo será de un año plazo perfectamente prorrogable
siempre que los Estatutos de la comunidad de propietarios no indiquen otra
cosa.
Al mismo tiempo y cuando hablamos de un contrato de mandato le
sería también de aplicación el artículo
1733 del Código Civil cuyo tenor literal es el siguiente: “El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al
mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato”.
Esta esta relación jurídica administrador de fincas-comunidad
de propietarios se encuadra además en el grupo de contratos en el que las relaciones
tienen en cuenta el principio "intuito personae" que como ha venido
señalando de forma unánime el Tribunal Supremo pueden resolverse por voluntad
unilateral de cualquiera de las partes, por la simple razón de la pérdida de
confianza de una de las partes que es el elemento fundamental de las mismas.
Por tanto y una vez que conocemos que cabe desistir
unilateralmente del contrato y porque, deberemos indicar también que lógicamente
las consecuencias jurídicas de tal decisión unilateral son distintas según la
renuncia o cese del administrador por la Comunidad de Propietarios obedezca o
no a una razón justificada, es decir la Comunidad de Propietarios puede cesar al administrador en cualquier momento como
hemos señalado pero solo si existe una causa justificada que motive la
extinción de ese contrato no procederá el pago de una indemnización al mismo.
En este sentido se entiende que existe una razón justificada cuando
el administrador de fincas ha incumplido sus obligaciones o bien lo ha hecho de
forma deficiente es decir con “mala praxis “, esto es actuando de forma no
concorde con las reglas técnicas de la administración de fincas comúnmente
admitidas.
En ambos casos además se requiere que se haga con una “entidad
bastante” que en cualquier caso habrá de ser objeto de prueba y decisión por
parte de un Tribunal en su caso, no obstante existe ya una Jurisprudencia
bastante extensa respecto a esta cuestión lo que nos va a permitir determinarla
a priori con bastante exactitud.
Si no concurren los supuestos antedichos, la Comunidad de
Propietarios habría vulnerado el contrato en cuanto al plazo pactado sin justa
causa, debe de operar entonces a favor del administrador de fincas el artículo
1101 del Código Civil: “Quedan sujetos a la indemnización de
los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones
incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo
contravinieren al tenor de aquéllas”. Esta indemnización de daños y perjuicios causados al administrador
debemos ponerla en relación con el con el contenido del artículo 1106 del mismo
cuerpo legal que indica: “La
indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida
que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el
acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes”.
En esta cuestión, insistimos, existe una amplísima literatura
Jurisprudencial y doctrinal.
En este sentido debemos indicar también que, como se
desprende del artículo 13º de la LPH, los honorarios de un administrador de
fincas son un gasto ordinario como cualquier otro en relación a lo contemplado
en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal como obligación expresa de
un propietario : “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o
a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.”
Por último y en cuanto a la posible existencia de
responsabilidad civil de un
administrador de fincas, la misma lógicamente
no va a derivar de una obligación de
resultado, como ocurre en casi todas las relaciones profesionales, sino que lo
hace de un incumplimiento de un deber de ordenada y correcta gestión en el
desarrollo de sus funciones encomendadas, es decir lo que se denomina “lex
artis”.
Es decir, hablaríamos siempre de una actuación inadecuada por
parte del administrador en la ejecución de lo encomendado. Como en cualquier
responsabilidad civil profesional además deben ocasionarse necesariamente unos daños
concretos para la comunidad.
Como en casi todos los “post” que realizo me gusta concluir
con un resumen o nota de conclusiones que expongo a continuación y que
básicamente resultan de la ordenación de los criterios jurisprudenciales
existentes en la materia tratada.
4º
RESUMEN Y CONCLUSIÓN.
Entre los aspectos jurídicos más importantes de los que hemos
tratado, podemos destacar:
1º) La naturaleza jurídica de la relación que media entre
Administrador y Comunidad es la de un contrato de mandato representativo de los
denominados “sui generis” regulado por las normas relativas al mandato,
arts.1.709 y ss. del Código Civil y por el art.13 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
2º) A su vez del
art.1.732,1º del Código Civil se desprende necesariamente que el mandato es
revocable antes de su finalización. La decisión de nombramiento y el cese o
remoción deben decidirse en Junta de Propietarios convocada a tal efecto, con
inclusión expresa dentro del orden del día.
3º) Por la naturaleza del tipo de contrato y por condición de
su característica "intuitu personae” la pérdida de confianza sería motivo
suficiente para esa revocación del mandato. Por otra parte si esta fuera injustificada la Comunidad de Propietarios
deberá indemnizar al Administrador cesado por los daños y perjuicios causados
en función del artículo el art.1.101 del C.C.
4º) Por último y como hemos indicado “ut supra”, existirá
responsabilidad civil por parte del administrador, no por la no obtención de un
resultado, si no por un incumplimiento por acción u omisión de sus funciones
conforme a la “lex artis” aplicable a su profesión, sirviéndonos de orientación
para el caso concreto la abundante Jurisprudencia existente.
Finalmente me permito destacar una vez más la relevancia de
la contratación de un administrador de fincas debidamente colegiado, y en el
caso no recomendado de que el profesional a contratar no lo esté se debe
extremar la comprobación y observancia de su cualificación profesional y modo
de actuar, ya que, como he indicado en distintas ocasiones, la colegiación en
esta profesión, supone una garantía para los propietarios-consumidores que se
verán amparados por el control y supervisión de la propia institución.
Antonio Navarro Selfa.
Abogado en ejercicio. Decano del Colegio de abogados de
Cartagena.
Profesor de la EPJ Cartagena y del master de acceso a la
abogacía en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.
En Cartagena a 29 de septiembre de 2019.
