ALGUNAS
CUESTIONES PRÁCTICAS RELATIVAS A LAS NOTIFICACIONES EN EL ÁMBITO DE LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
Con frecuencia surgen en el
ámbito de las comunidades de propietarios dudas sobre la validez de la
realización de las notificaciones y la efectividad de estas, dudas tales como si es necesario por parte de
la Comunidad averiguar el domicilio del comunero destinatario o sobre la
exigencia o no de comunicación fehaciente a la hora de convocar una junta o
hacer un requerimiento, etc.
La casuística es enorme y a todo
ello se suma la incorporación de las nuevas tecnologías como canales de
comunicación rápidos y eficaces a los que cabe atribuir efectos jurídicos en
ocasiones y bajo determinados parámetros. Con el propósito de despejar todas estas
cuestiones comenzaré por delimitar el
ámbito al que nos referimos y por exponer el tratamiento legal del mismo.
En primer lugar me estoy
refiriendo exclusivamente a las comunicaciones que por parte de la comunidad de
propietarios se realizan tanto a los propietarios de las fincas integrantes de
las mismas y relativas a las relaciones que como consecuencia de su pertenencia
a la comunidad se establecen necesariamente,
convocatorias, requerimientos, notificación de acuerdos etc.
A) Tratamiento legal:
La Ley de Propiedad Horizontal, regula
las notificaciones en su artículo 9 que aborda las obligaciones de los
propietarios respecto de la comunidad y en cuyo apartado h) establece, como una
obligación más, el deber de todo propietario de designar un domicilio a efectos
de notificaciones en los siguientes términos:
"9.1 h) Comunicar a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de
su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones
de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación
se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas
al ocupante del mismo.
Si
intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los
que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales".
Las notificaciones por tanto se realizarán,
en primer lugar en el domicilio en
España que el propietario hubiere designado mediante la comunicación
fehaciente al secretario de la comunidad en cumplimiento de la norma trascrita.
De
no realizar tal designación el domicilio al que se tiene que dirigir la
comunicación de la comunidad, ya sean
citaciones o notificaciones de otra índole, será el del propio piso o local integrado en la comunidad de
propietarios, produciendo plenos efectos la entrega de la notificación al
ocupante de la finca, sin exigir la Ley de Propiedad Horizontal que se trate de
alguien que guarde una cierta relación con el destinatario final de la citación,
es decir valdría cualquier persona que ocupare la finca no siendo ya
responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, que ese tercero entregue a su
vez la comunicación a su destinatario.
Por
último y como subsidiario de los anteriores, es decir, únicamente para
el supuesto de que la notificación en los domicilios anteriores hubiere
fracasado, la Ley prevé una especie de "citación edictal" no
procesal, circunscrita al ámbito de las relaciones de derecho material entre la
Comunidad y el propietario del piso o local, mediante colocación en el tablón
de anuncios de la Comunidad o en el lugar visible de uso general habilitado al
efecto, de una diligencia en la que se exprese la fecha y los motivos por lo
que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente, que
en cualquier caso y aunque no se exija recomendamos hacer siempre como
complemento de las anteriores.
B) Algunos supuestos comunes a la “luz” de la
Jurisprudencia.
Existe como hemos indicado una
enorme casuística al respecto e incluso jurisprudencia menor que podría
perfilarse en algunos supuestos como contradictoria respecto de algunas
Audiencias Provinciales. Procedemos a relacionar algunos supuestos frecuentes ilustrados
con Jurisprudencia y doctrina.
1º La comunidad de propietarios no tiene
obligación ninguna de averiguar el domicilio del comunero ni realizar pesquisa
alguna fuera de la diligencia debida en aplicación del artículo 9h.
Es
obligación del propietario la designación de un domicilio a efectos de
notificaciones, sin que sea exigible a la comunidad la averiguación del mismo
para que éstas se puedan tener por realizadas, así :
-STS,
Sala Primera, de lo Civil, 5-7-2006: Realizado
el requerimiento en el domicilio designado, el mismo es válido y se entiende
como recibido si no se ha comunicado a la Comunidad el cambio a efectos de
notificaciones
-AP
Alicante, 12 de septiembre de 2012.
"... De entrada, ha de significarse que la
ahora apelante es propietaria de dos viviendas en la comunidad y sólo se alega
que una de ellas está arrendada, y además, aún cuando fuera la única, no puede
imputarse ni a la comunidad ni al Juzgado que el emplazamiento se haya
verificado en una de las viviendas, ya que es obligación de la comunera, según
establece el art. 9, 1, h) de la L.P.H. es comunicar a la comunidad un
domicilio para notificaciones de los asuntos relacionados con ella, y en
defecto de esa designación, se acudirá al piso o local.
2 º.-
Es válido el acuerdo adoptado incluso sin convocatoria a la Junta, si al propietario
se le ha notificado el acta de la misma, y no impugnó judicialmente el acuerdo
y la no convocatoria a la misma.
-AP
Orense 18 de enero de 2018.
“El
artº 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece, que los acuerdos de la
Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con
lo establecido en la legislación procesal general. Concretamente, en el
supuesto de acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal (como
sucedería en el caso) o a los Estatutos de la comunidad, "la acción
caducará al año". Cuyo plazo, para los propietarios ausentes, se computará
a partir de la comunicación de tal acuerdo. En los restantes casos, la acción
caducará a los tres meses de su adopción.”
3 º.- No se exige con carácter general fehaciencia
en la citación que se practique a los comuneros, así:
AP
Murcia, Sec. 5.ª, de 27 de junio de 2008
"... no estamos de acuerdo sin embargo
en cuanto no considerar probado que el mismo no fué citado. Pués ha declarado
el presidente y el administrador y otros propietarios la remisión por correo de
las citaciones, y la exposición en el tablón de anuncios de la correspondiente
convocatoria, y que dicha Junta se ha celebrado el día 3/08/05, en pleno
periodo de ocupación de la urbanización en verano, por tener esta
característica la misma, por lo que difícilmente se puede considerar que el
demandante no tuvo conocimiento de una Junta a la que asisten físicamente 43
vecinos del inmueble, pués como dice la Sentencia de 11/07/06 de esta Audiencia
que se alega en el recurso, la LHP no exige ninguna forma de feaciencia en la
recepción de la comunicación, aun cuando establece en el art. 9.1 .h que se
haga por cualquier medio de los allí establecidos, debiéndose considerar que si
en las citaciones se ha seguido el sistema ordinario que hasta ahora venía
siendo utilizado sin quejas de ninguno de los propietarios, este resulte
suficiente. Y si es cierto que la negativa del demandante de haber recibido la
citación traslada el onus probandi a la Comunidad de Propietarios, se debe
considerar que las declaraciones del presidente y administrador asegurando la
remisión por correo y el hecho de que se celebrara en el mes de agosto con
asistencia personal de 43 vecinos, constando la citación en el tablón de
anuncios, queda probada dicha recepción de la comunicación de la existencia de
la Junta de propietarios, en consecuencia el recurso debe de ser estimado.
..."
En particular, consideramos los métodos más habituales:
Aº.- La notificación por
email, (cada vez más extendida), que es
válida siempre que sea el método habitual de comunicación entre Comunidad y
comunero, y no exista una oposición expresa de este último.
AP de Granada, 22 de Enero de 2016.
"... En el caso enjuiciado, no cabe
duda que el uso del correo electrónico, venía siendo lo habitual como forma de
comunicación y de notificación de la comunidad a sus integrantes, sistema que,
sin duda, resulta más natural, rápido e igualmente fiable que la comunicación
por correo certificado, o fijación en el tablón de anuncios, sin perjuicio,
claro, de que estos medios también se puedan y/o, deban utilizar. Si a ello se
añade que se trató de una Junta de propietarios extraordinaria, que supone
premura y urgencia en la convocatoria, no cabe duda que, como veremos, la forma
de citación y notificación fue correcta. La testifical, además, reconoce que se
exponen en lugar visible de la comunidad. ..."
Bº.-Con las mismas condiciones es válida es
la citación por buzoneo si
se cumplen los requisitos establecidos Jurisprudencialmente.
Audiencia
Provincial de Málaga, 8 de octubre de
2013
“No puede alegarse que no es válida la
citación por introducción de la convocatoria a la junta en el buzón cuando la
misma es la usual en la comunidad y el comunero impugnante nunca se opuso a
dicho sistema”
Cº.-También es válida la notificación por correo ordinario
en el domicilio indicado en el artículo
9 si los parámetros antedichos se han cumplido.
AP de Murcia,
6 de marzo de 2013.
“… de modo que la forma utilizada por la
Comunidad de remitir la citación o notificación por correo ordinario no
estimamos, que contravenga o conculque lo dispuesto en los Estatutos. Es más, consideramos que fue válido una vez
acreditado a través de la prueba testifical (administrador Juan Francisco y
Armando que fue presidente de la Comunidad), que ese mecanismo era el que se
venía utilizando habitualmente sin que existiera protesta o queja alguna por
los comuneros integrantes de la Comunidad de …, apareciendo, por tanto, como un
método utilizado de forma usual y pacífica, admitiendo todos esa
flexibilización en los requisitos de la citación, siendo de traer a colación,
en base a ello, la doctrina de los actos propios, viniendo a acreditar el
certificado emitido por el administrador de la citada Comunidad (documento nº 3
de la contestación, folio 78), que a la hoy apelante se le remitió por correo
ordinario las convocatorias y acuerdos en su dirección comunicada sin que se
produjera devolución del correo por el correo postal, con lo cual, partiendo de
tal hecho constatado, hemos de presumir que en el concreto caso que nos ocupa
los actos de comunicación se efectuaron según el método habitualmente utilizado
..."
Por tanto y como resumen se pueda considerar
acreditado según la Jurisprudencia “haber
tenido lugar la citación” de un comunero a la Junta general, aunque no
conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse
de recibo, siempre que se trate que se trate de un sistema habitual de
comunicación entre la comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus
integrantes.
Es obvio
que lo que muy acertadamente han pretendido los tribunales es normalizar la
vida de la comunidad y evitar dificultar el funcionamiento de esta , mediante
la aceptación de un sistema flexible armónico con la propia Ley de Propiedad
Horizontal y el artículo 3.1 del código civil : “Las normas se interpretarán…….en relación con el contexto, los
antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que
han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de
aquéllas”.
En
definitiva de esta manera se intenta armonizar los derechos de la Comunidad y de
los comuneros alejándose de un rigorismo extremo.
Sería
impensable que una comunidad normal como lo son la mayoría, tuviera que hacer
todas las notificaciones de forma fehaciente, dado que económica y
materialmente estaría condenada a la inoperatividad absoluta.
Para concluir y siguiendo el
contenido de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5.ª de Cartagena dictada en fecha 14 de
febrero de 2011, extraordinariamente aclaratoria en cuanto al tema que nos
ocupa establecemos tres conclusiones
:
-El artículo 9 h) de la LHP, establece tres mecanismos de notificación previstos con carácter subsidiario
uno a otro: domicilio designado por el propietario, piso o local situado en el inmueble y mediante
publicación en el tablón de anuncios de la comunidad.
-Tan solo para el último de ellos se exige
una cierta formalidad, mientras que para los otros dos existe libertad
de forma, que habrá de cumplir ciertas reglas a efectos de acreditación
probatoria, interpretándose siempre de forma flexible.
-Dado que es común que cualquier comunidad realice
la citación por entrega en mano, en el buzón del propietario o por correo
ordinario, de forma que no queda constancia documental de tal notificación, a tal
efecto resulta eficaz como prueba de la realización en forma de la citación,
por ejemplo, la certificación del secretario administrador de tal comunicación,
así como la testifical del mismo en tal sentido, a publicación en el tablón de
anuncios en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH de la convocatoria, la
no existencia de quejas por parte del propietario en ocasiones anteriores y la acreditación así mismo, de ser la forma
usual de comunicación de la Comunidad a sus comuneros.
En Cartagena a 14 de junio de 2018.
Antonio
José Navarro Selfa, abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de
Abogados de Cartagena.
Profesor
de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos
Urbanos y Propiedad Horizontal.
Profesor
del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil.
Saludos y enhorabuena por el artículo.
ResponderEliminarDespués de leerlo tengo una duda. Si el propietario cambia de domicilio y se lo "dice" verbalmente a la comunidad y no hay constancia por escrito, ¿no podría luego alegar que el nunca comunicó a la comunidad que cambió de domicilio y el que le intentaron notificar no es válido?. Gracias.
Es una cuestión de prueba.
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