tag:blogger.com,1999:blog-67370071137987241122024-03-05T09:13:41.883-08:00Navarro SelfaAntonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.comBlogger27125tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-7902175045368299532020-03-20T06:13:00.000-07:002020-03-20T06:13:28.480-07:00INCIDENCIAS PRÁCTICAS DE LA PANDEMIA DEL COVID19 EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO DE VIVIENDA- UN PRIMER ANÁLISIS<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Como consecuencia de los recientes
acontecimientos relacionados con la pandemia del Covid-19<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>a nivel global y, en España en particular la
declaración del estado de alarma mediante la publicación del RD 463/2020 de 14
de marzo, surgen numerosas dudas entre nuestros clientes, arrendadores y
arrendatarios respecto de la repercusión de dicha declaración en los
arrendamientos de los que son titulares.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Las consecuencias económicas de la declaración
de estado de alarma son aún imprevisibles a medio y largo plazo,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>pero a corto ha provocado ya el cierre al
público de los locales y establecimientos minoristas, con las excepciones
indicadas en el artículo 10 del RD 463/2020,<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>durante el tiempo que permanezcamos en tal situación. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Vamos a centrar esta primera reflexión
en las consecuencias que tiene la declaración del estado de alarma en los
contratos de arrendamiento de locales,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>establecimientos
comerciales y aquéllos incluidos en la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos como
de uso distinto de vivienda que son los inicialmente afectados por la medida de
cierre al público. A diferencia de otro países como Francia, en España, las
medidas adoptadas hasta el momento por el Gobierno concretadas en el Real
Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, no se refieren al ámbito arrendaticio,
siendo la respuesta del presidente a la situación apelar a la buena voluntad de
arrendadores y arrendatarios para facilitar el pago y cobro de las rentas.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Cabe por tanto preguntarse si la
actual situación de cierre y caída o inexistencia de ingresos de los comercios
y profesionales afectados puede provocar o no la suspensión de los contratos o
el cese de la obligación del pago de la renta por causas sobrevenidas e, incluso,
su resolución.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Nuestra normativa arrendaticia en
fincas urbanas no contempla la posibilidad de suspensión de los contratos más
que en determinados supuestos referidos a la realización de obras de
conservación o acordadas por una autoridad competente que hagan la vivienda
inhabitable o, en el caso de los locales, inservible a su fin mientras duren
las obras, por lo que no es posible por esa vía la suspensión de los contratos
o exoneración del pago de la renta en la actual situación.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En el ámbito de los arrendamientos
rústicos, el artículo 1575 del C.Civil, que pudiera ser aplicable por
analogía,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>contempla la posibilidad de
reducción de la renta si se dan circunstancias de pérdida de más de la mitad de
frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (no en el supuesto de
casos fortuitos ordinarios), salvo siempre el pacto especial en contrario, pero
no la suspensión ni resolución por dicha causa del contrato. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Sin embargo nuestro Derecho cuenta
con mecanismos que pudieran dar respuesta y solución a la situación creada, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>la llamada cláusula “rebus sic stantibus”, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>no positivizada en norma alguna sino de
creación exclusivamente jurisprudencial. Conforme a su concepción clásica, la
cláusula rebus exigía la concurrencia de los siguientes requisitos:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 35.4pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">1º. Alteración extraordinaria de las
circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las
concurrentes al tiempo de su celebración. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 35.4pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">2º. Desproporción exorbitante y fuera
de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que
derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 35.4pt; text-align: justify; text-indent: 3.0pt;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">3º. Que todo ello
acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente
imprevisibles. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 35.4pt; text-align: justify; text-indent: 3.0pt;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">4º. Que carezca de otro
medio para remediar y salvar el perjuicio (sentencias de la Sala de lo Civil
del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1987 y 6 de junio de 1959).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La anterior configuración rigorista
ha ido evolucionando en su aplicación hasta una postura más flexibilizada como
consecuencia de la crisis económica iniciada en 2008 y de la que es exponente
entre otras la STS de 30 de junio de 2014, rec. 2250/2012 al decir:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 35.4pt; text-align: justify;">
<i><span style="background: white; color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">“… su
incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base <u>económica
que informó inicialmente el contrato</u> celebrado, y considerando que se
produce tal hecho cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio
resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del
contrato (viabilidad del mismo), como cuando represente una alteración significativa
o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones
(conmutatividad del contrato) …”.</span><o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La aplicación de la cláusula rebus se
configura por tanto como una posible vía para producir una reducción de la
renta y otras obligaciones contractuales con el fin de ajustar el desequilibrio
que la nueva situación produce y atenuar los efectos de una situación no
prevista, debiendo prevalecer el principio de conservación del negocio jurídico
y el equilibrio de prestaciones, si bien cabría la posibilidad de suspensión o,
en el peor de los casos resolución.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>No obstante, la cláusula rebus no es en
absoluto de aplicación automática a todos los contratos de arrendamiento, en
particular los de arrendamiento de uso distinto de vivienda, locales comerciales,
oficinas, alquiler de temporada etc y habría de verse caso por caso .<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Dichos contratos se rigen principalmente por
la voluntad de las partes expresada en el contrato con un amplio margen de
disposición a las mismas, por lo que habrá que estar en cada supuesto a los
pactos individuales incluidos en el contrato, analizando su clausulado de forma
exhaustiva. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Habrá que atender por
ejemplo a la duración pactada en los contratos y detectar posibles acuerdos que
se hubieran incluido para dar respuesta a situaciones sobrevenidas, así como
las facultades de desistimiento y otro tipo de mecanismos de ajuste o de
asunción de riesgo, que en su conjunto en relación con la antedicha cláusula
resultan complejos de analizar.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Dicho lo anterior, quizás es pronto
para iniciar cualquier tipo de acción judicial en dicho sentido toda vez que se
desconoce aún el alcance económico real de la crisis, su duración y por
supuesto las posibles medidas que pueda ir adoptando el ejecutivo en el
futuro.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Sin embargo entiendo como
primera medida aconsejable, según la sensatez que en esta situación debe de
primar, podría ser la de alcanzar acuerdos temporales entre arrendadores y
arrendatarios para intentar atenuar la carga que supone la situación actual
atendiendo a principios de equidad y proporcionalidad. Para evitar perjuicios
posteriores es necesario que dichos acuerdos se documenten siempre por escrito
al máximo detalle, dado que las condonaciones totales o parciales de forma
unilateral por parte del arrendador y sin reflejo documental sino están
debidamente redactado no van a impedir el cumplimiento de las obligaciones
fiscales en los mismos términos que antes de la modificación. Además como hemos
indicado las condiciones del contrato lo pueden convertir en más o menos
favorable para arrendador o arrendatario<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>según la situación. Para todo ello es necesario contar con la asistencia
de profesionales del Derecho <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>que ayuden
a alcanzar una solución extrajudicial al problema y a documentar y gestionar
eficazmente la situación, porque a día de hoy resulta jurídicamente un problema
bastante complejo.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Antonio Navarro Selfa</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<br /></div>
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-46745772962262910722019-11-28T09:43:00.000-08:002019-11-28T09:43:07.757-08:00<h2 class="date-header" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Neucha; font-size: 20px; font-stretch: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-numeric: normal; line-height: normal; margin: 0px; min-height: 0px; position: relative;">
<br /></h2>
<div class="date-posts" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Lato; font-size: 20px; font-weight: 700;">
<div class="post-outer">
<div class="post hentry uncustomized-post-template" itemprop="blogPost" itemscope="itemscope" itemtype="http://schema.org/BlogPosting" style="margin: 0px 0px 25px; min-height: 0px; position: relative;">
<a href="https://www.blogger.com/null" name="897189065739924575"></a><h3 class="post-title entry-title" itemprop="name" style="font-family: Impact, sans-serif; font-size: 22px; font-stretch: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-numeric: normal; font-weight: normal; line-height: normal; margin: 0.75em 0px 0px; position: relative;">
Algunas cuestiones prácticas sobre la imposibilidad de aprobación de acuerdos en el apartado de “ruegos y preguntas”, en el marco de un Junta de Comunidad de Propietarios. Artículo 16 de la LPH.</h3>
<div class="post-header" style="font-size: 18px; line-height: 1.6; margin: 0px 0px 1.5em;">
<div class="post-header-line-1">
</div>
</div>
<div class="post-body entry-content" id="post-body-897189065739924575" itemprop="description articleBody" style="font-size: 22px; line-height: 1.4; position: relative; width: 840px;">
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Como introducción podemos afirmar que el polémico y genérico apartado de "ruegos y preguntas" incluido en el orden del día de cualquier Junta de Comunidad de Propietarios, es precisamente eso, la mera formulación de solicitudes o preguntas de los propietarios a la Comunidad o a otros propietarios, y no un "cajón de sastre" en el que quepa incluir sobrevenida y cualquier materia y su consiguiente acuerdo.</span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Sin embargo la realidad cotidiana es frecuentemente contraria a la voluntad de la Ley, (Artículo 16 LPH), y es normal, ver cómo se aprueban acuerdos comunitarios bajo el epígrafe, “ruegos y preguntas” sobre todo en época estival donde en las macro juntas de comunidades de playa se convierten indebidamente en auténticos “órdenes del día paralelos”.</span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span><a href="https://www.blogger.com/null" name="more"></a></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Intentaré de una forma práctica y basándome en jurisprudencia de cada una de las cuestiones abordadas analizar esta cuestión tan habitual en la práctica cotidiana de una comunidad de propietarios, sobre todo en aquellas que no existe un profesional cualificado bien sea administrador de fincas o abogado, asesorando en la Junta ordinaria o extraordinaria que se este celebrando.</span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
</div>
<b style="font-family: calibri, sans-serif; font-size: 11pt; text-align: justify;"><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Como primera cuestión</span></i></b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px; text-align: justify;"> debemos indicar que normativamente en relación a la convocatoria de una Junta de Comunidad de propietarios , ya sea ordinaria o extraordinaria , el art. 16 Ley de Propiedad Horizontal exige que en la convocatoria a junta han de figurar los asuntos a tratar, debiendo redactarse el orden del día de manera clara y concisa para que los propietarios puedan conocer con anterioridad a su celebración el objeto de debate y exigirse un nexo causal entre lo enunciado como tema a tratar, deliberar y aprobar y lo efectivamente acordado en la junta.</span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px; text-align: justify;"><br /></span><div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Así lo viene reiterando la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y ha fijado como doctrina nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha de 15 de junio de 2010, al declarar como Doctrina que:</span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">“La convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fije en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios”.</span></i><br /><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Por tanto</span></i></b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">, podemos afirmar que no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios, y no cumplir con los requisitos de forma del antedicho artículo 16 de la LPH, si bien es verdad, y aquí habrá que llevar mucho cuidado, que dichos acuerdos quedarán convalidados si no son impugnados judicialmente al amparo, forma y plazo establecido en artículo 18 de la LPH.</span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">En este sentido es clara la Sentencia de la AP de Orense 30 de marzo de 2007, que indica en su tenor literal:<i> "... Los acuerdos adoptados en el apartado de ruegos y preguntas no son admisibles con carácter general por su carácter sorpresivo para la buena fe de los propietarios (SSTS 16 de diciembre de 1987 y 26 de junio de 1995) y contradicen lo dispuesto en el artículo 16.2 LPH en cuánto exige la indicación en la convocatoria de los asuntos a tratar. Ahora bien, conforme a la doctrina expuesta, se trata de acuerdos anulables, y no nulos de pleno derecho, por tanto, sometidos a plazo de caducidad. Así lo entiende la reciente STS de 20 de noviembre de 2006, con cita de otras. El precitado artículo 18 atribuye la legitimación para impugnar acuerdos a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes y a los que indebidamente se hubiese privado del derecho a voto, de modo que la comunidad apelante no está legitimada para la impugnación, como no podía ser menos teniendo en cuenta que los acuerdos son adoptados por la propia Comunidad. ..."</i></span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><i><br /></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">La Sentencia de la AP de Asturias, marzo 2015, es especialmente clara en cuanto a su contenido.</span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Es claro que los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios demandada en fechas 5 de febrero de 2010 y 27 de abril de 2012 dentro del apartado "ruegos y preguntas" son nulos, así lo reitera la STS de 12 de enero de 2012 al señalar que "la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios" sin que constituya argumento para declarar la validez el que el acuerdo sea de escasa trascendencia económica; si bien dichos acuerdos han quedado convalidados al no haber sido impugnados dentro del plazo establecido ( STS de 5 de marzo de 2014 ) ya que los acuerdos contrarios a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal no son nulos sino anulables.</span></i><br /><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">De la misma forma</span></i></b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"> también podemos afirmar que tampoco puede alterarse sin previo aviso y en debida forma, el orden del día previamente enviado para su votación, ya que este mandato permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración en el libre ejercicio de sus derechos.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">También es necesario aclarar</span></i></b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"> que Jurisprudencialmente es ya indubitado que no es necesario un orden del día detallado y minucioso para adoptar acuerdos en junta, sino que basta con que figure el tema en cuestión, de ahí que si en el orden del día figurara por ejemplo la expresión “obras realizadas en el bajo de la comunidad”, sería perfectamente legítimo aprobar la iniciación de acciones judiciales sobre la misma. </span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Así en la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 7 de junio de 2012, se analiza de forma clara esta cuestión:</span><br /><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">En el correlativo del recurso refiere la infracción del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia relativa a la convocatoria de la junta, en cuanto que el acuerdo adoptado excede del punto sexto de la convocatoria que señalaba "Trabajos a realizar: acceso al solar anexionado a las zonas comunes de la comunidad". Si bien es cierto que a ningún propietario se le puede privar de conocer con la antelación suficiente los temas a tratar en las Juntas de Propietarios convocadas, a fin de poder concretar su postura y su decisión de asistir o no a la misma, lo que resultaría imposible si en la convocatoria no se precisara los temas a debatir, presupuesto formal al que se refiere el artículo 16.2 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal , no lo es menos que del tenor literal de dicho precepto basta con la mera indicación del orden del día y de los temas que en el se van a tratar, no siendo necesario que la relación de asuntos sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todos las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria, que es lo que ocurre en el presente caso, apareciendo por ello ajustado a derecho el pronunciamiento del Juzgado de la primera instancia sobre el particular.</span></i><br /><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Por último cabe indicar</span></i></b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">, como ya ha manifestado el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 12 de enero de 2012, que la escasa importancia económica no es óbice para que la doctrina antedicha en esta materia sea aplicable al acuerdo adoptado fuera del orden del día. Incorporamos parte del Fundamento Tercero de la antedicha sentencia, por ser al mismo tiempo un resumen todo lo aquí expuesto: </span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">TERCERO.- Requisitos de la convocatoria.</span></i><br /><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">A) La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad (STS de 15 de junio de 2010).</span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.</span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">C) Pues bien, con aplicación de la doctrina jurisprudencial reseñada, el motivo tercero ha de ser estimado al resultar contraria a aquella la sentencia impugnada. Razona la recurrente que con aplicación de la doctrina jurisprudencial declarada en SSTS de 27 de julio de 1993, 26 de junio de 1995, 18 de septiembre de 2006 y 10 de noviembre de 2004, por la cual «no resulta admisible la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas», el acuerdo impugnado relativo a la instalación de grifería y pileta de desagüe ha de ser declarado nulo puesto que el mismo no se reflejó en la convocatoria de la Junta de propietarios.</span></i><br /><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Por el contrario, la Audiencia Provincial, aunque parte de la obligatoriedad de indicar los asuntos a tratar, exigida por el artículo 16.2 LPH, declara válido el acuerdo, punto 4.º adoptado aunque no esté incluido en el orden del día. Basa su decisión en la escasa importancia económica del mismo ya que se concreta en la obligación de abonar como gasto único por propietario el de 41,66 euros. En concreto, razona que la obligatoriedad impuesta por el artículo 16.2 LPH de indicar en la convocatoria los asuntos a tratar no estaría reñida con la flexibilidad en la interpretación de aquel precepto, debiendo excluirse de dicho rigor las cuestiones, como en el presente caso, que por su escasa importancia económica no merezcan de una convocatoria especial.</span></i><br /><i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Esta Sala no puede compartir esta doctrina, pues considera que el hecho de que el acuerdo adoptado, en lo que se refiere al recurso de casación, relativo a la instalación de grifo comunitario y pileta de desagüe, sea de escasa trascendencia económica no constituye un argumento que permita, en contraposición a la doctrina jurisprudencial destacada, declarar la validez de un acuerdo que fue adoptado con vulneración de normas imperativas, al someterse a votación la adopción de un acuerdo sobre una materia que de ningún modo se había fijado en el orden del día tal y como preceptúa el artículo 16.2 LPH.”</span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Cartagena a 28 de noviembre de 2019.</span></b><br /><b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Antonio José Navarro Selfa,</span></b><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"> abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Profesor de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Profesor del máster de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil. </span></div>
</div>
</div>
</div>
</div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-44208496114820048212019-10-01T04:06:00.001-07:002019-10-01T04:06:40.281-07:00BREVE PRONTUARIO JURÍDICO-PRÁCTICO EN TORNO A LA FIGURA DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS PROFESIONAL.<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p> </o:p></span></b><b><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º Acerca
de la profesión de administrador de fincas.</span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2º
Naturaleza jurídica de la relación administrador de fincas - Comunidad de Propietarios.
“Arrendamiento de servicios” versus “contrato de mandato”.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">3º</span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 12.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 14.0pt;"> </span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Duración
del cargo – Consecuencias del desistimiento unilateral del contrato por la
comunidad de propietarios - Responsabilidad civil del administrador.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">4º
Resumen y conclusión.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º ¿Qué
es un administrador de fincas?<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Con carácter general podríamos definir la figura del administrador
de fincas como la de un profesional <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>que en
sentido amplio se encarga de la gestión de los intereses de las comunidades de
propietarios. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Centrándonos propiamente en su figura y previamente a entrar
en un análisis jurídico, intentaremos concretar cuáles son sus funciones en el
ámbito de la gestión y llevanza de la Comunidad. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">A este respecto me parece muy adecuada y por tanto reproduzco
literalmente las que se emplea en la página web del Consejo General de Colegios
de Administradores de fincas de España que indica en su literalidad: <i style="mso-bidi-font-style: normal;">“En la gestión de comunidades de
propietarios, le corresponden al administrador de fincas las obligaciones
fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la
conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en
materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su
caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las
demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas,
debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de
siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con
los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades
contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad
Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad y <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>advertir sobre la morosidad” </i><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Un administrador de fincas debe además potenciar la solución
extrajudicial de conflictos en el ámbito de la Comunidad y para ello deberá
estar necesariamente formado.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El desarrollo de la profesión exige, en la actualidad, que los
administradores de fincas también estén en la vanguardia del uso de las nuevas
tecnologías para la gestión de la Comunidad y de sus propias oficinas en
relación con sus administrados, así como de las normas relativas a protección
de datos.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En España la colegiación para un administrador de fincas no
resulta <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>obligatoria, cuestión esta que a
mi juicio, resulta un error ya que un propietario administrado es en definitiva
un consumidor y tan solo un Colegio Profesional puede garantizar entre otras
cuestiones: La ordenación de la profesión, el cumplimiento de unas<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>normas deontológicas, la acreditación de una
cualificación profesional así como una formación continuada, cuestiones todas
estas que pude constatar en un plano personal, puesto que durante algunos años
compagine mi profesión de abogado en ejercicio con la de administrador de
fincas. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">A continuación procederemos analizar la figura del
administrador de fincas desde un punto de vista jurídico.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2º Naturaleza
jurídica de la relación administrador de fincas - Comunidad de Propietarios.
“Arrendamiento de servicios” versus “contrato de mandato”.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Para comenzar el análisis de esta cuestión debemos indicar
que en nuestro Derecho se viene produciendo desde hace años un debate en cuanto
a la naturaleza jurídica del contrato de un administrador fincas con una
Comunidad de Propietarios. Esta cuestión no es un mero debate doctrinal
abstracto, si no que resulta muy importante tanto para el administrador como
para el administrado porque de ella nacen las consecuencias jurídicas que les
vinculan y que delimitan sus relaciones profesionales que son diferentes en
ambos casos según donde ubiquemos la naturaleza del contrato. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Estas dos posturas durante un tiempo estuvieron enfrentadas
por lo que se generó cierta inseguridad jurídica, si bien a día de hoy la
segunda de ellas es prácticamente unánime.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>La primera<span style="color: #c00000;"> </span>de las dos posturas considera que nos
encontraríamos ante un contrato de “arrendamiento de servicios” del artículo 1.544
del Código Civil cuyo tenor literal indica: <i style="mso-bidi-font-style: normal;">“En
el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar
una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”. <o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En este caso el Administrador de fincas se obligaría a <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>prestar un servicio a la Comunidad de
Propietarios concretado en las funciones del art. 20º de la Ley de Propiedad
Horizontal. La Comunidad por su parte se obligaría a pagar un precio previamente
pactado por ello. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Además de las reflejadas en el antedicho artículo 20º pueden obviamente<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>pactarse otras funciones según los intereses y
necesidades de las partes. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La segunda<span style="color: #c00000;"> </span>de las posturas
y ya casi absolutamente mayoritaria a día de hoy entiende que la relación
jurídica de la comunidad de propietarios con el administrador de fincas nacería
<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>de un “contrato de mandato” previsto en
el artículo 1.709 del Código Civil que en su tenor literal indica: “<i style="mso-bidi-font-style: normal;">Por el contrato de mandato se obliga una
persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de
otra”.</i> Este mandato y de acuerdo con el artículo 1711 del Código Civil<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>es lógicamente retribuido. El mandato se
concretaría igualmente que en el supuesto anterior en las funciones propias del
artículo 20º de la LPH, más las fueran pactadas en contrato. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Una vez determinado que la naturaleza
jurídica es la del “mandato” del artículo 1709 del código civil<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"> </b>debemos dar un paso más<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"> </b>y preguntarnos<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></b>cuál es su fundamento jurídico. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Para entender dicha cuestión debemos partir de la idea
inicial de que tradicionalmente se entienden en nuestro Derecho la existencia
de dos tipos de mandato dentro del artículo 1709 y SS del Código Civil, el
representativo y el de gestión,<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000;"> </span></b>mandato éste último que a su vez resulta
relativamente fácil de confundir con el arrendamiento de servicios.<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="color: #c00000;"><o:p></o:p></span></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Debemos también tener en cuenta para continuar nuestro
análisis que en nuestro ordenamiento jurídico sólo pueden ser objeto de mandato
aquellos actos en los que quepa la sustitución, es decir cuando la gestión puede
ser realizada tanto por sí mismo como por otro. Por el contrario, cuando la
actividad o desempeño implican necesariamente acudir a otra persona para que la
lleve a cabo, estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Realizando un análisis de la Jurisprudencia existente no
resulta difícil apreciar que son dos los argumentos principales que se utilizan
para llegar a la antedicha conclusión. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El primero de ellos es la propia sustitución<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"> </b>prevista en el artículo 13º de la LPH
en su apartado 5º, que indica de forma literal:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">“Las funciones del
secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la
comunidad, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo
mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la
presidencia.”. </span></i><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El
apartado 6º a su vez nos señala <i style="mso-bidi-font-style: normal;">“que los
cargos de secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o
bien nombrarse independientemente.” “El cargo de Administrador y, en su caso,
el de secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario,
así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en
corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el
ordenamiento jurídico.”<o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La Ley de Propiedad Horizontal por tanto en su artículo 13º
contiene expresamente el requisito exigido por el “mandato” que es el de la posibilidad
de sustitución y ello porque según el propio tenor literal del artículo no es
obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la comunidad de
propietarios. Las funciones propias del cargo de administrador como hemos visto
van a ser ejercidas por el presidente de la comunidad salvo, que se acuerde en
la correspondiente Asamblea de Propietarios legalmente convocada <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>elegir a otras personas, en este caso un
administrador de fincas profesional <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>para
el desempeño de este cargo. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Una segunda razón esgrimida por la Jurisprudencia además de
la propia sustitución antedicha es el término utilizado de forma expresa en el
apartado 7º del artículo 13º en relación a la remoción de cargos: <i style="mso-bidi-font-style: normal;">“Los designados podrán ser removidos de su
cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de
propietarios, convocada en sesión extraordinaria.” </i><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Por tanto el legislador parece que ha querido
situar <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>concretamente al administrador en
el ámbito del mandato, un cargo referenciado de forma expresa en dicho
artículo.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">3º DURACIÓN
DEL CARGO - CONSECUENCIAS DEL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL CONTRATO POR LA
COMUNIDAD - REPONSABILIDAD CIVIL DEL ADMINISTRADOR. <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Estas son las tres cuestiones jurídicas más habituales que me
he encontrado en mi vida profesional con relación a la cuestión que nos ocupa.
Tratare de dar respuesta a las tres de la forma más precisa posible dentro de
la complejidad y extensión propias del tema, por lo que he optado por no entrar
al análisis de todos los matices posibles que pueden concurrir que dejo para
otro futuro “post”. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Como ocurre con el caso del presidente o con el de secretario
la duración del cargo de administrador según el párrafo 4º del artículo 13 de
la Ley de Propiedad Horizontal lo será de un año plazo perfectamente prorrogable
siempre que los Estatutos de la comunidad de propietarios no indiquen otra
cosa.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Al mismo tiempo y cuando hablamos de un contrato de mandato le
sería también de aplicación <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>el artículo
1733 del Código Civil cuyo tenor literal es el siguiente: <i style="mso-bidi-font-style: normal;">“El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al
mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato”. <o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Esta esta relación jurídica administrador de fincas-comunidad
de propietarios se encuadra además en el grupo de contratos en el que las relaciones
tienen en cuenta el principio "intuito personae" que como ha venido
señalando de forma unánime el Tribunal Supremo pueden resolverse por voluntad
unilateral de cualquiera de las partes, por la simple razón de la pérdida de
confianza de una de las partes que es el elemento fundamental de las mismas. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por tanto y una vez que conocemos que cabe desistir
unilateralmente del contrato y porque, deberemos indicar también que lógicamente
las consecuencias jurídicas de tal decisión unilateral son distintas según la
renuncia o cese del administrador por la Comunidad de Propietarios obedezca o
no a una razón justificada, es decir la Comunidad de Propietarios puede cesar <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>al administrador en cualquier momento como
hemos señalado pero solo si existe una causa justificada que motive la
extinción de ese contrato no procederá el pago de una indemnización al mismo. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En este sentido se entiende que existe una razón justificada cuando
el administrador de fincas ha incumplido sus obligaciones o bien lo ha hecho de
forma deficiente es decir con “mala praxis “, esto es actuando de forma no
concorde con las reglas técnicas de la administración de fincas comúnmente
admitidas. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En ambos casos además se requiere que se haga con una “entidad
bastante” que en cualquier caso habrá de ser objeto de prueba y decisión por
parte de un Tribunal en su caso, no obstante existe ya una Jurisprudencia
bastante extensa respecto a esta cuestión lo que nos va a permitir determinarla
a priori con bastante exactitud. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Si no concurren los supuestos antedichos, la Comunidad de
Propietarios habría vulnerado el contrato en cuanto al plazo pactado sin justa
causa, debe de operar entonces a favor del administrador de fincas el artículo
1101 del Código Civil: </span>“<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Quedan sujetos a la indemnización de
los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones
incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo
contravinieren al tenor de aquéllas”</span></i><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">. Esta indemnización de daños y perjuicios causados al administrador
debemos ponerla en relación con el con el contenido del artículo 1106 del mismo
cuerpo legal que indica: “<i style="mso-bidi-font-style: normal;">La
indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida
que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el
acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes”.<o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En esta cuestión, insistimos, existe una amplísima literatura
Jurisprudencial y doctrinal.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En este sentido debemos indicar también que, como se
desprende del artículo 13º de la LPH, los honorarios de un administrador de
fincas son un gasto ordinario como cualquier otro en relación a lo contemplado
en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal como obligación expresa de
un propietario :</span><i style="mso-bidi-font-style: normal;"> “</i><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o
a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.”<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por último y en cuanto a la posible existencia de
responsabilidad civil <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>de un
administrador de fincas,<span style="color: #c00000;"> </span>la misma lógicamente
no va a derivar <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>de una obligación de
resultado, como ocurre en casi todas las relaciones profesionales, sino que lo
hace de un incumplimiento de un deber de ordenada y correcta gestión en el
desarrollo de sus funciones encomendadas, es decir lo que se denomina “lex
artis”. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Es decir, hablaríamos siempre de una actuación inadecuada por
parte del administrador en la ejecución de lo encomendado. Como en cualquier
responsabilidad civil profesional además deben ocasionarse necesariamente unos daños
concretos para la comunidad. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Como en casi todos los “post” que realizo me gusta concluir
con un resumen o nota de conclusiones que expongo a continuación y que
básicamente resultan de la ordenación de los criterios jurisprudenciales
existentes en la materia tratada.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #b02630; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">4º
RESUMEN Y CONCLUSIÓN. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Entre los aspectos jurídicos más importantes de los que hemos
tratado, podemos destacar:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º) La naturaleza jurídica de la relación que media entre
Administrador y Comunidad es la de un contrato de mandato representativo de los
denominados “sui generis” regulado por las normas relativas al mandato,
arts.1.709 y ss. del Código Civil y por el art.13 de la Ley de Propiedad
Horizontal. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>2º) A su vez del
art.1.732,1º del Código Civil se desprende necesariamente que el mandato es
revocable antes de su finalización. La decisión de nombramiento y el cese o
remoción deben decidirse en Junta de Propietarios convocada a tal efecto, con
inclusión expresa dentro del orden del día. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">3º) Por la naturaleza del tipo de contrato y por condición de
su característica "intuitu personae” la pérdida de confianza sería motivo
suficiente para esa revocación del mandato. Por otra parte si esta fuera<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>injustificada la Comunidad de Propietarios
deberá indemnizar al Administrador cesado por los daños y perjuicios causados
en función del artículo el art.1.101 del C.C. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">4º) Por último y como hemos indicado “ut supra”, existirá
responsabilidad civil por parte del administrador, no por la no obtención de un
resultado, si no por un incumplimiento por acción u omisión de sus funciones
conforme a la “lex artis” aplicable a su profesión, sirviéndonos de orientación
para el caso concreto la abundante Jurisprudencia existente. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Finalmente me permito destacar una vez más la relevancia de
la contratación de un administrador de fincas debidamente colegiado, y en el
caso no recomendado de que el profesional a contratar no lo esté se debe
extremar la comprobación y observancia de su cualificación profesional y modo
de actuar, ya que, como he indicado en distintas ocasiones, la colegiación en
esta profesión, supone una garantía para los propietarios-consumidores que se
verán amparados por el control y supervisión de la propia institución.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Antonio Navarro Selfa.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Abogado en ejercicio. Decano del Colegio de abogados de
Cartagena.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Profesor de la EPJ Cartagena y del master de acceso a la
abogacía en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En Cartagena a 29 de septiembre de 2019.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-55343602692779440212019-07-09T03:54:00.000-07:002019-07-09T03:55:02.106-07:00ALGUNAS CUESTIONES PRÁCTICAS SUSTANTIVAS Y PROCESALES SOBRE ACUERDOS NULOS Y ANULABLES EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
A modo de necesaria introducción
y de forma muy resumida debemos indicar que conforme establece el párrafo
primero del art. 18, LPH, los acuerdos adoptados por una junta de propietarios <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">serán impugnables en tres supuestos
concretos</b>:<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
1º Cuando sean contrarios a la
ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
En este caso la acción judicial
caduca al año, mientras que en los supuestos 2º y 3º de este apartado a los
tres meses.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;">2º</b> Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la
propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;">3º</b> Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de
derecho.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Como recordatorio indicaremos que
necesariamente el plazo de impugnación del acuerdo ha de contarse de fecha a
fecha, de acuerdo con el artículo 5.1 CC al ser un plazo de caducidad que <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>opera por el mero paso del tiempo y no es
susceptible de interrupción.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
El propio artículo 18 de la LPH, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>en su párrafo segundo nos indica que los “<b style="mso-bidi-font-weight: normal;">legitimados</b> <b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;">para impugnar </i></b><i style="mso-bidi-font-style: normal;">estos acuerdos adoptados por la junta de
propietarios son necesaria y exclusivamente<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>los propietarios<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>que hubiesen
salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”</i>. El antedicho
párrafo nos indica además que para entablar la acción judicial el propietario
deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con
la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Dicho todo esto es igualmente
necesario recordar que, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>la impugnación de los acuerdos se encuentra
sometida a un <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">plazo de caducidad </b>cuyo
transcurso, cuando no tiene lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o
defecto del que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer, transformándolo en
válido cualquiera que fuese su contenido.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Sirva como ejemplo de lo
antedicho, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>21 de marzo de 2018 siendo Ponente Don
Antonio Salas Carceler: <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
“Por tanto no existe nulidad y,
aunque pudiera existir, al tratarse en el caso de acuerdo que vulneraría
exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontraríamos ante un
supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad
dentro de los plazos establecidos en la Ley, ampliamente superados en el caso.
Esta sala en sentencia, entre otras, núm. 131/2014 , acorde con las señaladas
por la parte recurrente y con la núm. 104/2013 de 27 febrero , dice que «De
esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre
alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a
requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo
establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Igualmente y desde el punto de
vista procesal debemos recordar también que si bien la nulidad de pleno
derecho,- ipso iure e insubsanable-, puede oponerse por vía de acción o
excepción, habida cuenta del carácter declarativo del pronunciamiento que la
reconozca, por el contrario, la anulabilidad únicamente la podemos hacer valer
bien por vía de acción, bien mediante una demanda reconvencional dentro del
plazo antedicho del artículo 18 de la LPH.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Para concluir y volviendo al núcleo
del tema que nos ocupa podemos afirmar sin ningún género de dudas que la actual
redacción del artículo 18 de la LPH, y la Jurisprudencia que lo interpreta considera
que los acuerdos que entrañan alguna infracción de la Ley de Propiedad
Horizontal o de los estatutos de la Comunidad, es decir los del primer
apartado, son <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">meramente anulables</b> otorgándoles
conforme a dicha calificación jurídica el plazo de un año para ejercer la
acción , mientras que aquellos que suponen una infracción de cualquier otra Ley
imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el
caso de contravención, o sean contrarios a la moral o el orden público o
impliquen un fraude de ley, han de ser conceptuados <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">nulos de</b> <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">pleno derecho</b>,
conforme al art. 6.3 del Código Civil y, por tanto y lógicamente <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>insubsanables por el mero transcurso del
tiempo. <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
A tenor de lo antedicho un
ejemplo muy aclaratorio respecto del concepto de acuerdo <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>nulo de pleno derecho lo encontramos en la
Sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo de fecha 07/06/2018, en ella se
indica: <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">“Descendiendo al caso enjuiciado, y para una mejor inteligencia de la
decisión de la sala, es preciso distinguir dos supuestos: El primero sería
aquél en el que la Comunidad litiga con un comunero, es vencido éste en el
pleito y es condenado en costas, pero goza del beneficio de justicia gratuita.<o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">Si la Comunidad adoptase el acuerdo de exigirle, inmediatamente después
de haberse tasado las costas, el abono de éstas, el acuerdo sería contrario a
una ley distinta a la Ley de Propiedad Horizontal, <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">en concreto el art. 36.2 de la Ley 1/1996 de Asistencia Jurídica
Gratuita que</b> establece que el beneficio lleva consigo la no exacción de las
costas causadas, siempre que dentro de los tres años siguientes a la concesión
del derecho no viniese a mejor fortuna.<o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;">Por tanto el acuerdo de exacción
sería nulo, no anulable, por contrario a una Ley, que no es la de Propiedad
Horizontal.” <o:p></o:p></i></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Otra sentencia muy ilustrativa
sobre la cuestión<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>sería<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>la de la<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>Audiencia Provincial de Baleares de 20 de noviembre de 2015, pues se
impugna en concreto un acuerdo de corte de suministro de agua a un comunero
aprobado en Junta de Propietarios por impago de la cuota común.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
La Sala en este caso nos indica
literalmente: <b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><o:p></o:p></i></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">“En materia de propiedad horizontal deben diferenciarse, tal como lo
hace la STS de 5 de mayo de 2000, por un lado, los acuerdos anulables
susceptibles de sanación por caducidad entre los que se encuentran los que
incidan en ilegalidad por infracción de preceptos de la Ley de Propiedad
Horizontal o los Estatutos, a los que el Art.18.3 de la misma norma otorga un
plazo de impugnación de un año. Y, por otro lado, los acuerdos viciados de
nulidad radical o absoluta por infringir cualquier otra Ley imperativa o
prohibitiva que no tenga establecidos unos efectos distintos para el caso de su
contravención ( artículo 6.3 del Código Civil ) o por ser contrarios a la
moral, al orden público o impliquen fraude de ley. <o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;">En el caso de autos, la nulidad
que los actores pretenden hacer valer es claramente la absoluta o radical pues
sostienen que el acuerdo impugnado es contrario al artículo 33 de la
Constitución Española, por su contenido expropiatorio y por ello, no procede
tener por caducada la acción”<o:p></o:p></i></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><br /></i></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Como último ejemplo, la Sentencia
del TS de fecha 11 de Junio de 2016.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">“Afirmada la vinculación que produce la norma administrativa
imperativa, hay que examinar los acuerdos impugnados. El inmueble tenía un
servicio de portero automático, que fue inutilizado por los acuerdos de los
propietarios porque se había generado una sensación de inseguridad a raíz de
una serie de ataques a la propiedad acaecidos en el propio inmueble. La
comunidad tomó el acuerdo de cerrar la puerta del portal con llave, con lo que
se impedía el acceso, pero también la salida libre por el único paso que tiene
el citado inmueble. Ello resulta contrario a lo establecido en los artículos 44
y 45 de la ley 19/1999, que imponen la obligación de dejar expedita la salida
prohibiendo cualquier clase de elementos que impidan su utilización. Resulta
claro que si se impone una sanción es porque el tipo descrito incluye una norma
imperativa, en virtud de lo que dispone el art. 18.1 a) de la Ley de Propiedad
Horizontal, que establece que los acuerdos son impugnables "cuando sean
contrarios a la ley [...]". Ello debe integrarse con lo dispuesto en el
artículo <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">6.3 CC, por lo que los acuerdos
tomados en contra de esta norma son nulos de pleno derecho por ser contrarios a
la norma imperativa, contenida en la Ley autonómica 19/1999.”<o:p></o:p></b></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><br /></b></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Para finalizar debemos aclarar
que el Tribunal Supremo mantiene una excepción a todo lo antedicho que viene
sosteniendo de manera reiterada y que he podido comprobar genera cierta
confusión no ya entre los profesionales sino también entre Juzgados de Primera
Instancia y Audiencias Provinciales.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Esta excepción radica en el
nombramiento de Presidente de la Comunidad a persona no propietaria.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Lo cierto es que por <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>mucho que he intentado ahondar en el tema no
alcanzo a encontrar sentido jurídico a tal doctrina porque al final hablamos
del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal que <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>trata del nombramiento de Presidente de quien
no es propietario, y desde luego al menos a mi juicio no concuerda con lo
derivado del artículo 6.3 del Código Civil ni con la redacción del propio
artículo 18 de la LPH, si bien como tal doctrina y sin más consideración debe
ser acatada. <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
TS, Sala Primera, de lo Civil, 23
de septiembre de 2015<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Es nulo de pleno derecho el
nombramiento de quien no es propietario como Presidente de la Comunidad <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">"... Se alega la infracción de la doctrina jurisprudencial
contenida en las sentencias de esta Sala de 28 de octubre de 1974 y 11 de
noviembre de 2009.<o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">Aun cuando es cierto que tales sentencias mantienen la tesis de la
parte recurrente -la sentencia más reciente a efectos de no negar la
legitimación a la Comunidad demandada por el hecho de haber actuado en el
proceso a través de su presidente no propietario-, la mayoría de las sentencias
dictadas por esta Sala se han inclinado por la posición contraria considerando
que se trata de una nulidad absoluta e insubsanable por tratarse de un acto
contrario a la ley.<o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">Así la sentencia núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002 , dice que
«la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del
nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es
propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005 , citada en la de 13
de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de
julio , modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13 -), que
"evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal
es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho,
conforme al art. 6.3 del Código Civil . Así lo declara la sentencia de 30 de
abril de 1994 , que estudia un caso análogo, referente a no reunir el
presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de
nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius
cogens" con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme
a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido,
se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento ( sentencias de 10
de marzo de 1965 , 7 de febrero y 27 de abril de 1976 , 11 de diciembre de 1982
y 10 de octubre de 1985 citadas , a las que cabe agregar las de2 de marzo de
1992 y 29 de octubre de 1993 ), y añade esta sentencia que no se trata
evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde
el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de
copropietario en el momento de elección para p</i>residente y al tratarse de
acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al
previsto en el art. 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos
anulables ". ....'.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
Dado que la diferenciación entre
acuerdos nulos y anulables reviste consecuencias prácticas<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>absolutamente relevantes, porque dependiendo
de ello el acuerdo tiene o no que impugnarse en un plazo de un año y que a
veces en la práctica puede verse como un tema confuso, espero haber aclarado
cualquier duda al respecto, entendiendo que, como siempre digo, cualquier
Comunidad de propietarios debe de contar siempre con el debido asesoramiento de
un profesional ya sea un administrador de fincas o un letrado a fin de evitar
cualquier problema insubsanable.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #222222; font-family: "times" , "times new roman" , serif; font-size: 14pt;"> </span><span style="background-color: white; color: #222222; font-family: "times" , "times new roman" , serif;">Cartagena, 9 de julio de 2019.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #222222; font-family: "times" , "times new roman" , serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #222222; font-family: "times" , "times new roman" , serif;"><br /></span></div>
<br />
<div class="MsoNoSpacing" style="background-color: white; color: #222222;">
<span style="font-family: "times" , "times new roman" , serif;">Antonio Navarro Selfa<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing" style="background-color: white; color: #222222;">
<span style="font-family: "times" , "times new roman" , serif;">Abogado en ejercicio. Decano del Colegio de abogados de Cartagena.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing" style="background-color: white; color: #222222;">
<span style="font-family: "times" , "times new roman" , serif;">Profesor de la EPJ Cartagena y del master de acceso a la abogacía en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.</span></div>
<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-49412151800658724632019-03-12T05:20:00.000-07:002019-05-16T02:22:49.470-07:00Principales reformas en materia de arrendamientos urbanos del R.D. Ley 7/19<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">PRINCIPALES
REFORMAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DEL REAL DECRETO–LEY 7/2019, Y
ANÁLISIS CRÍTICO DE LA REFORMA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ARRENDADOR. <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El gobierno aprobó el pasado 1
de marzo un nuevo Real Decreto-ley, el 7/2019 de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler y lo ha hecho tras fallar de forma cuasi esperpéntica con
el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que no llegó a convalidar el
Congreso de los Diputados a pesar de su entrada en vigor durante aproximadamente
un mes.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Sobre dicho Decreto de 14 de
Diciembre escribí en su momento los post alojados en mi blog,- especializado en
la materia,- que aquí os dejo<span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><a href="http://navarroselfa.blogspot.com/"><span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">http://navarroselfa.blogspot.com/</span></a><span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> en la
medida que puedan servir de complemento al presente análisis. Dados los
antecedentes he preferido tomarme unos días para escribir esta nueva entrada y de esta
manera he podido observar que, si bien se ha escrito mucho y bien sobre el tema,
también se ha escrito mucho y mal, de forma que intentaré de la forma más
divulgativa posible concretar las novedades más importantes de la Reforma con
alguna referencia a anteriores situaciones legislativa y realizar una reflexión
crítica a la reforma desde el punto de vista de mi ejercicio práctico en la
materia desde hace más de treinta años.</span><br />
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"></span><br />
<a name='more'></a></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt;">En cualquier casos debemos
partir de la premisa de que la situación de los arrendamientos urbanos en
España no puede más que calificarse de muy peculiar en lo que a seguridad
jurídica se refiere, no podemos olvidar que nos hallamos nada menos que ante el
sexto régimen jurídico vigente aplicable a los contratos de arrendamiento de
vivienda, desde la aprobación de la LAU, 29/94 </span><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt;"> </span><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt;">hasta </span><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt;"> </span><span style="font-family: garamond, serif; font-size: 14pt;">Real
Decreto-ley, el 7/2019.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Es muy complicado adivinar si
esta reforma va a conseguir los efectos perseguidos por el ejecutivo actual,
aunque mucho me temo que muy al contrario de lo pretendido, puede reducirse la
oferta de viviendas en muchas zonas del territorio nacional lo que intentaré
explicar. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Sí es cierto que tengo una
cosa segura por los antecedentes en esta cuestión y es que el pretendido efecto
social <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>del Decreto, que en muchas de las
medidas es positivo, me temo que no tiene los recursos materiales ni judiciales
para que en la práctica pueda llevarse a cabo, por lo que me temo pronto una
nueva reforma que ajuste la Ley a la realidad, la séptima. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">He querido específicamente,
comentar aquí tan solo las reformas que afecten a la Ley de Arrendamientos Urbanos
desde el punto de vista sustantivo así como procesal con la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Así: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;">
</span><o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>MODIFICACIONES SUSTANTIVAS <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º.-Modificación
en cuanto a la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus
prórrogas tras la reforma.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La modificación de los
artículos 9 y 10 de la LAU, supone volver a la duración anterior a la Ley
4/2013, es decir, cinco años de <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">duración</b>
mínima más tres de <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">prórroga </b>obligatoria
caso no denunciarse el contrato siendo esta por plazos anuales, cuando el
arrendador sea persona física. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Cuando se trate de una persona
<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>jurídica, la <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">duración </b>será de siete años más tres de <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">prórroga</b> por plazos anuales.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Igualmente y para el caso de
que el arrendador manifieste su voluntad de no renovar el contrato evitando la
prórroga debe comunicarlo al inquilino con cuatro meses de antelación,
aumentándose de esta forma el plazo Si es el inquilino el que quiere terminar
con el arrendamiento, debe avisar con dos meses de antelación.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Mediante la presente
modificación de la LAU, y según el preámbulo de la Ley trata de darse mayor
estabilidad al arrendatario en cuanto al pacto de duración.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Esta medida puede ser positiva
en algunos casos, pero en otros no. Como hemos indicado anteriormente estamos
ante la sexta reforma efectuada de la LAU, y mi experiencia me ha enseñado que
durante los tiempos en que la duración del contrato es de cinco años suele
producirse<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>una retracción del mercado
sobre todo en pequeños propietarios sin una urgente necesidad de poner su
inmueble en el mercado. El mercado inmobiliario de alquiler no es solo uno, lo
comprenden desde los fondos buitres y grandes inmobiliarias hasta personas
físicas con una sola propiedad. Su comportamiento no es el mismo, al igual que
no es lo mismo el arrendamiento en Madrid o Barcelona que en Cuenca o en
Teruel. La competencia en materia de legislación arrendamientos urbanos es
estatal, y así debe ser, pero quizás debería de encontrase las forma de
establecer en la medida de lo posible distintos parámetros para distintas
situaciones cuando entre las mismas media tanta diferencia.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2º.- <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Modificación
en cuanto a <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>la inscripción de los
contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad.<o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><br /></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En este caso volvemos a la
situación anterior a la reforma del año 2013. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">Así se modifica por la vía de
la supresión el apartado 2º del artículo 7, y los artículos 13 y 14 , </span><b style="font-family: Garamond, serif; font-size: 14pt;">no siendo necesario</b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> que los contratos
de arrendamiento </span><b style="font-family: Garamond, serif; font-size: 14pt;">se inscriban</b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> en el
Registro de la Propiedad para que produzcan efectos respecto de terceros
durante los cinco primeros años de duración para las personas físicas y siete
para las jurídicas, lo que conlleva a que en cualquiera de los casos en los que
se produzca un cambio de arrendador por cualquier de las formas, el contrato continuará
vigente durante el antedicho periodo de tiempo de prórroga obligatoria es decir
cinco o siete años.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Salvando el principio de fe
pública registral que configura nuestro Derecho es verdad que esta medida sí
ajusta la legislación a la realidad, pues no puede pasar desapercibido que eran
prácticamente inexistentes los contratos de arrendamiento que se inscribían en
el Registro de la Propiedad, bien por desconocimiento, falta de información o
por los gastos que ello suponía, pero lo cierto es que la medida relativa a la
inscripción no tuvo nunca virtualidad alguna, lo que sí iba claramente en
detrimento del arrendatario.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">3º <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Modificación
respecto a la denegación de la <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>prórroga obligatoria
por necesidad del arrendador.<o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><br /></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Con la actual reforma y dentro
del vaivén legislativo que venimos denunciando volvemos a la situación anterior
al año 2009 por lo que con la nueva redacción del artículo 9.3<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>la <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">obligatoriedad</b>
de que la causa de <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">denegación </b>se
especifique en el <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">contrato</b> es
ineludible, tiene que figurar necesariamente.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Para mí y desde mi experiencia,
puede suponer la retirada del mercado de<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>alquiler de una parte las viviendas y la no salida de otras, me explico.
<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Es obvio que el futuro no puede
predecirse y la necesidad de la vivienda para el arrendador o sus hijos por
graves situaciones laborables, de pareja u otras de absoluta relevancia como
puede ser la propia pérdida de su residencia, pueden generar en un mundo tan
inestable como el que vivimos muchas dudas para los futuros arrendadores a la
hora de poner su vivienda en el mercado. “¿Qué ocurre si arriendo y mi hijo se
casa dentro de tres años?”. “Si arriendo y me divorcio hasta dentro de cinco
años no puedo utilizar mi vivienda, no me merece la pena”.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Estas preguntas y afirmaciones, así como
otras similares las escuché muchas veces formular a mis clientes en mi despacho
antes del año 2009, sobre todo a determinados propietarios que contaban con una
sola vivienda para arrendar y que son una parte muy importante del mercado
inmobiliario, que suelen residir en ciudades medias y pequeñas, así como en
pueblos. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Además tampoco tiene mucho sentido
para mí esta medida por el hecho de que la misma no operaba de forma automática
para en el arrendador. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La pretensión de obtención de
la vivienda mediante la denegación de prórroga, podía perfectamente llevar
aparejada la oposición por parte de un inquilino y entonces era un Juez
mediante el oportuno procedimiento judicial quien decidía si de verdad
concurría esa cauda de necesidad o bien no existía la misma y se trataba solo
de una argucia del arrendador para retomar la propiedad. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Cabe en este inciso recordar
que nuestro Estado de Derecho dota al arrendatario sin medios para litigar de
un procedimiento sin costes por medio del turno de oficio y la justicia
gratuita por lo que la garantía de sus derechos quedaba salvaguardada. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">4º Modificación
en torno a las denominadas viviendas suntuarias y apartamentos turísticos. <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Para empezar es necesario
aclarar que para nuestro legislador las viviendas <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">suntuarias</b> son aquellas cuya superficie es superior a 300 metros
cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el
salario mínimo interprofesional.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El artículo 4 de la LAU,
recoge otra vez este tipo de arrendamiento de vivienda para su eliminación
expresa del régimen arrendaticio de la LAU, siendo por tanto aplicable a su
regulación la voluntad de las partes. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">También estamos plenamente de
acuer</span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">do con el legislador en reiterar en esta reforma que los </span><b style="font-family: Garamond, serif; font-size: 14pt;">apartamentos/alojamientos turísticos</b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> no
están dentro del paraguas legislativo de la LAU,- como no podía ser de otra
manera,- si bien es cierto que quizás se ha perdido una muy buena ocasión para
definirlos con absoluta claridad dada la confusión que a veces puede llegar a
existir con el arrendamiento de temporada, lo que en algunos casos da lugar a
intentos de fraude en este mercado. Esta situación tiene además apoyo en la extensa
legislación autonómica por competencia legislativa sobre la materia y no muy
rigurosa en algunas ocasiones.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">5º Modificación
en cuanto a la actualización de renta en los contratos de arrendamientos de
vivienda y a la elevación de la renta por mejoras en las viviendas. <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Debemos comenzar indicando que
pese al debate existente entre los partidos políticos que han acordado el
Decreto, finalmente se ha impuesto la “razón” y <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">la renta</b> a establecer por el arrendamiento sigue siendo <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">libre</b>, si bien <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>es cierto que determina el artículo 18 de la
LAU en su nueva redacción una limitación exclusiva de la subida de la renta al
IPC sin posibilidad de usar otro parámetro durante los primeros cinco o siete primeros
años de contrato dependiendo como ya hemos indicado de que hablemos de
arrendador persona física o arrendador persona jurídica. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En todo caso es importante
indicar que la antedicha subida deberá pactarse expresamente en el contrato, ya
que de lo contrario, la renta no podrá actualizarse bajo ninguna circunstancia.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por último además de la
fijación exclusiva del IPC a las subidas de la renta, el Decreto establece<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>el compromiso de crear en ocho meses un
sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Respecto de la segunda cuestión
<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>debemos indicar que el artículo 19 de la
LAU sí permite <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">elevar la renta</b> por <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">mejoras,</b> siempre que éstas no estén
incluidas en el deber de conservación que para el arrendador establece el
artículo 21 y que además estén consensuadas con el arrendatario.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">5º.- Modificación
en cuanto a la subrogación mortis causa para el arrendatario. <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En este apartado tendríamos que
partir de una afirmación y es que con carácter general no cabe excluir la <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">subrogación</b> mortis causa durante el
periodo de duración mínimo legal del contrato como ya ocurría antes de la
reforma. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Lo que la reforma ha venido a
introducir es la imposibilidad de que en los contratos de duración superior a
la antedicha de cinco o siete años <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>tampoco tenga cabida <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>en cualquier caso la cláusula de renuncia previa
del arrendatario cuando éste se encuentre en situación de vulnerabilidad, sea
mayor de 65 años, existan afectados menores de edad, o personas discapacitados.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Entiendo que la redacción del
artículo es quizás un poco ambigua lo que sin duda dará lugar a conflictos,
pues parece extraño que solo se fije dicha cláusula cuando se dé la situación
ab-initio, y no cuando sea sobrevenida.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">6º.- Modificación
en cuanto a la atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de
formalización del contrato al arrendador persona jurídica.</span></b><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La reforma en este caso introduce
un párrafo final en el art. 20 de la LAU que establece que los <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">gastos de gestión inmobiliaria</b> y de
formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador en el
caso de que esta fuera una <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>persona
jurídica, sin posibilidad de pacto en contrario.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Esta medida pretende que el
arrendatario no asuma el pago de los honorarios de gestión, y redacción del
contrato de arrendamiento, si bien el legislador opta por una solución
intermedia al prever el supuesto solo cuando hablemos de arrendadores persona
jurídica. Esta modificación sí viene a solventar una práctica que veíamos todos
los días desde el ejercicio de la profesión como era la imposición de estos
gastos al arrendatario con carácter general y nunca negociable por las
corporaciones empresariales del sector.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">7º-Modificación
en cuanto al <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>derecho de adquisición
preferente a favor de las Administraciones Públicas<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Se introduce en el artículo
25.7 una modificación que otorga los derechos de tanteo y retracto respecto de
la totalidad del inmueble, al órgano que designe la <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Administración </b>competente, para el caso de venta conjunta de la
vivienda arrendada con las restantes existentes o locales propiedad del
arrendador que formen parte de un mismo inmueble o, aun cuando sean varios los
propietarios, vendan a un mismo comprador la totalidad de pisos y locales del
aquél.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">A nadie se escapa que el
objetivo de esta modificación es poner algún tipo de control a las ventas de
inmuebles a Fondos de Inversión, dando la oportunidad para que la administración
pública actué en ese caso.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">8.-
Modificación en cuanto a los límites máximo</span></b><b><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">s que el arrendador puede establecer
como fianza y aval para el arrendatario</span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El nuevo decreto ley establece
que los <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">avales o garantías adicionales</b>
a la fianza que tenga que entregar<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>el
arrendatario no podrán suponer nunca un desembolso de dos meses de renta. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Se mantiene dentro del
artículo 36 de la LAU <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><b style="mso-bidi-font-weight: normal;">la fianza</b> obligatoria de un mes para el
arrendatario. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">De esta manera a la hora de
realizar un contrato el arrendatario tendrá que disponer como máximo y cuando
concurran todos los supuestos antedichos <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>de dos
mensualidades de renta como aval , un mes como fianza y otro para la renta del
propio mes inicial del contrato, lo que nos lleva a cuatro mensualidades.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>MODIFICACIONES PROCESALES<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">A)
Modificación en cuanto a los criterios de tramitación de procesos judiciales en
materia arrendaticia</span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Esta modificación si tiene para mí un importante calado procesal por
cuanto art. 249.1.6. se reforma para que los procedimientos, excepto la
reclamación de rentas , cantidades complementarias,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>desahucio por falta de pago de la renta así
como expiración del término tengan que tramitarse por el procedimiento que
corresponda <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">según la cuantía</b> a tenor
de lo dispuesto en el art. 250.1.1ª de la LEC.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">B)
Modificación en cuanto al desahucio por falta de pago.</span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En primer lugar se introduce
un apartado en el art. 441 de la LEC mediante el cual en el requerimiento de
pago que se realiza por parte del juzgado se deberá informar al demandado de la
posibilidad que tiene de acudir a los <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>servicios sociales con el fin de que puedan
determinar que concurre la situación de vulnerabilidad. En este caso y si se
aprecia por parte de la administración tiene que notificarlo al Juzgado
correspondiente.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Una vez recibida esta
comunicación se deberá suspender el proceso hasta que se adopten las medidas
que los servicios sociales estimen necesarias, pero por el plazo máximo de un
mes si el demandante es persona física o tres, si es jurídica. Teóricamente y
una vez transcurrido dicho plazo se alza la suspensión y el procedimiento
continúa.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Igualmente se modifica la LEC,
en el sentido de prohibir en cualquier caso los lanzamientos abiertos, es decir
sin fijación de día y hora. Según mi práctica profesional<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>puedo indicar que esta medida solo se
utilizaba en casos extremos cuando se preveía una resistencia activa al mismo
por parte de terminadas plataformas. Estimo mejor que se hubiera mantenido la
medida dada la excepcionalidad con la que se aplicaba.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c00000; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;">
</span>CONCLUSIONES <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Partiendo de la base de que el
objetivo fundamental de la reforma debe ser la flexibilización del mercado
inmobiliario y dar mayor seguridad al arrendatario, no es menos cierto que no
se puede legislar en una sola dirección y que este Decreto plantea muchas dudas
para los arrendadores, que ya hemos visto se han producido en otras ocasiones
anteriores con las mismas circunstancias.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En mi opinión personal dudo
mucho de la eficacia de la medida sobre todo para un sector concreto del
mercado antes referido en el punto 3º</span><i style="mso-bidi-font-style: normal;">
“</i><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">sobre todo a determinados
propietarios que contaban con una sola vivienda para arrendar y que son parte
una parte muy importante del mercado inmobiliario, que suelen residir <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>en ciudades medias y pequeñas, así como en
pueblos.”</span></i><span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Si a eso añadimos
la imposibilidad de resolver el contrato en cinco años para las personas
físicas por una causa sobrevenida de absoluta necesidad complicamos aun mucha
más el tema.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Tengo la impresión, no sé si
errónea, de que el legislador parece percibir al arrendador como un comerciante
implacable que pretende aprovecharse del<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>débil arrendatario, desconociendo que una parte importante del mercado
inmobiliario en alquiler como hemos indicado pertenece a familias de clase
media o baja que dependen en muchos casos de esta vivienda arrendada como único
recurso para complementar su maltrecha o ajustada economía o con cuya renta
pagan el préstamo hipotecario de la misma. En realidad lo único que se pretende
casi siempre por el arrendador medio en la medida de sus posibilidades es,
rentabilizar económicamente un inmueble que pudiera tener sin uso. Es
complicado “el ejercicio sobre alambre” de meter casi en el “mismo saco” a un
propietario medio de Cuenca, Soria o Cartagena con un fondo buitre o una gran
mercantil inmobiliaria, y la diferencia entre ambas según la actual reforma es
apenas perceptible en escasas medidas de tiempo.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Es evidente que el arrendador
medio o pequeño, si ha tomado la decisión de poner su vivienda en alquiler, lo
que quiere es recibir su renta mensual. Cuando esto se produce la experiencia
me ha enseñado que no suele haber problemas para que el arrendamiento se
prolongue el mayor tiempo posible para seguir obteniendo un beneficio, y ese
parámetro de comportamiento es absolutamente distinto al de las grandes
corporaciones inmobiliarias.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por el contrario si ese
arrendador medio o pequeño se le da mayor flexibilidad, garantía y seguridad y no
corre el riesgo de eternizar los procedimientos judiciales de desahucio, existe
una mayor posibilidad de que saquen sus viviendas al mercado. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Nadie con la mínima lógica y
entendimiento y un mínimo de solidaridad puede dudar de la necesidad de dar al
arrendatario garantías de que no va a quedar en la calle, y que el Estado va a
proceder a ayudarlos en situaciones de vulnerabilidad, pero igualmente y desde
el punto de vista práctico no pueden adoptarse medidas cuyo cumplimiento
resulta imposible. Estoy seguro de que el legislador desconoce cuánto tiempo en
la realidad práctica suele demorarse un departamento de los servicios sociales
de cualquier administración en emitir un informe, y cuántos meses por tanto podría
quedar paralizado el desahucio por falta de pago.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Estoy seguro además de que el legislador
desconoce el mal endémico de la administración de Justicia por su falta
absoluta de medios, su lentitud, y digo que estoy seguro porque me parece
imposible dictar determinadas normas no teniendo en cuenta que después, su
correcta aplicación es imposible y que va a ser el arrendador el único
perjudicado al estar con un proceso de desahucio absolutamente dilatado en el
tiempo.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En fin, creo que se ha hecho
una reforma probablemente cargada de buenas intenciones, pero creo que
desconociendo la realidad de la práctica diaria en esta materia y con normas
imposibles de cumplir, no habiendo alcanzado un equilibrio entre la legítima
protección del arrendatario y el derecho del arrendador sobre todo en los casos
antes expresados de un perfil medio- bajo, que, reitero, es una parte muy
importante del mercado inmobiliario.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En Cartagena a 12 de marzo de
2019.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt;">Antonio
Navarro Selfa <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt;">Abogado
en ejercicio. Decano del Colegio de abogados de Cartagena. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<span style="font-family: "garamond" , "serif"; font-size: 14.0pt;">Profesor
de la EPJ Cartagena y del master de acceso a la abogacía en materia de
arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.<o:p></o:p></span></div>
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-51360222279552839152019-01-11T03:45:00.002-08:002019-01-11T04:08:43.543-08:00Finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda o próximo a finalizar: ¿Cuál sería su prórroga legal una vez ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler? Para evitar la duración mínima de 5 años prevista por la reforma de la LAU:¿Podría arrendar mi vivienda por temporada en lugar de hacer un contrato de alquiler para uso de vivienda?<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<div class="MsoNormal">
<b><span style="color: #c45911; font-size: 16.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 14.0pt; mso-themecolor: accent2; mso-themeshade: 191;">Finalizado un
contrato de arrendamiento de vivienda o próximo a finalizar:<o:p></o:p></span></b></div>
<b><span style="color: #c45911; font-size: 16.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></b>
<b><span style="color: #c45911; font-size: 16.0pt; line-height: 107%;">¿Cuál sería su
prórroga legal una vez ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 21/2018 de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler?<o:p></o:p></span></b><br />
<b><span style="color: #c45911; font-size: 16.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="color: #c45911; font-size: 16.0pt; line-height: 107%;">Para evitar la
duración mínima de 5 años prevista por la reforma de la LAU:</span></b><b><span style="color: #c45911; font-size: 16.0pt; line-height: 107%;">¿Podría arrendar
mi vivienda por temporada en lugar de hacer un contrato de alquiler para uso de
vivienda?</span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;"><br /></span>
<span style="font-size: 14pt;">El Real Decreto-ley 21/2018, de 14
de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler,como todo
el mundo conoce a estas alturas tras su amplia difusión en medios de
comunicación, ha venido a modificar la duración mínima establecida para los contratos
de arrendamiento de vivienda y para su prórroga. De esta forma el contenido del
artículo 9 de la LAU, queda de la siguiente manera:</span><span style="font-size: 14pt;"> </span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">1. Se produce una ampliación del
plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda, de
forma que su duración mínima pasa de 3 a 5 años, en caso de personas físicas y de
7 para las personas jurídicas. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">2. Por otra parte se amplía el
plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Es decir si una vez transcurrido el
plazo de prórroga obligatoria ninguna de las partes da por finalizado el
contrato, con su correspondiente notificación a la contraria, se aumenta en el
tiempo de la prórroga legal establecida al plazo de 3 años.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;"></span></div>
<a name='more'></a><br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">En estos días tras la aprobación
del Decreto, he podido percibir que en mi despacho recibo numerosas consultas a
cerca de dos cuestiones que son las que dan título al presente post:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">La primera pregunta sería</span></b><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">:Finalizado un contrato de
arrendamiento de vivienda o próximo a finalizar <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">¿Cuál sería su prórroga legal una vez ha entrado en vigor el Real
Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler?<o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Para empezar debemos indicar que en
nuestro Derecho rige el principio general de irretroactividad de las normas
jurídicas,que aparece recogido en nuestra Constitución, artículo 25. En el
mismo sentido establece el artículo 2.3 del Código Civil que:"las leyes no
tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario".<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">A modo de inciso y para los no
juristas aclararemos que la irretroactividad se entiende como la imposibilidad
de extender los efectos derivados de una ley a las relaciones jurídicas
existentes antes de su entrada en vigor, por una obvia cuestión de seguridad
jurídica.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Pues bien en este sentido y como no
podía ser de otra manera la Disposición Transitoria Primera del antedicho Real
Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, establece: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">“Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada
en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en
el régimen jurídico que les era de aplicación.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte
contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán
adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Por tanto y en función de lo expuesto,
se nos ofrecen tres escenarios distintos si contamos a partir de la entrada en
vigor de la LAU 29/94: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º
Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6
de junio de 2013,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Ley 29/94 de 24 de
noviembre, de arrendamientos Urbanos. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Plazo mínimo de duración 5 años <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">La prórroga que se establece <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>sería la de <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>3 años<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">2º Contratos de arrendamiento
posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 19 de diciembre de 2018, Ley
29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos modificada por Ley 4/2013,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas,
que es sin duda el supuesto más frecuente con respecto a esta cuestión.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Plazo mínimo de duración 3 años <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">La prórroga que se establece sería
la de 1 año<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">3º Contratos de arrendamiento
posteriores al 19 de diciembre de 2018, Ley 29/94 de 24 de noviembre, de
arrendamientos Urbanos modificada por R.D.Ley 21/2018, de 14 de diciembre. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Plazo mínimo de duración 5 años
personas físicas<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>y 7 años personas
jurídicas<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">La prórroga que se establece sería
la de 3 años. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">A continuación realizaremos una
breve síntesis explicativa del artículo 9 y 10 de la LAU en aquellos aspectos
relacionados con el tema que nos ocupa.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Artículo 9 Plazo mínimo.<o:p></o:p></span></i></b></div>
<div class="MsoListParagraph" style="mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-latin;"><span style="mso-list: Ignore;">1.<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";"> </span></span></span><!--[endif]--><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">La duración del arrendamiento será libremente pactada
por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si
el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del
contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no
renovarlo</span></i><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Es decir
cualquiera que sea la redacción del presente artículo en función de la
legislación aplicable en cuanto al plazo, es común que la duración del contrato
si bien es libre, lo es parcialmente pues siempre existe la prórroga
potestativa para el inquilino de 3 o 5 años dependiendo de la legislación que
como hemos indicado le sea aplicable. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Artículo 10 Prórroga del contrato.<o:p></o:p></span></i></b></div>
<div class="MsoListParagraph" style="mso-list: l1 level1 lfo2; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-theme-font: minor-latin;"><span style="mso-list: Ignore;">1.<span style="font: 7.0pt "Times New Roman";">
</span></span></span></i><!--[endif]--><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Si llegada
la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez
transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a
la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad
de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años
más.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="color: black; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Cuando
se produzca el vencimiento del contrato, una vez transcurridos los plazos
mínimos desarrollados en el presente “post”, las partes habrán de haber
notificado por supuesto siempre de forma fehaciente,- para tener la prueba de
ello-, a la otra su voluntad de no renovarlo, con al menos un mes de antelación
<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>porque de lo contrario se prorrogaría
por 1 o 3 años más según el texto de la LAU que le sea de aplicación.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="color: black; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Sobre esta misma cuestión
:<span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><a href="http://navarroselfa.blogspot.com/2018/12/unapequena-reflexion-acerca-del-real.html"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">http://navarroselfa.blogspot.com/2018/12/unapequena-reflexion-acerca-del-real.html</span></a><span style="color: black; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="color: black; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Tras la entrada en vigor de
la Ley 29/94 con el plazo de duración mínima igual que el actual, es decir
cinco años, se produjo un fenómeno bastante repetido como era la de intentar
hacerpasar un contrato de arrendamiento de vivienda por uno de temporada, sobre
todo en casos de un asesoramiento no profesional, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>de esta forma se intentaba evitar el plazo de
5 años, pero en este sentido los Tribunales de Justicia han sido muy
contundentes y expeditivos lo que nos lleva a la <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">segunda pregunta</b>: Para evitar la duración mínima de 5 años prevista
por la reforma de la LAU. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="color: black; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c45911; font-size: 16.0pt; line-height: 107%;">¿Podría arrendar mi vivienda por
temporada en lugar de hacer un contrato de alquiler para uso de vivienda?</span></b><span style="color: black; font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #c45911; font-size: 16.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Dispone el artículo 3 de la LAU que
sigue vigente en su contenido en la actualidad que: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">"Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino
primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial<b style="mso-bidi-font-weight: normal;">, tendrán esta consideración los
arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada</b>, sea ésta de
verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una
actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa,
asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los
celebren".<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Por tanto es claro que los
"arrendamiento de temporada" tienen la consideración de
"arrendamiento para uso distinto del de vivienda", y en función de
ello les resulta de aplicación<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>lo
establecido en el número tercero del artículo 4 de la LAU, conforme al cual <i style="mso-bidi-font-style: normal;">"los arrendamientos para uso distinto
del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el tít. III de la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil".</i>Es decir no están sometidos al plazo de
duración de 5 años ni a la prórroga de 3. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Con respecto a esta cuestión ha
mantenidoel Tribunal Supremo de forma constante, que la calificación de
arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado, ni de la nominación
que las partes den al contrato, sino de la verdadera voluntad de las mismas y
para que pueda calificarse como de temporada no debe ser ocupada<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>como residencia habitual del arrendatario, sino<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>ocasional y esporádica y nunca con la
voluntad de satisfacer su necesidad de vivienda con un carácter de permanencia.
<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Por tanto quedaría condenado al
fracaso cualquier intento de hacer pasar como arrendamiento de temporada lo que
en realidad es un alquiler de vivienda para evitar el plazo mínimo de 5 años a
disposición del arrendatario que dispone la última reforma, constituyendo por
tanto un fraude de ley, si no se dan exactamente las premisas antedichas.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Si buscamos un ejemplo donde se
pueda apreciar este concepto lo encontraríamos en el supuesto de que un
trabajador se destine a otra ciudad por una temporada concreta para realizar un
trabajo determinado, teniendo su vivienda habitual en otra ciudad a la que
volvería una vez finalizado, o el de los estudiantes que residen en otra ciudad
y arriendan un piso para el curso escolar,<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>por lo que el contrato ha de realizarse dejando perfectamente claras
cada una de sus cláusulas, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>la intención de
los contratantes y causa del mismo.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Resulta bastante explicativa como
ejemplo esta<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>SENTENCIA de la<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>AP Cádiz de 18 DE Julio de 2006<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Arrendamiento de vivienda/Temporada
<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">“<i style="mso-bidi-font-style: normal;">Se aprecia que el contrato enjuiciado es un arrendamiento de vivienda.
La calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado
sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia
habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica. El arrendamiento se
hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda,
sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón
de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y
domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el
plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene
determinada por la transitoriedad. Debe entenderse este requisito de
temporalidad de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el
uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias
circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato”</i><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">En Cartagena a 11 de enero de 2019.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Antonio Navarro Selfa<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Abogado en ejercicio<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Decano del Ilustre Colegio de
Abogados de Cartagena<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;">Profesor de la Escuela de Práctica
Jurídica de Cartagena en materia de Arrendamientos Urbanos y Propiedad
Horizontal.<o:p></o:p></span></div>
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-73723364849427027792018-12-20T09:59:00.002-08:002019-01-11T03:27:37.360-08:00Una pequeña reflexión acerca del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y la surrealista política de fomento del alquiler de vivienda en este país.<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-justify: inter-ideograph;">
<span style="font-family: "helvetica neue", arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;">Para
situarnos les diré que Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, vino a establecer una prórroga obligatoria para los arrendamientos en
su artículo 9 de cinco años, y de tres en la tácita con el objetivo de fomentar
el mercado de alquiler, entonces estancado, dado que veníamos del denominado
Decreto Boyer con libertad absoluta para las partes en la fijación de duración
del contrato, lo que generaba inestabilidad al inquilino.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-justify: inter-ideograph;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-justify: inter-ideograph;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 115%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;"><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Posteriormente
se reformo la antedicha norma con la denominada Ley 4/2013, de flexibilización
y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que tenía como objeto de nuevo
potenciar el mercado de alquiler, entonces también estancado y tuvo como medida
estrella la reducción de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a
uno la prórroga tácita, para dar mayor facilidad en el arrendamiento a los
arrendadores.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-justify: inter-ideograph;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-justify: inter-ideograph;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 115%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;"><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Cinco años
después, es decir en 2018 el Gobierno ha aprobado el Real decreto-ley de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que tiene como medida
estrella para el fomento del alquiler, la vuelta a la prórroga de tres a cinco
años, y tres para la tácita, es decir volver justo al mismo punto en el que se
consideró inútil dicha medida en el año 2013, y ello con objeto de dar mayor
estabilidad al inquilino.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-justify: inter-ideograph;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 115%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;"><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-justify: inter-ideograph;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-justify: inter-ideograph;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 115%; mso-bidi-font-size: 11.0pt;"><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;">
<span style="font-size: 12pt; line-height: 115%;">Como dijo
el gran Groucho Marx en la maravillosa película “Una noche en la ópera”: “Que
me ahorquen si lo entiendo”, y cierto es que pueden ahorcarme si me demuestran
que alguna vez conseguiré comprender la visión política de la legislación de
fomento del alquiler en este país.</span></span></span></div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-2992286516626672902018-12-04T09:08:00.002-08:002018-12-04T09:08:09.042-08:00<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #833c0b; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 16.0pt; line-height: 107%; mso-themecolor: accent2; mso-themeshade: 128;">El laberinto de los "apartamentos
o viviendas de uso turístico", contado para no iniciados.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><u><span style="color: #833c0b; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-themecolor: accent2; mso-themeshade: 128;">Antecedentes
sociológicos y confusión existente actualmente en torno a la materia.<o:p></o:p></span></u></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En los últimos años se ha
producido un “boom” en la proliferación de gran número de apartamentos
turísticos y viviendas amparado en la preferencia de los turistas <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>por esta forma de hospedaje. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El aumento de la demanda de este
tipo de alojamiento ha provocado que numerosas empresas y particulares pongan a
disposición de turistas y viajeros los inmuebles de los que disponen. En algunas
ciudades y comunidades autónomas ha demostrado ser un negocio muy lucrativo, sin
bien y<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>a mi juicio, muy confusamente
regulado.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">A mayor abundamiento en
cualquier medio de comunicación digital o en papel, en radio o en televisión,
en redes sociales, o en tertulias y debates<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>de cualquier comunidad autónoma o de ámbito nacional, es normal
encontrar habitualmente noticias y análisis sobre este fenómeno. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>La inquietud que se ha generado en las
comunidades de propietarios con este tema es grande, por lo perjuicios y
molestias que tal destino de una vivienda suele ocasionar, y la confusión de
arrendadores y arrendatarios sobre el tema es más que patente, como vengo
detectando en mi trabajo diario como abogado. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El problema radica en que la
legislación es prolija y confusa, y en muchas ocasiones llega desvirtualizada por
los transmisores - <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>medios de
comunicación y redes sociales- <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>al
receptor, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>por no hablar de la instrumentalización
política que en uno u otro sentido se le da al tema, habiéndose creado como
hemos indicado <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>un escenario de confusión
absoluta.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Debemos siempre tener en
cuenta que la legislación de las comunidades autónomas sobre la materia, como
más adelante veremos, abarca tan solo el ámbito administrativo y que lo normado
en ellas no tiene virtualidad ninguna<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>sobre la Ley de Propiedad Horizontal ni sobre la Ley de Arrendamientos
Urbanos, porque salvo en el caso de Cataluña en materia de propiedad horizontal
ambas materias son competencia exclusiva del Estado. Por tanto todo lo hecho
que contradiga o caiga dentro del ámbito de competencia de estas normas es
“papel mojado”.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Mediante este “post”, vamos a
intentar a aclarar de forma genérica esta confusión de la forma más didáctica
posible, dejando a salvo el necesario asesoramiento por profesionales en cada
circunstancia del arrendamiento. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #833c0b; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-themecolor: accent2; mso-themeshade: 128;">Diferencias con otras
figuras afines como el arrendamiento de temporada.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En primer lugar intentaremos
llegar a una definición del concepto de “arrendamiento turístico”, más conocido
como “apartamento turístico”. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En un primer escalón, debemos
empezar por diferenciarlos de los “contratos de arrendamiento de temporada”,
que constituyen a su vez una variante de los contratos de arrendamiento
celebrados para uso distinto del de vivienda y que aparecen regulados en la Ley
de arrendamientos Urbanos. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Comencemos por señalar que los
contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda están regulados en el
artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que indica literalmente:
<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>«1. Se considera arrendamiento para uso
distinto del vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación,
tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo
anterior.</span></i><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean
las personas que los celebren». <o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Es decir que los contratos de
arrendamiento de temporada <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>son una
subespecie del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda y se
entiende producido cuando se arriende bajo la voluntad de que la ocupación del
inmueble arrendado lo sea de forma esporádica, temporalmente, bien sea por meses,
fines de semana o días concretos, en temporada de verano o cualquier otra, siempre
que no se trate de satisfacer la necesidad de vivienda permanente del
arrendatario.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Continuando con el desarrollo
de la idea expuesta, de que los contratos de arrendamiento de temporada son una
subespecie de los de uso distinto a vivienda nos encontraríamos con dos fases
muy claras en nuestra legislación: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Antes y después de la reforma
de la LAU por la <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Ley 4/2013, de 4 de
junio. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Hasta dicha reforma, la
naturaleza como arrendamiento de temporada de los contratos de alquiler de
apartamentos o viviendas para uso vacacional y turístico y su inclusión en la
LAU no tenía discusión, no existía mayor problema, al menos en materia
arrendaticia.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">A partir de la reforma de
2013, se añade un último párrafo al artículo 5, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>quedando expresamente excluidos del ámbito de
la LAU los denominados “apartamentos turísticos”, que recordemos son los que
hoy nos ocupan. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Así en artículo 5- e) de la
LAU <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>pasó a tener la siguiente regulación:
“</span><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="background: white; color: #222222; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-family: "Lucida Sans Unicode";">Quedan excluidos del ámbito de aplicación de
esta ley: … e)</span></i><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> La
cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de
oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un
régimen específico, derivado de su normativa sectorial</span></i><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">”.” <i style="mso-bidi-font-style: normal;"><o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Es decir, la reforma vino a
excluir de forma expresa a los apartamentos turísticos de la Ley de
Arrendamientos Urbanos. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #833c0b; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-themecolor: accent2; mso-themeshade: 128;">Concepto y definición
de apartamento turístico<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Si desglosamos el antedicho
apartado e), para definir el apartamento turístico<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>y separarlo del de temporada del art.3.2 LAU,
habrá que acudir al contenido del propio artículo que nos exige que ha de tener
las siguientes características para ser definido como tal: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-</span></b><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> Que se
realice <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>sobre la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-</span></b><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> Que
se comercialice en canales de oferta turística y realizada con finalidad
lucrativa.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-</span></b><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> Que
esté sometido a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, que
será el que cada comunidad autónoma le haya dado. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En este sentido la Sentencia del
Juzgado de lo Contencioso Administrativo Santander, n. º 1, 156/2016, de 7 de
septiembre, me parece de las más didácticas sobre el tema que he podido
estudiar, su tenor literal nos indica cual es el motivo de su exclusión de la
Lec en el año 2013 y sus características, así :<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">“El
objetivo es someter, pues, a estos inmuebles a un estricto control por la
Administración Autonómica y a fijar una serie de condiciones bajo las advertencias
de imposición de sanciones ante los incumplimientos de los arrendadores a
someterse a una disciplina de la observancia de estos requisitos. Pero al mismo
tiempo no olvidemos que esto supone, también, una garantía para el ocupante de
estos inmuebles que se evitan desagradables sorpresas si contratan estos
inmuebles con personas que están sometidas y fiscalizadas por la Comunidad
Autónoma correspondiente, por lo que en el anuncio de comercialización del
inmueble se deberá hacer constar que está sometido a la normativa sectorial de
los alquileres de aprovechamientos de uso turístico”<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La misma sentencia en su
Fundamento Quinto nos intenta acotar el concepto y los requisitos de un
alquiler en esta materia: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">“De
lo que no hay duda, a la vista de la única prueba practicada, la documental, es
que se ofrece un alojamiento y para el turismo, no con otro fin, destinado a
disfrute y ocio, especialmente familias (compartido, por el tamaño) y por
cortos periodos de tiempo fijando un precio por día. Y se hace de forma
organizada, mediante numerosas páginas de internet destinadas a tal fin
específico de anunciar alojamiento turístico y rural, donde además se anuncian
hoteles y otros establecimientos. Y se presta no solo el alojamiento, sino que
se ofrecen otros servicios complementarios que exceden claramente del contrato
civil. El hecho de que la actividad turística sea estacional, no convierte el
arrendamiento en puntual u ocasional, concepto que se aviene mal a la labor de
publicidad desplegada y los medios que se han usado”.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: #833c0b; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-themecolor: accent2; mso-themeshade: 128;">Legislación aplicable <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Para continuar y entender la
cuestión en su conjunto es importante volver al principio de este texto y
señalar que la Constitución Española en su artículo 148.1. otorga a las
comunidades autónomas competencias en materia de turismo, por tanto y sobre esa
base podrán legislar la actividad turística incluidos los arrendamientos de
viviendas de uso turístico o vacacional.</span> <span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por tanto, si la CCAA norman este
tipo de arrendamiento, estaríamos dentro del marco del apartado del artículo 5-e)
de la Lau que recordemos indicaba literalmente: “<i style="mso-bidi-font-style: normal;">cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial”, </i>y <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>excluidos en
consecuencia de la LAU.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Una primera consecuencia de
esta tipo de norma es que estas viviendas/alojamientos obligatoriamente deberán
cumplir con los requisitos administrativos que la comunidad autónoma respectiva
establezca, bajo pena de sanción administrativa. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">De no regularse por la comunidad
autónoma correspondiente los apartamentos turísticos, se seguirán incluyendo en
el ámbito de la LAU como arrendamientos de temporada, recordemos, subespecie de
los arrendamientos para uso distinto de vivienda.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En conclusión, el
arrendamiento de este tipo de inmuebles no es que pase <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>a estar regido por la norma autonómica, que en
ningún caso puede ser reguladora del contrato de arrendamiento que es
competencia estatal, sino que lo que la normativa autonómica hace es determinar
los requisitos administrativos para el reconocimiento como turísticos y los
detalles de su funcionamiento, pero el hecho del arrendamiento, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>aun quedando fuera de la LAU por la indicada
exclusión, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>estaría regulado por el Código
Civil eso sí, con las características que la norma administrativa respectiva de
cada Comunidad Autónoma le haya otorgado y la existencia de una ordenanza
municipal en su caso, pero como hemos indicado, sin que<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>pueda afectar a aspectos de la Ley de
Propiedad Horizontal o a la Ley de Arrendamientos Urbanos.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Salvo error u omisión por lo
prolijo de las normas, este es el listado de normativa y Comunidad Autónoma por
orden alfabético: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Andalucía<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 28/2016, de 2
de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto
194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Aragón<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 80/2015 de 5 de
mayo, del Gobierno de Aragón por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas
de uso turístico en Aragón.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 167/2013, de 22
de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de los
apartamentos turísticos en Aragón.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Asturias<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 48/2016, de 10
de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Baleares<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Ley 6/2017 de 31 de
julio de modificación de la Ley 8/2012 de 19 de julio, del turismo de las Illes
Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Canarias<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 113/2015, de 22
de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de
la Comunidad Autónoma de Canarias.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Cantabria<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 19/2014, de 13
de marzo, por el que se modifica el Decreto 82/2010, de 25 de noviembre, por el
que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico extra hotelero en
el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Castilla La Mancha<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 36/2018, de 29
de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y
las viviendas de uso turístico en Castilla-LaMancha.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Castilla y León<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 3/2017, de 16
de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la
modalidad de vivienda de uso turísico en la Comunidd de Castilla y León.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 17/2015, de 26
de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la
modalidad de apartamentos turísticos en la Comunidad de Castilla y León.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Cataluña<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 159/2012, de 20
de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de
uso turístico.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Comunidad de Madrid<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 79/2014, de 10
de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de
uso turístico de la Comunidad de Madrid.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Extremadura <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Ley 2/2011, de 31 de
enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Ley <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>6/2018, de 12 de julio, de modificación de la
Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de
Extremadura.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 182/2012, de 7
de septiembre, por el que se establece la ordenación y clasificación de los
apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 203/2012 de 15
de octubre por el que se establece la ordenación, precios y reservas y
servicios complementarios en establecimientos de alojamiento turístico.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Galicia<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 12/2017, de 26
de enero, de ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y
viviendas de uso turístico.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 52/2011, de 24
de marzo, por el que se establece la ordenación de apartamentos y viviendas
turísticas.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>La Rioja<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 10/2017, de 17
de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en
desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Murcia<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto nº 174/2018, de
25 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos de la Región de
Murcia (BORM de 31 de julio de 2018).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Navarra<o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto Foral 230/2011,
de 26 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación de los
Apartamentos Turísticos en la Comunidad Foral de Navarra.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>País Vasco<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Ley 13/2016, de 28 de
julio, de Turismo (BOPV de 11 de agosto de 2016).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 101/2018, de 3
de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso
turístico.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 198/2013, de 16
de abril, por el que se regulan los apartamentos turísticos.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Valencia<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Ley 15/2018 de 7 de
junio, de turismo, ocio y hospitalidad.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decreto 92/2009, de 3
de julio por el que se aprueba el Reglamento regulador de las viviendas
turísticas…<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Dos conclusiones para
finalizar, la primera es que hablaremos de <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>arrendamientos turísticos, cuando cumplan con
todos los requisitos que cada comunidad autónoma haya normado sobre la materia,
así como los ayuntamientos dentro de sus competencias dejando por supuesto a
salvo lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, Ley de arrendamientos
urbanos e incluso Código Civil, que no pueden ser modificados por la autoridad
administrativa regional o local por ser competencia estatal.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En segundo lugar, que sería
deseable, como me consta que se está intentando, armonizar e unificar dentro de
lo posible la legislación sobre esta materia, reformando distintas leyes, para
evitar el caos existente en la actualidad y en aras de un principio básico como
es la seguridad jurídica, que tranquilice tanto al mercado como a las
comunidades de propietarios, arrendadores y arrendatarios.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Para ello esperamos exista la mayor voluntad
y consenso de todos los partidos del arco parlamentario, ya que de esta forma
ganaremos una norma que sea duradera en el tiempo y no dependa de los “vientos
políticos” que soplen en cada momento.<span style="mso-spacerun: yes;">
</span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Cartagena, 22 de octubre de
2018.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<br /></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<br /></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Antonio
Navarro Selfa<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Abogado
en ejercicio <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Decano
del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt;">Profesor
de la Escuela de Práctica Jurídica de Cartagena en materia de Arrendamientos
Urbanos y Propiedad Horizontal.<o:p></o:p></span></div>
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-13192855593210246572018-09-18T03:52:00.000-07:002018-09-18T03:52:20.068-07:00¿Puede una Junta de Propietarios prohibir la actividad “de servicio de hostelería, hospedaje, alquiler de viviendas con carácter de alojamiento turístico, o similares”? <br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Hace unos días tuve la oportunidad y el placer de ser
invitado a la comisión de turismo de la COEC (Confederación Comarcal de Organizaciones Empresariales de Cartagena).<o:p></o:p></span></div>
<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">El objetivo era intercambiar y contrastar opiniones sobre los apartamentos
turísticos y su legislación. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Como otras veces que he intervenido en este tipo de foros o
similares, surgió una pregunta que es literalmente
la siguiente: ¿Puede una Junta de Propietarios
prohibir la actividad “<i>de
servicio de hostelería, hospedaje, alquiler de viviendas con carácter de
alojamiento turístico, o similares”?</i><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">La pregunta se formulaba en el sentido o bajo la premisa de
que con carácter general este tipo de
actividades pueden resultar ser molestas, nocivas o incluso peligrosas para la
comunidad, pues es notorio que en las zonas de veraneo de la costa y en los
apartamentos turísticos de las ciudades, es una queja que se viene produciendo
con asiduidad, sobre todo en aquellas que se alquilan sin control de tipo
alguno. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">El presente post pretende de forma muy sencilla dar respuesta
a esa pregunta, que en realidad sería de aplicación a cualquier actividad
molesta, prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, según el artículo 7.2 de la Ley de
Propiedad Horizontal.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;"><b>En este sentido, el de
la pregunta arriba planteada, caben de DOS ESCENARIOS:</b></span><span style="font-size: 12pt; font-weight: bold; line-height: 107%;"> <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;"><b>1º La cláusula limitativa está inscrita en los Estatutos de la Comunidad.<o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;"><b><br /></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">En este caso la
actividad de alojamiento turístico a la supuestamente se destinaría la vivienda
está prohibida por los Estatutos de la Comunidad, que además están debidamente
inscritos en el Registro de Propiedad, y la
cláusula no tiene ningún problema interpretativo en el sentido de que expresa
con claridad que los pisos del inmuebles solo podrán dedicarse única y
exclusivamente a vivienda. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Este tipo de cláusulas estatutarias son limitativas de
algunas facultades dominicales, por lo que habrán de interpretarse siempre
restrictivamente. De ahí la importancia de la redacción de la misma y su justificación
y proporcionalidad. Si cumplen estos
requisitos no debe de haber ningún problema y la actividad estaría prohibida en
la Comunidad de Propietarios.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">En este sentido, es bastante recurrente por la Jurisprudencia,
la utilización como fundamentación jurídica de la Sentencia del TS Sala 1º de 20 de octubre de 2.008 que indica que : <i> "La doctrina constitucional entiende que
el art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de
manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario,
no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la
voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los
estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad
horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas
actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de
la propia comunidad.”<o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><i><br /></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Para concluir podríamos indicar que un ejemplo <i> de
esta cláusula podría ser: “Queda prohibido destinar los pisos o viviendas a
cualquier tipo de actividad industrial, empresarial, de hospedaje, albergue o
alojamiento turístico similar”.<o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;"><b>2º) La pretendida
prohibición no consta en los Estatutos <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12pt; line-height: 107%;"><b><br /></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Si la prohibición no está debidamente inscrita en los
Estatutos de la Comunidad la calificación de una actividad como incómoda o
molesta solo por su naturaleza no puede hacerse apriorísticamente y por ende prohibirla. La prohibición deberá instarse judicialmente
y a posteriori aunque la misma cumpla con las formalidades administrativas,
es decir la Junta de propietarios no puede determinar a través de acuerdo las actividades que consiente o prohíbe, que se realicen
en un piso o vivienda, aunque si recomendamos en caso de aprobación la
impugnación judicial del acuerdo.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Para dicha situación la Ley de Propiedad Horizontal nos configura
el artículo 7 de dicho cuerpo legal 2,
que establece que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades 2. Al
propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en
él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que
resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales
sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de
cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente,
previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo
adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento
de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas
cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de
cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de
la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y
perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local
por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción
y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el
propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">El procedimiento a seguir tiene sus particularidades que
vienen establecidas en el propio artículo y que básicamente son las siguientes:
<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">.- El Presidente de la
comunidad, deberá a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este
apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar
las acciones judiciales procedentes. Se debe de utilizar una notificación
fehaciente para disponer de prueba de haber efectuado el requerimiento.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">.- Si una vez enviado el requerimiento de cese el infractor
persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción
de cesación que es un procedimiento judicial que en lo no previsto expresamente por este
artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">.- Una vez presentada la demanda, a esta se debe de acompañar
necesariamente, acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la
certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">.- El juez siempre que se pida por el demandante podrá
acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida,
bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">.- Para el caso de la que la sentencia fuera estimatoria se
podrá condenar en sentencia, además de a la cesación definitiva de la actividad
prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, a la privación
del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. Por
último y lógicamente si el infractor no fuese el propietario, la sentencia
podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la
vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">En este sentido y para los que estén interesados en ampliar
esta última cuestión os dejo el enlace de otro post donde se desarrollan los
aspectos sustantivos y procesales.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"><a href="http://navarroselfa.blogspot.com/2016/10/analisis-practico-y-jurisprudencial-de.html">http://navarroselfa.blogspot.com/2016/10/analisis-practico-y-jurisprudencial-de.html</a><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Antonio José Navarro Selfa, abogado en ejercicio, Decano del
Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Profesor de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de
Cartagena” en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Profesor del master de acceso a la abogacía en el módulo
civil-procesal civil<o:p></o:p></span></b></div>
<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<br />
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-26501757343556860002018-08-02T02:20:00.000-07:002018-08-02T02:20:24.831-07:00<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">FLEXIBILIZACIÓN DEL CRITERIO DE LA SALA 1º DEL TRIBUNAL SUPREMO EN
MATERIA DE SUBROGACIÓN EN CONTRATOS DE ALQUILER.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Como hemos visto estos días en
medios de comunicación y redes sociales la Sala Civil del Tribunal Supremo, en
su sentencia 475/2018, de 20 de julio, ha flexibilizado el criterio que venía
sosteniendo en materia de subrogación de alquileres de renta antigua por
fallecimiento. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La sala ha considerado que la
doctrina anterior es demasiado rígida y que no puede ser mantenida de una manera
tan inflexible sin tener en cuenta las exigencias que imponga la buena fe, en
cada caso.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El núcleo de la Sentencia, lo
encontramos en el Fundamento Derecho Tercero de la referida Sentencia, así: <span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º) Normativa aplicable: </span></b><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">De acuerdo con lo previsto en
la disposición transitoria segunda de la LAU 1994, los contratos de
arrendamiento de vivienda que se celebraron con anterioridad al 9 de mayo de
1985 y estuvieran subsistentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU
1994, continuaron rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en la
propia disposición transitoria. Por lo que importa a los efectos del presente
recurso, entre otras previsiones, la mencionada transitoria estableció que a la
subrogación por causa de muerte a que se refería el art. 58 LAU 1964 sería de
aplicación el procedimiento previsto en el art. 16.3 LAU 1994. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2º</span></b><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">) <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Contenido del artículo 16.3 de la Lau</b> <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">:</b> <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">“El
arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del
subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso,
un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si
la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo
los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el
plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al
pago de la renta de dichos tres meses.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Si
el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos
remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el
arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del
arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse».<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">3º) Doctrina anterior de la Sala respecto de esta materia. </span></b><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La Sala lo que venía
entendiendo es el tenor literal de la Ley, es decir que para que hubiera lugar
a subrogación, era imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en
el art. 16 LAU, que incluyen indubitadamente la comunicación por escrito del
fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de
subrogarse, y esta era su Jurisprudencia. Sin el cumplimiento de estos dos
requisitos era imposible la existencia de la subrogación. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">4º)</span></b><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Cambio
de sentido de la doctrina y flexibilización de esta. <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Pues la Sala viene a entender,
con buen criterio a mi juicio, que se puede producir un resultado injusto cuando,
aunque no se haya llevado a cabo la notificación formal prevista en el artículo
16º, el arrendador sí es conocedor del hecho del fallecimiento y de la voluntad
de subrogación de la persona que tiene la voluntad y el derecho de hacerlo, lo
que será una cuestión de prueba en el procedimiento. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">5º)</span></b><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Razonamiento
de la Sala 1º, para el cambio existente.<o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El Tribunal Supremo entiende
que el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la
subrogación, porque se produce o no según establece el artículo 16 <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>y además la notificación indicada en el
precepto tiene como fin el conocimiento del arrendador del hecho y la voluntad
de subrogación, por tanto si el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del
derecho de subrogarse resulta, y tal circunstancia queda a juicio del tribunal
probada, entender lo contrario sería<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>actuar contra la buena fe. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">6º</span></b><span style="color: red; font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">) <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Ejemplo <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>práctico contenido en la
propia sentencia. <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En el presente caso sirva como
ejemplo , el propio supuesto enjuiciado en el que el viudo no remite al
arrendador la comunicación preceptiva del artículo 16, si bien queda acreditado
en el procedimiento que éste tenía conocimiento de la voluntad subrogatoria,
pues antes de interponer la demanda negoció con el viudo un supuesto nuevo
importe que debía de pagar el pretendido subrogante, es decir, tuvo noticia del
fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad de subrogación del posible
nuevo arrendatario, por lo que el Tribunal realiza la indicada interpretación
flexible del<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>precepto indicado, artículo
16 de la Lau/1994.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En Cartagena a 2 de agosto de
2018<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Antonio José Navarro Selfa,
abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Profesor de la Escuela de
Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos Urbanos y
Propiedad Horizontal.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond","serif"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Profesor del master de acceso
a la abogacía en el módulo civil-procesal civil.<o:p></o:p></span></div>
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-4879164830807644102018-06-27T02:46:00.002-07:002018-06-27T03:13:38.735-07:00Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, algunas preguntas y respuestas. Breve prontuario.<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjwpiRZlJCah2Uq7djq1r6q01DdinDWDWecfzY6S_YGqH_8g5ffBx8B42ExKSbG872uUkywdZxHkBVOhJECYpllI5dhyphenhyphenqTo2_cWMp51Sl3_eNkUiXLseS_zbRth2jbxeUpMlDVmma4VE14/s1600/Vivienda-Okupacion.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" data-original-height="283" data-original-width="424" height="213" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjwpiRZlJCah2Uq7djq1r6q01DdinDWDWecfzY6S_YGqH_8g5ffBx8B42ExKSbG872uUkywdZxHkBVOhJECYpllI5dhyphenhyphenqTo2_cWMp51Sl3_eNkUiXLseS_zbRth2jbxeUpMlDVmma4VE14/s320/Vivienda-Okupacion.jpg" width="320" /></a><b><u><span style="color: red; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">¿Porque la necesidad de esta Ley?</span></u></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">La respuesta la encontramos en el propio Preámbulo de la norma que nos indica literalmente:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">“Actualmente los derechos reconocidos por el Código Civil pueden ejercitarse por medio del juicio verbal, en ejercicio de las acciones que reconoce el artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en los numerales 2.º, 4.º y 7.º En su virtud, cabe interponer aquellas demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. El cauce conocido como «desahucio por precario» plantea un problema de inexactitud conceptual, con la consiguiente inseguridad <b>en la consecución de la tutela pretendida, dado que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario, puesto que no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante.</b></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">……Por todo ello, ante la demanda creciente de respuestas ágiles y eficaces sin tener que recurrir a las penales,</span></i></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Es decir lo que realmente ha querido el legislador hacer es implementar en el marco de la Lec, y por tanto en el ámbito civil, un vía rápida y que responda al comportamiento exacto del fenómeno “okupa”, con el doble fin de proteger la propiedad, y al mismo tiempo buscar una respuesta a este problema fuera del ámbito penal, que es la “última ratio”, y del que el legislador parece querer apartarse.</span></div>
<a name='more'></a><br />
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><u><span style="color: red; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">¿Se protege socialmente de alguna manera al “ocupante” en el procedimiento?</span></u></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Si, y de una forma doble:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Primero, en el nuevo apartado 1 bis del artículo 441, en previsión de que el ocupante ilegal se encontrara en situación de vulnerabilidad social, se regula la obligación de trasladar a los servicios públicos competentes comunicación sobre la situación del mismo por si procediera su actuación, siempre que este otorgara su consentimiento.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Del mismo modo, la disposición adicional de esta ley establece medidas de coordinación y cooperación de las Administraciones públicas competentes para que resulten eficaces estas comunicaciones, sin que queden en una mera declaración de intenciones.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">En segundo lugar, al limitar el uso de este procedimiento según el nuevo numeral 4. º del apartado 1 del artículo 250, a las siguiente personas o entidades : “<b><i>la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.».,</i></b>quedan excluidos las Entidades financieras, fondos buitres etc, que tendrán que acudir a las vías procedimentales ordinarias.<b><i></i></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt;">
<b><span style="color: red; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">¿Que tutela la Ley aprobada exactamente?</span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Pues bien la respuesta está en el contenido de la modificación del numeral 4. º del apartado 1 del artículo 250, que pasa a tener la siguiente redacción:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">“<i>Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social</i>.»</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Es decir, la Ley tutela a quien tenga un título legítimo de posesión del inmueble ocupado, y haya sido sido privado de su derecho sin su consentimiento.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><span style="color: red; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">¿En qué consiste el nuevo procedimiento?</span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">El legislador habilita una serie de reformas procesales a la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que modifican concretamente los artículos 150, 250, 437,441, y 444 de la Lec.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Para comenzar el legislador señala expresamente que la demanda que se interponga podrá dirigirse contra los ocupantes desconocidos, sin necesidad de concretar ninguno. Es obvio que el propietario desconoce casi en la totalidad de las ocasiones, quiénes son los “okupas” de su inmueble, y el Estado debe tutelar necesariamente esa situación especial.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">La notificación de la demanda, indica la Ley, se realizará a quien se encuentre en el inmueble en el momento de practicarse. Se nos plantea la duda, por ser un supuesto tan especial y desde luego absolutamente novedoso, de lo que ocurrirá cuando no sea hallado nadie en la vivienda, en el momento de efectuar la notificación.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Lógicamente la Ley nos exige que a la demanda se deberá acompañar el título en que el actor funde su derecho a poseer, y que le legitime por tanto para interponer la misma.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">La norma incluye expresamente el hecho de que si, por el demandante se hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, lo que será absolutamente habitual en este tipo de procedimientos,en el decreto de admisión de la demanda el Juzgado requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que justifique su situación posesoria, es decir, la que les permita en su caso ocupar el inmueble en cuestión.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Si este no fuera aportado o no es suficiente a juicio del Tribunal, se ordenará mediante un auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre, reiteramos, que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación del derecho a poseer, frente al “okupante”.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Hay también una novedad muy importante en este tipo de procedimientos y es que contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda, ya que como hemos referido lo normal es que se desconozcan estos en el momento previo al desalojo. Es probable, dada la naturaleza del fenómeno “okupa” y su desarrollo, que en el momento del desalojo hubiera más personas en el inmueble que aquellas que se hubiera citado, por lo que otra forma de actuar distinta haría inútil el procedimiento.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"> Si los demandados, que recordamos no tiene porque estar identificado por el demandante, no contestaran a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procederá de inmediato a dictar sentencia, lo cual es absolutamente razonable para lograr la eficacia pretendida del procedimiento. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Dentro del marco del proceso, la norma también indica expresamente, que la oposición del demandado solo podrá fundarse exclusivamente en la existencia de un título suficiente frente al actor para poseer la vivienda o lógicamente en la falta de título por parte del actor, lo que es absolutamente razonable dada la naturaleza sumaria del proceso y la necesidad como hemos indicado de dotarle de efectividad.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Por último y para concluir la sentencia estimatoria de la demanda permitirá siempre su ejecución, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo ordinario de veinte días previsto en el artículo 548 del Lec.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">En definitiva en España en 2017 existían según fuentes del Ministerio del Interior 45.000 pisos ocupados ilegalmente. A muchos de ellos no les afecta esta norma pues son titularidad de bancos y fondos “buitre”, a los que el legislador como hemos indicado ha querido excluir expresamente de la utilización de este procedimiento. Lo cierto es que las soluciones procedimentales existentes hasta ahora no estaban otorgando una tutela judicial rápida y segura a los propietarios particulares que veían ocupada su vivienda. En internet circulan, incluso manuales del “okupa” con distintos consejos para dificultar su expulsión de la vivienda en cualquier procedimiento judicial de los existentes antes de la norma. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">En este sentido, los propietarios no podían seguir siendo víctimas de la carencia de inmuebles para personas que los precisen y sustituir a los poderes públicos en la función de dotar de acceso a inmuebles , y en este sentido la Ley 5/2018 de 11 de junio viene a dar respuesta al fenómeno okupa desde la perspectiva del propietario que ha venido soportando las carencias del sistema y sustituyendo a los poderes públicos en su función de promover el acceso a la vivienda a las personas más necesitadas a través de otros mecanismos. “</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">En Cartagena a 27 de junio de 2018</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Antonio José Navarro Selfa, abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Profesor de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Profesor del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil.</span><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh0296GW-cbSKIOZVRyCOPSK-I4uYGM_varfadycoa3KF8-McCBEJcC5E2P7lxhMWuQhK7a12-QBbJvCAHHrI2BOCL2rbGYgxlWWDfaDvqRy2cmF3Sk02UlRQK-ZqvorYElpyxlRW3TSIA/s1600/Vivienda-Okupacion.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="283" data-original-width="424" height="213" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh0296GW-cbSKIOZVRyCOPSK-I4uYGM_varfadycoa3KF8-McCBEJcC5E2P7lxhMWuQhK7a12-QBbJvCAHHrI2BOCL2rbGYgxlWWDfaDvqRy2cmF3Sk02UlRQK-ZqvorYElpyxlRW3TSIA/s320/Vivienda-Okupacion.jpg" width="320" /></a></span></div>
</div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-34308488294665458062018-06-14T01:46:00.001-07:002018-06-14T01:57:42.597-07:00ALGUNAS CUESTIONES PRÁCTICAS RELATIVAS A LAS NOTIFICACIONES EN EL ÁMBITO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. ARTÍCULO 9.1H DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. <div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><u><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">ALGUNAS
CUESTIONES PRÁCTICAS RELATIVAS A LAS NOTIFICACIONES EN EL ÁMBITO DE LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.</span></u></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Con frecuencia surgen en el
ámbito de las comunidades de propietarios dudas sobre la validez de la
realización de las notificaciones y la efectividad de estas, dudas tales como si es necesario por parte de
la Comunidad averiguar el domicilio del comunero destinatario o sobre la
exigencia o no de comunicación fehaciente a la hora de convocar una junta o
hacer un requerimiento, etc. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La casuística es enorme y a todo
ello se suma la incorporación de las nuevas tecnologías como canales de
comunicación rápidos y eficaces a los que cabe atribuir efectos jurídicos en
ocasiones y bajo determinados parámetros. Con el propósito de despejar todas estas
cuestiones comenzaré por delimitar el
ámbito al que nos referimos y por exponer el tratamiento legal del mismo.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En primer lugar me estoy
refiriendo exclusivamente a las comunicaciones que por parte de la comunidad de
propietarios se realizan tanto a los propietarios de las fincas integrantes de
las mismas y relativas a las relaciones que como consecuencia de su pertenencia
a la comunidad se establecen necesariamente,
convocatorias, requerimientos, notificación de acuerdos etc.</span></div>
<a name='more'></a><o:p></o:p><br />
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-family: Garamond; mso-fareast-font-family: Garamond;">A)<span style="font-family: "Times New Roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-numeric: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></b><!--[endif]--><b><u><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Tratamiento legal: </span></u></b><u><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></u></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La Ley de Propiedad Horizontal, regula
las notificaciones en su artículo 9 que aborda las obligaciones de los
propietarios respecto de la comunidad y en cuyo apartado h) establece, como una
obligación más, el deber de todo propietario de designar un domicilio a efectos
de notificaciones en los siguientes términos: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">"9.1 h) Comunicar a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de
su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones
de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación
se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas
al ocupante del mismo.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Si
intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los
que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales".<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Las notificaciones por tanto se realizarán,
en primer lugar en el <b>domicilio en
España que el propietario hubiere designado</b> mediante la comunicación
fehaciente al secretario de la comunidad en cumplimiento de la norma trascrita.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">De
no realizar tal designación</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> el domicilio al que se tiene que dirigir la
comunicación de la comunidad, ya sean
citaciones o notificaciones de otra índole, será <b>el del propio piso o local</b> integrado en la comunidad de
propietarios, produciendo plenos efectos la entrega de la notificación al
ocupante de la finca, sin exigir la Ley de Propiedad Horizontal que se trate de
alguien que guarde una cierta relación con el destinatario final de la citación,
es decir valdría cualquier persona que ocupare la finca no siendo ya
responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, que ese tercero entregue a su
vez la comunicación a su destinatario.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por
último</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> y como subsidiario de los anteriores, es decir, únicamente para
el supuesto de que la notificación en los domicilios anteriores hubiere
fracasado, la Ley prevé una especie de <b>"citación edictal</b>" no
procesal, circunscrita al ámbito de las relaciones de derecho material entre la
Comunidad y el propietario del piso o local, mediante colocación en el tablón
de anuncios de la Comunidad o en el lugar visible de uso general habilitado al
efecto, de una diligencia en la que se exprese la fecha y los motivos por lo
que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente, que
en cualquier caso y aunque no se exija recomendamos hacer siempre como
complemento de las anteriores.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraph" style="mso-list: l0 level1 lfo1; text-align: justify; text-indent: -18.0pt;">
<!--[if !supportLists]--><b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-family: Garamond; mso-fareast-font-family: Garamond;">B)<span style="font-family: "Times New Roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; font-variant-east-asian: normal; font-variant-numeric: normal; font-weight: normal; line-height: normal;"> </span></span></b><!--[endif]--><b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Algunos supuestos comunes a la “luz” de la
Jurisprudencia.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Existe como hemos indicado una
enorme casuística al respecto e incluso jurisprudencia menor que podría
perfilarse en algunos supuestos como contradictoria respecto de algunas
Audiencias Provinciales. Procedemos a relacionar algunos supuestos frecuentes ilustrados
con Jurisprudencia y doctrina.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º La comunidad de propietarios no tiene
obligación ninguna de averiguar el domicilio del comunero ni realizar pesquisa
alguna fuera de la diligencia debida en aplicación del artículo 9h.</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Es
obligación del propietario la designación de un domicilio a efectos de
notificaciones, sin que sea exigible a la comunidad la averiguación del mismo
para que éstas se puedan tener por realizadas, así : <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-STS,
Sala Primera, de lo Civil,</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-weight: bold;"> 5-7-2006: </span><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Realizado
el requerimiento en el domicilio designado, el mismo es válido y se entiende
como recibido si no se ha comunicado a la Comunidad el cambio a efectos de
notificaciones<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-AP
Alicante, 12 de septiembre de 2012.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%; mso-bidi-font-weight: bold;">"... De entrada, ha de significarse que la
ahora apelante es propietaria de dos viviendas en la comunidad y sólo se alega
que una de ellas está arrendada, y además, aún cuando fuera la única, no puede
imputarse ni a la comunidad ni al Juzgado que el emplazamiento se haya
verificado en una de las viviendas, ya que es obligación de la comunera, según
establece el art. 9, 1, h) de la L.P.H. es comunicar a la comunidad un
domicilio para notificaciones de los asuntos relacionados con ella, y en
defecto de esa designación, se acudirá al piso o local.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> 2 º.-
Es válido el acuerdo adoptado incluso sin convocatoria a la Junta, si al propietario
se le ha notificado el acta de la misma, y no impugnó judicialmente el acuerdo
y la no convocatoria a la misma.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-AP
Orense 18 de enero de 2018.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">“El
artº 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece, que los acuerdos de la
Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con
lo establecido en la legislación procesal general. Concretamente, en el
supuesto de acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal (como
sucedería en el caso) o a los Estatutos de la comunidad, "la acción
caducará al año". Cuyo plazo, para los propietarios ausentes, se computará
a partir de la comunicación de tal acuerdo. En los restantes casos, la acción
caducará a los tres meses de su adopción.”<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">3 º.- No se exige con carácter general fehaciencia
en la citación que se practique a los comuneros, así: <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">AP
Murcia, Sec. 5.ª, de 27 de junio de 2008<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">"... no estamos de acuerdo sin embargo
en cuanto no considerar probado que el mismo no fué citado. Pués ha declarado
el presidente y el administrador y otros propietarios la remisión por correo de
las citaciones, y la exposición en el tablón de anuncios de la correspondiente
convocatoria, y que dicha Junta se ha celebrado el día 3/08/05, en pleno
periodo de ocupación de la urbanización en verano, por tener esta
característica la misma, por lo que difícilmente se puede considerar que el
demandante no tuvo conocimiento de una Junta a la que asisten físicamente 43
vecinos del inmueble, pués como dice la Sentencia de 11/07/06 de esta Audiencia
que se alega en el recurso, la LHP no exige ninguna forma de feaciencia en la
recepción de la comunicación, aun cuando establece en el art. 9.1 .h que se
haga por cualquier medio de los allí establecidos, debiéndose considerar que si
en las citaciones se ha seguido el sistema ordinario que hasta ahora venía
siendo utilizado sin quejas de ninguno de los propietarios, este resulte
suficiente. Y si es cierto que la negativa del demandante de haber recibido la
citación traslada el onus probandi a la Comunidad de Propietarios, se debe
considerar que las declaraciones del presidente y administrador asegurando la
remisión por correo y el hecho de que se celebrara en el mes de agosto con
asistencia personal de 43 vecinos, constando la citación en el tablón de
anuncios, queda probada dicha recepción de la comunicación de la existencia de
la Junta de propietarios, en consecuencia el recurso debe de ser estimado.
..."<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En particular, consideramos los métodos más habituales: <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Aº.- La notificación </span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">por
email,<b> (cada vez más extendida), que es
válida siempre que sea el método habitual de comunicación entre Comunidad y
comunero, y no exista una oposición expresa de este último. <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">AP de Granada, 22 de Enero de 2016. <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">"... En el caso enjuiciado, no cabe
duda que el uso del correo electrónico, venía siendo lo habitual como forma de
comunicación y de notificación de la comunidad a sus integrantes, sistema que,
sin duda, resulta más natural, rápido e igualmente fiable que la comunicación
por correo certificado, o fijación en el tablón de anuncios, sin perjuicio,
claro, de que estos medios también se puedan y/o, deban utilizar. Si a ello se
añade que se trató de una Junta de propietarios extraordinaria, que supone
premura y urgencia en la convocatoria, no cabe duda que, como veremos, la forma
de citación y notificación fue correcta. La testifical, además, reconoce que se
exponen en lugar visible de la comunidad. ..."<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Bº.-Con las mismas condiciones es válida es
la citación por </span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">buzoneo <b>si
se cumplen los requisitos establecidos Jurisprudencialmente. <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Audiencia
Provincial de Málaga, 8 de octubre de
2013 <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">“No puede alegarse que no es válida la
citación por introducción de la convocatoria a la junta en el buzón cuando la
misma es la usual en la comunidad y el comunero impugnante nunca se opuso a
dicho sistema”<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Cº.-También es válida la notificación por <i>correo </i></span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">ordinario
<b>en el domicilio indicado en el artículo
9 si los parámetros antedichos se han cumplido. <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">AP de Murcia,
6 de marzo de 2013.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">“… de modo que la forma utilizada por la
Comunidad de remitir la citación o notificación por correo ordinario no
estimamos, que contravenga o conculque lo dispuesto en los Estatutos. Es más, consideramos que fue válido una vez
acreditado a través de la prueba testifical (administrador Juan Francisco y
Armando que fue presidente de la Comunidad), que ese mecanismo era el que se
venía utilizando habitualmente sin que existiera protesta o queja alguna por
los comuneros integrantes de la Comunidad de …, apareciendo, por tanto, como un
método utilizado de forma usual y pacífica, admitiendo todos esa
flexibilización en los requisitos de la citación, siendo de traer a colación,
en base a ello, la doctrina de los actos propios, viniendo a acreditar el
certificado emitido por el administrador de la citada Comunidad (documento nº 3
de la contestación, folio 78), que a la hoy apelante se le remitió por correo
ordinario las convocatorias y acuerdos en su dirección comunicada sin que se
produjera devolución del correo por el correo postal, con lo cual, partiendo de
tal hecho constatado, hemos de presumir que en el concreto caso que nos ocupa
los actos de comunicación se efectuaron según el método habitualmente utilizado
..."<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por tanto y como resumen se pueda considerar
acreditado</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> según la Jurisprudencia “<i>haber
tenido lugar la citación</i>” de un comunero a la Junta general, aunque no
conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse
de recibo, siempre que se trate que se trate de un sistema habitual de
comunicación entre la comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus
integrantes. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Es obvio
que lo que muy acertadamente han pretendido los tribunales es normalizar la
vida de la comunidad y evitar dificultar el funcionamiento de esta , mediante
la aceptación de un sistema flexible armónico con la propia Ley de Propiedad
Horizontal y el artículo 3.1 del código civil : <i>“Las normas se interpretarán…….en relación con el contexto, los
antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que
han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de
aquéllas”.<o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En
definitiva de esta manera se intenta armonizar los derechos de la Comunidad y de
los comuneros alejándose de un rigorismo extremo. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Sería
impensable que una comunidad normal como lo son la mayoría, tuviera que hacer
todas las notificaciones de forma fehaciente, dado que económica y
materialmente estaría condenada a la inoperatividad absoluta. <i><o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Para concluir y siguiendo</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> el
contenido de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5.ª de Cartagena dictada en fecha 14 de
febrero de 2011, extraordinariamente aclaratoria en cuanto al tema que nos
ocupa <b>establecemos tres conclusiones</b>
: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El artículo 9 h) de la LHP, establece <b>tres mecanismos de notificación</b> previstos con carácter subsidiario
uno a otro: domicilio designado por el propietario, piso o local situado en el inmueble y mediante
publicación en el tablón de anuncios de la comunidad. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-Tan solo para el último de ellos se exige
una cierta formalidad</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">, mientras que para los otros dos existe libertad
de forma, que habrá de cumplir ciertas reglas a efectos de acreditación
probatoria, interpretándose siempre de forma flexible. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">-Dado que es común que cualquier comunidad realice
la citación por entrega en mano, en el buzón del propietario o por correo
ordinario, de forma que no queda constancia documental de tal notificación</span></b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">, a tal
efecto resulta eficaz como prueba de la realización en forma de la citación,
por ejemplo, la certificación del secretario administrador de tal comunicación,
así como la testifical del mismo en tal sentido, a publicación en el tablón de
anuncios en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH de la convocatoria, la
no existencia de quejas por parte del propietario en ocasiones anteriores y la acreditación así mismo, de ser la forma
usual de comunicación de la Comunidad a sus comuneros.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En Cartagena a 14 de junio de 2018.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> Antonio
José Navarro Selfa, abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de
Abogados de Cartagena.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Profesor
de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos
Urbanos y Propiedad Horizontal.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
</div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "Garamond",serif; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Profesor
del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil.<o:p></o:p></span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-8971890657399245752018-06-07T01:58:00.003-07:002018-06-15T02:18:26.066-07:00Algunas cuestiones prácticas sobre la imposibilidad de aprobación de acuerdos en el apartado de “ruegos y preguntas”, en el marco de un Junta de Comunidad de Propietarios. Artículo 16 de la LPH.<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Como introducción podemos afirmar que el polémico y genérico apartado de "ruegos y preguntas" incluido en el orden del día de cualquier Junta de Comunidad de Propietarios, es precisamente eso, la mera formulación de solicitudes o preguntas de los propietarios a la Comunidad o a otros propietarios, y no un "cajón de sastre" en el que quepa incluir sobrevenida y cualquier materia y su consiguiente acuerdo.</span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Sin embargo la realidad cotidiana es frecuentemente contraria a la voluntad de la Ley, (Artículo 16 LPH), y es normal, ver cómo se aprueban acuerdos comunitarios bajo el epígrafe, “ruegos y preguntas” sobre todo en época estival donde en las macro juntas de comunidades de playa se convierten indebidamente en auténticos “órdenes del día paralelos”.</span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span>
<a name='more'></a></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Intentaré de una forma práctica y basándome en jurisprudencia de cada una de las cuestiones abordadas analizar esta cuestión tan habitual en la práctica cotidiana de una comunidad de propietarios, sobre todo en aquellas que no existe un profesional cualificado bien sea administrador de fincas o abogado, asesorando en la Junta ordinaria o extraordinaria que se este celebrando.</span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
</div>
<b style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; font-size: 11pt; text-align: justify;"><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Como primera cuestión</span></i></b><span style="background-color: white; color: #222222; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px; text-align: justify;"> debemos indicar que normativamente en relación a la convocatoria de una Junta de Comunidad de propietarios , ya sea ordinaria o extraordinaria , el art. 16 Ley de Propiedad Horizontal exige que en la convocatoria a junta han de figurar los asuntos a tratar, debiendo redactarse el orden del día de manera clara y concisa para que los propietarios puedan conocer con anterioridad a su celebración el objeto de debate y exigirse un nexo causal entre lo enunciado como tema a tratar, deliberar y aprobar y lo efectivamente acordado en la junta.</span><br />
<span style="background-color: white; color: #222222; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px; text-align: justify;"><br /></span>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Así lo viene reiterando la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y ha fijado como doctrina nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha de 15 de junio de 2010, al declarar como Doctrina que:</span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">“La convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fije en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios”.</span></i><br />
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Por tanto</span></i></b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">, podemos afirmar que no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios, y no cumplir con los requisitos de forma del antedicho artículo 16 de la LPH, si bien es verdad, y aquí habrá que llevar mucho cuidado, que dichos acuerdos quedarán convalidados si no son impugnados judicialmente al amparo, forma y plazo establecido en artículo 18 de la LPH.</span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">En este sentido es clara la Sentencia de la AP de Orense 30 de marzo de 2007, que indica en su tenor literal:<i> "... Los acuerdos adoptados en el apartado de ruegos y preguntas no son admisibles con carácter general por su carácter sorpresivo para la buena fe de los propietarios (SSTS 16 de diciembre de 1987 y 26 de junio de 1995) y contradicen lo dispuesto en el artículo 16.2 LPH en cuánto exige la indicación en la convocatoria de los asuntos a tratar. Ahora bien, conforme a la doctrina expuesta, se trata de acuerdos anulables, y no nulos de pleno derecho, por tanto, sometidos a plazo de caducidad. Así lo entiende la reciente STS de 20 de noviembre de 2006, con cita de otras. El precitado artículo 18 atribuye la legitimación para impugnar acuerdos a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes y a los que indebidamente se hubiese privado del derecho a voto, de modo que la comunidad apelante no está legitimada para la impugnación, como no podía ser menos teniendo en cuenta que los acuerdos son adoptados por la propia Comunidad. ..."</i></span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><i><br /></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">La Sentencia de la AP de Asturias, marzo 2015, es especialmente clara en cuanto a su contenido.</span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Es claro que los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios demandada en fechas 5 de febrero de 2010 y 27 de abril de 2012 dentro del apartado "ruegos y preguntas" son nulos, así lo reitera la STS de 12 de enero de 2012 al señalar que "la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios" sin que constituya argumento para declarar la validez el que el acuerdo sea de escasa trascendencia económica; si bien dichos acuerdos han quedado convalidados al no haber sido impugnados dentro del plazo establecido ( STS de 5 de marzo de 2014 ) ya que los acuerdos contrarios a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal no son nulos sino anulables.</span></i><br />
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">De la misma forma</span></i></b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"> también podemos afirmar que tampoco puede alterarse sin previo aviso y en debida forma, el orden del día previamente enviado para su votación, ya que este mandato permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración en el libre ejercicio de sus derechos.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">También es necesario aclarar</span></i></b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"> que Jurisprudencialmente es ya indubitado que no es necesario un orden del día detallado y minucioso para adoptar acuerdos en junta, sino que basta con que figure el tema en cuestión, de ahí que si en el orden del día figurara por ejemplo la expresión “obras realizadas en el bajo de la comunidad”, sería perfectamente legítimo aprobar la iniciación de acciones judiciales sobre la misma. </span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Así en la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 7 de junio de 2012, se analiza de forma clara esta cuestión:</span><br />
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">En el correlativo del recurso refiere la infracción del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia relativa a la convocatoria de la junta, en cuanto que el acuerdo adoptado excede del punto sexto de la convocatoria que señalaba "Trabajos a realizar: acceso al solar anexionado a las zonas comunes de la comunidad". Si bien es cierto que a ningún propietario se le puede privar de conocer con la antelación suficiente los temas a tratar en las Juntas de Propietarios convocadas, a fin de poder concretar su postura y su decisión de asistir o no a la misma, lo que resultaría imposible si en la convocatoria no se precisara los temas a debatir, presupuesto formal al que se refiere el artículo 16.2 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal , no lo es menos que del tenor literal de dicho precepto basta con la mera indicación del orden del día y de los temas que en el se van a tratar, no siendo necesario que la relación de asuntos sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todos las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria, que es lo que ocurre en el presente caso, apareciendo por ello ajustado a derecho el pronunciamiento del Juzgado de la primera instancia sobre el particular.</span></i><br />
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Por último cabe indicar</span></i></b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">, como ya ha manifestado el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 12 de enero de 2012, que la escasa importancia económica no es óbice para que la doctrina antedicha en esta materia sea aplicable al acuerdo adoptado fuera del orden del día. Incorporamos parte del Fundamento Tercero de la antedicha sentencia, por ser al mismo tiempo un resumen todo lo aquí expuesto: </span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">TERCERO.- Requisitos de la convocatoria.</span></i><br />
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">A) La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad (STS de 15 de junio de 2010).</span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios.</span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">C) Pues bien, con aplicación de la doctrina jurisprudencial reseñada, el motivo tercero ha de ser estimado al resultar contraria a aquella la sentencia impugnada. Razona la recurrente que con aplicación de la doctrina jurisprudencial declarada en SSTS de 27 de julio de 1993, 26 de junio de 1995, 18 de septiembre de 2006 y 10 de noviembre de 2004, por la cual «no resulta admisible la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas», el acuerdo impugnado relativo a la instalación de grifería y pileta de desagüe ha de ser declarado nulo puesto que el mismo no se reflejó en la convocatoria de la Junta de propietarios.</span></i><br />
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Por el contrario, la Audiencia Provincial, aunque parte de la obligatoriedad de indicar los asuntos a tratar, exigida por el artículo 16.2 LPH, declara válido el acuerdo, punto 4.º adoptado aunque no esté incluido en el orden del día. Basa su decisión en la escasa importancia económica del mismo ya que se concreta en la obligación de abonar como gasto único por propietario el de 41,66 euros. En concreto, razona que la obligatoriedad impuesta por el artículo 16.2 LPH de indicar en la convocatoria los asuntos a tratar no estaría reñida con la flexibilidad en la interpretación de aquel precepto, debiendo excluirse de dicho rigor las cuestiones, como en el presente caso, que por su escasa importancia económica no merezcan de una convocatoria especial.</span></i><br />
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Esta Sala no puede compartir esta doctrina, pues considera que el hecho de que el acuerdo adoptado, en lo que se refiere al recurso de casación, relativo a la instalación de grifo comunitario y pileta de desagüe, sea de escasa trascendencia económica no constituye un argumento que permita, en contraposición a la doctrina jurisprudencial destacada, declarar la validez de un acuerdo que fue adoptado con vulneración de normas imperativas, al someterse a votación la adopción de un acuerdo sobre una materia que de ningún modo se había fijado en el orden del día tal y como preceptúa el artículo 16.2 LPH.”</span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Cartagena a 8 de junio de 2018.</span></b><br />
<b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"><br /></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Antonio José Navarro Selfa,</span></b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;"> abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Profesor de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: Calibri, sans-serif; font-size: 11pt; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">Profesor del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil. </span></div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-89958016494881979252018-05-15T03:46:00.001-07:002018-05-15T04:01:23.563-07:00Las licencias de obras no eximen al propietario de la autorización de la comunidad para la realización de obras en elementos comunes.<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgR8zgZtQRNZl6wcRFPf78u_n2ktH77XST4b-qRYqHclApw66RikA_ragX8C9Rc10KHHGjsxOCwpwxfFnjpzPOJFKE9UHrk_rkSz7LHVWZnOGD1mV6LnU8Du3pqO35HEhIZJOxMcHK5608/s1600/aquitectos-getafe-licencias-de-obra.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" data-original-height="331" data-original-width="500" height="211" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgR8zgZtQRNZl6wcRFPf78u_n2ktH77XST4b-qRYqHclApw66RikA_ragX8C9Rc10KHHGjsxOCwpwxfFnjpzPOJFKE9UHrk_rkSz7LHVWZnOGD1mV6LnU8Du3pqO35HEhIZJOxMcHK5608/s320/aquitectos-getafe-licencias-de-obra.jpg" width="320" /></a><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">En muchas ocasiones se me pregunta en el despacho o en charlas sobre la materia, acerca de un tema ciertamente habitual que genera confusión entre los propietarios de viviendas o locales en régimen de propiedad horizontal, cual es el del valor de la concesión de una licencia administrativa a efectos de ejecución de obras en el ámbito de la comunidad de propietarios, es decir en un inmueble sea cual fuere su clase, regulado por la LPH.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Como hemos indicado son frecuentes las preguntas como:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">.- ¿Porque no puedo cerrar mi galería si tengo la licencia del Ayuntamiento?</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">.- He obtenido permiso del Ayuntamiento con para poner el aire acondicionado en el patio y la Comunidad de Propietarios no me deja. ¿Puede negarse si tengo licencia?</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">.- He abierto una nueva puerta al exterior de mi local con licencia administrativa. La Comunidad ha convocado una Asamblea para demandarme judicialmente. ¿Cómo es posible? </span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Bien, llegado este punto podemos afirmar sin ningún género de dudas, que una obra que afecte a elementos comunes de un edificio en propiedad horizontal, aun en el supuesto de que cuente con todos los permisos y licencias administrativas, requiere necesariamente la concurrencia del consentimiento de la comunidad de propietarios, de forma que la licencia o permiso administrativo en ningún caso suple la voluntad de los propietarios sobre la alteración de los elementos comunes expresada a través de los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a las mayorías establecidas para cada caso.</span><br />
<a name='more'></a><br />
<span style="font-size: large;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; line-height: 19.9733px;"></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;"> ¿Porque?-Normativa administrativa y Ley de Propiedad Horizontal.</span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Lo cierto es que un expediente administrativo de concesión de licencia para obras se infiere tan solo una consecuencia, que es la de que las obras a realizar cumplen la normativa administrativa exigible, pero en absoluto como hemos indicado, sustituye a la voluntad/consentimiento de la Comunidad de Propietarios en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal, por ser esferas jurídicas distintas, la administrativa y la civil.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">El propio Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales artº 12.1, indica textualmente que el otorgamiento de una licencia administrativa se realiza “salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero”, como son los derechos de las comunidades de propietarios.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Igualmente la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7, nos indica que la realización de obras por el propietario de un piso o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere el consentimiento de la comunidad en los siguientes supuestos:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">a) Cuando las obras se van a realizar en elementos comunes, siendo el ejemplo más típico de estos casos cuando un propietario disfruta del uso privativo de alguno de estos elementos, por ejemplo un patio o una terraza, y pretender llevar a cabo obras en los mismos.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">b) Cuando las obras, aun llevándose a cabo en el propio piso o local, menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, requiriéndose en cualquier caso la comunicación previa al representante de la comunidad.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: large;"><b><span style="font-family: "garamond" , serif; line-height: 19.9733px;">En este sentido: ¿Cuál es la posición de la Jurisprudencia?,</span></b><span style="font-family: "garamond" , serif; line-height: 19.9733px;"> pues de forma unánime la “sostenida”, en este post. Incluso el Tribunal Supremo ya ha declarado doctrina sobre la cuestión así: </span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Sentencia Sala I de 25 de junio de 2013.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;"> <b><i>Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa y que la realización de obras que afecten a elementos comunes exigen para su validez, en general, el consentimiento unánime de todos los copropietarios, sin que la obtención de una licencia administrativa de ejecución de obra pueda eximir del cumplimiento de tal exigencia normativa.</i></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Como no podía ser de otra manera la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales es unánime en tal sentido, dejamos indicadas las dos que se acompañan a efectos de su claridad en la explicación.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, septiembre 2017 indica a este respecto:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">“En definitiva podemos concluir de acuerdo con la Sentencia que la concesión de la Licencia Administrativa para el ejercicio de la actividad no exime al propietario del inmueble de la necesidad de preceptiva autorización de la Junta de propietarios para realizar obras que afecten a un elemento común del edificio, cual es la fachada del mismo. Y sin que, por otra parte, corresponda a este Tribunal el resolver si la actividad de cafetería-heladería se puede seguir llevando a cabo en un local que no cuente con salida directa a la vía pública”.</span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">En el mismo sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya<i> </i>de 29 de noviembre de 2012:<i></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">"... Finalmente, el hecho de que una obra esté autorizada administrativamente, y cuente con las licencias oportunas, no implica que sea conforme a la presente legislación, ni excluye la necesidad de autorización, en su caso de la Junta, ni el derecho de la misma a negarse a su realización, sin perjuicio de la ulterior impugnación el Acuerdo por el propietario que se sienta perjudicado (T.S.1ª S. 14 de Julio de 1992, 23 de febrero de 2006 y 20 de setiembre de 2007 entre otras). ..."</span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-size: large;"><b><span style="font-family: "garamond" , serif; line-height: 19.9733px;">En conclusión</span></b><span style="font-family: "garamond" , serif; line-height: 19.9733px;"> el hecho de que las obras realizadas obtengan la preceptiva licencia municipal, no resulta vinculante para la Comunidad de Propietarios supuesto dado que dicha cuestión se mueve en el ámbito propio del Derecho Administrativo, que no afecta al derecho de propiedad o las relaciones privadas de los posibles afectados, que es materia propia del Derecho Civil y sometida con exclusividad al orden jurisdiccional civil , por lo que aquellas son concedidas con la conocida <i>cláusula ‘sin perjuicio de tercero y dejando a salvo el Derecho de Propiedad’</i>. Por tanto podemos concluir indicando que al contrario de lo que muchas veces se cree por determinados “vecinos de un inmueble”, la licencia para una obra no puede limitar los derechos privados de terceros y constituye una relación de éstos con la Administración, pero no entre los propios particulares por lo que ninguna licencia administrativa puede legalizar una obra efectuada conculcando normas privadas sobre propiedad horizontal.</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Espero que este breve análisis sobre el alcance de la licencia de obra en el ámbito de las comunidades de propietarios os haya sido de utilidad.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: left;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">En Cartagena, a 15 de mayo de 2018</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: center;">
<span style="font-size: large;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Antonio Navarro Selfa, abogado, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Profesor de la Escuela de Práctica jurídica en arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background-color: white; color: #222222; font-family: calibri, sans-serif; line-height: 15.6933px; margin: 0cm 0cm 8pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: large; line-height: 19.9733px;">Profesor del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal c</span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt; line-height: 19.9733px;">ivil. </span></div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-18342897345750784332017-12-19T01:59:00.000-08:002018-01-09T01:38:19.388-08:00Comparto la entrevista que se publica hoy en el diario La Verdad, con motivo de las elecciones del Colegio de Abogados de Cartagena.<div class="separator" style="clear: both; text-align: justify;">
<span style="background-color: white; color: #1d2129; font-family: "helvetica" , "arial" , sans-serif;">Con mi valoración y mis propuestas para los principales retos a los que nos enfrentamos como colectivo. Hablo siempre de ideas, siempre sobre un programa, y por supuesto siempre de ilusión para hacer un Colegio mejor.</span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjLGuD2exQMPGAJLatEaKlMDGEPSq23ow3NpOFKi6datuAKDW7PliifxKBCuX5RL51-GxA9McIfJRxz-7rMmkO5494iA5xpk3pY5l9ZcygjEEfjiB-ea3EaPfiZzbWyFi5VDwKKQtgPe94/s1600/1.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="900" data-original-width="1600" height="225" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjLGuD2exQMPGAJLatEaKlMDGEPSq23ow3NpOFKi6datuAKDW7PliifxKBCuX5RL51-GxA9McIfJRxz-7rMmkO5494iA5xpk3pY5l9ZcygjEEfjiB-ea3EaPfiZzbWyFi5VDwKKQtgPe94/s400/1.png" width="400" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
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<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiMFk3uboEA2p8aGlu5E_7RTczgi9cMpVzD26Nl1KOxcoIw-53eL9c2jerVcB12-_C8Ub_28g8HTGp-Y8xS7n2nFmuivqEFzJNg1zap9mmimRIpcniALn82CUGjNgg8UIbXTe3cySfshkg/s1600/2.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="900" data-original-width="1600" height="225" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiMFk3uboEA2p8aGlu5E_7RTczgi9cMpVzD26Nl1KOxcoIw-53eL9c2jerVcB12-_C8Ub_28g8HTGp-Y8xS7n2nFmuivqEFzJNg1zap9mmimRIpcniALn82CUGjNgg8UIbXTe3cySfshkg/s400/2.png" width="400" /></a></div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhUeg7HLvXmk0MjzaEGopW-U0gaWAaTI5U11GT8x-7cVz1J7MVbkx_oivZKazdisGKXoUaigHg_AYQowuPNNzg9iMMSneKdLsA4qpGgBAWqvvkfavpGHXaiW0yyWDakvLzU90BZ62rvkJ8/s1600/3.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="900" data-original-width="1600" height="225" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhUeg7HLvXmk0MjzaEGopW-U0gaWAaTI5U11GT8x-7cVz1J7MVbkx_oivZKazdisGKXoUaigHg_AYQowuPNNzg9iMMSneKdLsA4qpGgBAWqvvkfavpGHXaiW0yyWDakvLzU90BZ62rvkJ8/s400/3.png" width="400" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg8shTQ6ikgxsymkPs52owNEnLm1SacQf98gGJyhZMusvGqKB6q81hnh4Ir1Qn0FTNBKy2jd4TpYfrCRHOtH8ryBDeN3Ueej40wtdxWmh3pXk5_a-MR9Par48r27WuPWQTu-fHybJpgTB4/s1600/4.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="900" data-original-width="1600" height="225" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg8shTQ6ikgxsymkPs52owNEnLm1SacQf98gGJyhZMusvGqKB6q81hnh4Ir1Qn0FTNBKy2jd4TpYfrCRHOtH8ryBDeN3Ueej40wtdxWmh3pXk5_a-MR9Par48r27WuPWQTu-fHybJpgTB4/s400/4.png" width="400" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<br />Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-12191744722800936252017-12-15T04:29:00.001-08:002018-01-09T01:32:13.678-08:00Currículum.<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEil2aTSSCA6EKpchlt-G24CBygOASVmdcsjsAdtyHbjLA1s3HvpoTGRxHNwUw2_S3rgj62hkLY3HcjiOpmQVNX8gQC1ZQHuxBmEQbm-oGU8WQvM9xuioFD-soy_s2vrZ81gdjexeIxDYkA/s1600/Curr%25C3%25ADculum.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"></a></div>
<a name='more'></a><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEil2aTSSCA6EKpchlt-G24CBygOASVmdcsjsAdtyHbjLA1s3HvpoTGRxHNwUw2_S3rgj62hkLY3HcjiOpmQVNX8gQC1ZQHuxBmEQbm-oGU8WQvM9xuioFD-soy_s2vrZ81gdjexeIxDYkA/s1600/Curr%25C3%25ADculum.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="1600" data-original-width="1132" height="640" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEil2aTSSCA6EKpchlt-G24CBygOASVmdcsjsAdtyHbjLA1s3HvpoTGRxHNwUw2_S3rgj62hkLY3HcjiOpmQVNX8gQC1ZQHuxBmEQbm-oGU8WQvM9xuioFD-soy_s2vrZ81gdjexeIxDYkA/s640/Curr%25C3%25ADculum.jpg" width="451" /></a><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-89897337752588865002016-10-11T03:04:00.002-07:002016-10-13T09:35:36.586-07:00ANÁLISIS PRÁCTICO Y JURISPRUDENCIAL DE LAS ACCIONES DERIVADAS DEL ARTÍCULO 7.2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN LOS SUPUESTOS DE ACTIVIDADES PROHIBIDAS EN LOS ESTATUTOS, DAÑOSAS PARA LA FINCA Y QUE CONTRAVENGAN DISPOSICIONES SOBRE ACTIVIDADES MOLESTAS INSALUBRES, NOCIVAS PELIGROSAS O ILICITAS.<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh-NRQDdLiPqZUH8Bp2kZYFWo2AQQPwnZndDVDz4EAIfMTheQC3Ou7nixeVHliRBuwQqBDWipwXsxm9kkgm3Kd0H4f8bNYWcyQcVzXXcncE0fCDjMkGmVngbt-VCZ-7lUhLpDzzJhR9PEI/s1600/casas_monopolio_varios_colores_0.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="198" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEh-NRQDdLiPqZUH8Bp2kZYFWo2AQQPwnZndDVDz4EAIfMTheQC3Ou7nixeVHliRBuwQqBDWipwXsxm9kkgm3Kd0H4f8bNYWcyQcVzXXcncE0fCDjMkGmVngbt-VCZ-7lUhLpDzzJhR9PEI/s400/casas_monopolio_varios_colores_0.jpg" width="400" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="color: #0000ee;"><u></u></span></div>
<a name='more'></a><span style="color: #0000ee;"><u><br /></u></span>
<br />
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<b><u><span style="background: white; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 14.0pt;"><br /></span></u></b></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<b><u><span style="background: white; font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 14.0pt;">(I) Requisitos de procedibilidad :<o:p></o:p></span></u></b></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Las complejas relaciones de convivencia en una comunidad de
propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal hacen que dicho
contexto sea idóneo para generar conflictos
derivados de molestias causadas por unos vecinos a otros en el uso del mismo,
ruidos en locales o en viviendas, humos por malas instalaciones, tenencia de
animales en condiciones indebidas, en definitiva actividades desarrolladas que
generan molestias o alteran la vida de la comunidad o bien es frecuente
encontrarnos con actividades desarrolladas
prohibidas por los estatutos del inmueble. Existen por tanto y en este
ámbito normativo, infinitas posibilidades de conflicto que pueden producirse en
la vida de la comunidad. <o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Si agotada la necesaria vía del
diálogo estas actividades no cesan, no tendríamos otra opción que acudir a lo
dispuesto en el artículo 7.2 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la
Ley</st1:personname> de Propiedad Horizontal que es el que nos indica los
pasos y prodecimiento judicial a seguir en este tipo de situaciones. <o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Como
señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre
2008, <i>"el art. 7. 2 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la
Ley</st1:personname> de Propiedad Horizontal establece tres diferentes
supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso
o local: a) las prohibidas en los estatutos;b) las que resulten dañosas para la
finca y c) las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita".</i></span><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"><o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">Para comenzar el análisis del
supuesto en concreto, veamos primero cual es la legislación de aplicación, así:
<o:p></o:p></span></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<b><u><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">Legislación aplicable<o:p></o:p></span></u></b></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">El artículo 7.2 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> de Propiedad Horizontal en
su tenor literal indica:</span><span style="font-family: "arial" , sans-serif; font-size: 9.5pt;">
<o:p></o:p></span></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">ACTIVIDADES PROHIBIDAS<o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Al propietario y al ocupante del piso o local no
les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD <o:p></o:p></span></i></b></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia
o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.<o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Si el infractor persistiere en su conducta el
Presidente, previa autorización de <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la
Junta</st1:personname> de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá
entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por
este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.<o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">DEMANDA Y MEDIDAS CAUTELARES<o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Presentada la demanda, acompañada de la
acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación
del acuerdo adoptado por <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la
Junta</st1:personname> de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento
de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de
cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local.<o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">CONTENIDO DE <st1:personname productid="LA SENTENCIA" w:st="on">LA SENTENCIA</st1:personname> <o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer,
además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización
de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad
de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el
infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento.<o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">Por tanto de la lectura del artículo se deduce
inexcusablemente que ante una actividad en un inmueble incluida en el art. 7.2
LPH, la comunidad de propietarios ha cumplir una serie de requisitos previos a
la demanda que son denominados de <i>procedibilidad</i>, es decir, sin la
realización de los mismos, no puede interponerse la acción judicial de
cesación.</span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Para continuar el presente post y siguiendo la doctrina de <st1:personname productid="LA SENTENCIA" w:st="on">la Sentencia</st1:personname> de <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la Audiencia Provincial</st1:personname> de <st1:personname productid="la Coruña" w:st="on">la Coruña</st1:personname> de 27 de Diciembre de 2010, para la
prosperabilidad una <span class="apple-converted-space">acción judicial d</span>e<span class="apple-converted-space"> cesación derivada del artículo 7.2 de <st1:personname productid="la LPH" w:st="on">la LPH</st1:personname>, </span>se requiere a modo
de resumen la concurrencia de los siguientes requisitos, entre los que se
encuentran como de <i>procedibilidad
insubsanable, los dos que objeto de estudio en este primer post de esta serie </i>,
sirviendo el resto del resumen a modo de resumen del resto de los requisitos
exigidos por <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname>
de Propiedad Horizontal y <st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on">la
Jurisprudencia</st1:personname> en este tipo de acciones, y que son :<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">A)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;">
</span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Que se trate de un
"piso o local", expresión que es redundante, pues el artículo 1 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> de Propiedad Horizontal
establece que tiene la consideración de local cualquier espacio susceptible de
uso independiente. Se arrastra la diferenciación del texto primitivo de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname>, utilizando el concepto de
"piso" como asimilado a "vivienda", y no a "planta";
que a su vez venía de la distinción entre viviendas y locales de negocio en los
arrendamientos urbanos. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">B)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;"> </span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> Que en la vivienda o
local se desarrolle una "actividad", lo que sugiere que ha de ser
continuada, es decir con una cierta permanencia en el tiempo, ya que si no
carecería del requisito de "actividad", no pudiendo atenderse pues a
meras actuaciones, incomodidades o molestias esporádicas u ocasionales. </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">C)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;"> </span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> Que esa actividad
pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para
la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Sobre este requisito se han
destacado dos cuestiones: La primera, pese a que el artículo comentado menciona
«actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca» ,
no puede entenderse, a la vista de la separación con comas y la siguiente
expresión, que <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname>
exija la concurrencia de ambos requisitos (prohibición expresa en los estatutos
de la comunidad, y además que cause un daño en la finca) En este sentido se
pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2008 , cuando
afirma que el artículo 7.2 «establece tres diferentes supuestos de actividades
no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas
en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas , insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas» ; añadiendo que no es posible destinar el piso o local a
actividad prohibidas en el estatuto, con independencia de que no resulten
objetivamente molestas, insalubre o peligrosas. Doctrina reiterada en la
sentencia de 14 de octubre de 2004. </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">D)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;"> </span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> Que esa incomodidad o
molestia sea notoria y ostensible, no pudiendo atenderse a meras dificultades o
pequeños trastornos. </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">E)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;"> </span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> Que se haya requerido
previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen
esas actividades. No es necesario requerir a los dos, sino que basta con
requerir exclusivamente «a quien realice las actividades prohibidas. </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">F)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;"> </span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> A diferencia del texto
primitivo, la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al
establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese
requerimiento. </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">G)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;"> </span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> Aunque el precepto
menciona que el requerimiento será para la «inmediata<span class="apple-converted-space"> cesación </span>» , dado que a continuación
se menciona «si el infractor persistiere...» , se entiende que debe concederse
un plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos,
perjudicial para la finca, o que resulte molesta, nociva, insalubre, peligrosa
o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso. </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">H)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;"> </span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> Si no fuese atendido
el requerimiento, deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del
día debe figurar expresamente la propuesta de ejercitar la<span class="apple-converted-space"> acción </span>de<span class="apple-converted-space"> cesación,</span> Junta que deberá autorizar
al presidente para ejercitar dicha<span class="apple-converted-space"> acción</span>.
El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el acuerdo de la
junta. </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 37.2pt; mso-list: l0 level1 lfo1; tab-stops: list 37.2pt; text-align: justify; text-indent: -19.2pt;">
<!--[if !supportLists]--><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">I)<span style="font-family: "times new roman"; font-size: 7pt; font-stretch: normal; line-height: normal;"> </span></span><!--[endif]--><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">A la demanda que formule el presidente, debe acompañarse,
como requisito de procedibilidad, «la acreditación del requerimiento fehaciente
al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la Junta</st1:personname> de propietarios». Si
no se acompañan estos documentos, deberá inadmitirse la demanda a trámite
(artículo 269.2 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname>
de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 266.5º del mismo texto
legal). No es un requisito subsanable, salvo que se advirtiese la involuntaria
omisión del acompañamiento (por mencionarse en la demanda como documentos
acompañados, y realmente no se aporten, pero, por ejemplo, sí figuren en las
copias presentadas) (artículo 231 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la
Ley</st1:personname> de Enjuiciamiento Civil ). </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Estos requisitos
denominados de “procedibilidad”,como ya hemos visto </span></b><b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 16.0pt;">son dos</span></b><b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">, y su característica
fundamental es que han de ser realizados o cumplimentados antes la
interposición de la acción judicial: <o:p></o:p></span></b></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">A) Práctica de
un requerimiento previo al infractor <o:p></o:p></span></b></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> </span></i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">La redacción del artículo y su interpretación
jurisprudencial, no dejan lugar a dudas,
e<i>l Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los
propietarios u ocupantes, <b>requerirá</b>
a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata
cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.</i> Es decir tiene que existir un requerimiento previo al
infractor para que cese en las actividades realizadas y además dicho
requerimiento debe contener el apercibimiento del inicio de acciones judiciales
en su caso. El mismo además puede practicarse a instancias del propio
presidente o por petición de cualquiera de los copropietarios.<o:p></o:p></span></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">B) Aprobación
expresa de iniciación de acciones judiciales.<o:p></o:p></span></b></div>
<div style="background: white; line-height: 16.3pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Una vez practicado el requerimiento, s<i>i el
infractor persistiere en su conducta el Presidente<b>, previa autorización de <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la
Junta</st1:personname></b> de propietarios, debidamente convocada al efecto,
podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente
por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. </i>De la
misma manera en este sentido el artículo es claro, si una vez practicado el
requerimiento anterior, quien realiza la actividad persiste, debe
convocarse preceptivamente junta de
comunidad y aprobarse la iniciación de acciones judiciales. <o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">En el artículo 7.2 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> de Propiedad Horizontal por tanto se exigen
como hemos visto unos requisitos muy concretos y específicos, que deben de
cumplirse por parte de <st1:personname productid="la Comunidad" w:st="on">la
Comunidad</st1:personname> para poder interponer una posterior demanda , sin
la práctica de los cuales no será admitida a trámite o bien estará condenada
necesariamente al fracaso con la consiguiente condena en costas.<o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Este aparente formalismo exigido por el legislador viene
entendiendo <st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on">la
Jurisprudencia</st1:personname> que no puede, ni debe considerarse excesivo
cuando lo que se está solicitando es nada menos que, por ejemplo ,la privación
del derecho de uso del local privativo por un tiempo, o bien la resolución de
un contrato de arrendamiento o la cesación de una actividad industrial. Se
pretende normar con detalle un camino de obligado tránsito para evitar
actuaciones imprudentes, temerarias o carentes de rigor jurídico, en previsión
de las graves consecuencias que pueden derivar de la acción judicial ejercida,
teniendo en cuenta además que dichos requisitos son insubsanables.</span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Conviene recordar en este punto
y para llegar a entender mejor lo expuesto hasta ahora que la sentencia
derivada del ejercicio de esta acción según extraemos del contenido del
artículo 7.2 de <st1:personname productid="la LPH" w:st="on">la LPH</st1:personname>, puede llegar a contener según el petitum los
siguientes pronunciamientos todos ellos de muy importante calado : <o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">1º Cesacio</span></i><i><span style="font-family: "times" , serif; font-size: 14.0pt;">́</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">n definitiva de la actividad
(prohibida en los estatutos, o que resulte dañosa para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas [art. 7.2. LPH]), <o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">2º Indemnizacio</span></i><i><span style="font-family: "times" , serif; font-size: 14.0pt;">́</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">n de daños y perjuicios que
proceda.<o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">3º La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a tres años, en funcio</span></i><i><span style="font-family: "times" , serif; font-size: 14.0pt;">́</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">n de la gravedad de la infraccio</span></i><i><span style="font-family: "times" , serif; font-size: 14.0pt;">́</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">n
y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. <o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">4º Adema</span></i><i><span style="font-family: "times" , serif; font-size: 14.0pt;">́</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">s, si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podra</span></i><i><span style="font-family: "times" , serif; font-size: 14.0pt;">́</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, asi</span></i><i><span style="font-family: "times" , serif; font-size: 14.0pt;">́</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">
como su inmediato lanzamiento. <o:p></o:p></span></i></div>
<div style="background: white; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">5º Por supuesto, las costas del procedimiento.</span></i><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"><o:p></o:p></span></i></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Llegados
a este punto veamos algunas Sentencias relativas al necesario cumplimiento de
los requisitos de procedibilidad en este tipo de procedimientos de los que
venimos hablando. <o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">JURISPRUDENCIA EXISTENTE EN
CUANTO A LOS REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">La
Jurisprudencia</span></st1:personname><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">, como
hemos indicado, en este sentido, es unánime y muy estricta en cuanto a la
exigencia del cumplimiento de los dos antedichos requisitos, así: <o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">La sentencias de <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la <i>Audiencia Provincial</i></st1:personname><i>
de Madrid, Sección 14ª de 3 Marzo 2.011:<o:p></o:p></i></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">" <i>El artículo 7.2 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> de Propiedad Horizontal,
en su párrafo primero, dispone que "</i><i>al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas" y, en su párrafo segundo, establece como requisitos
previos a la interposición de la demanda que "el Presidente de la
comunidad (...) requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este
apartado la inmediata cesación de las mismas bajo apercibimiento de iniciar las
acciones judiciales pertinentes", concluyendo, en el párrafo tercero que
"si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización
de <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la Junta</st1:personname> de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción
de cesación (...)". <o:p></o:p></i></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 10.8pt; text-align: justify;">
<st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">La
Audiencia Provincial</span></st1:personname><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> de <st1:personname productid="la Coruña" w:st="on">la Coruña</st1:personname> en Sentencia de 27
de Diciembre de 2009, se pronuncia de igual manera, inadmitiendo la demanda a
trámite por no concurrir los requisitos antedichos<b>: <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 10.8pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 10.8pt; text-align: justify;">
<b><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">“</span></i></b><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Se<b> </b>inadmite de
demanda planteada por Presidente de Comunidad de Propietarios tendente a la<span class="apple-converted-space"> cesación </span>de actividad molesta por los
demandados pues no se acompaña acta de <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la Junta</st1:personname> que le faculte para entablar<span class="apple-converted-space"> acción </span>judicial”<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">La sentencia de 9 de julio de
2012 de <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la
Audiencia Provincial</st1:personname> de Madrid nos reitera la denegación de
la prosperabilidad de la acción y la insubsanabilidad de los requisitos
previos, si estos faltaren: <o:p></o:p></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">“Efectivamente, no consta ni
requerimiento previo del Presidente de la comunidad de propietarios, ni
convocatoria al efecto de <st1:personname productid="la Junta Ordinaria" w:st="on">la
Junta Ordinaria</st1:personname> o Extraordinaria, en donde expresamente se
hubiera tratado el asunto, ni la autorización de la misma a favor del
Presidente para el ejercicio de la acción de cesación; por otra parte no puede
pretender la apelante que tales requisitos de procedibilidad, inherentes a la
acción ejercitada, sean subsanados de oficio por el Juzgado en la admisión de
la demanda ni en sede de la audiencia previa, pues tanto el artículo 404.2.2),
como los artículos 414 y 416.5ª, de <st1:personname productid="la LEC" w:st="on">la
LEC</st1:personname> , se refieren específicamente a los defectos de la
demanda "cuando adoleciese de defectos formales y no se hubiesen subsanado
por el actor en el plazo concedido para ello por el Secretario judicial" ,
la subsanación de defectos procesales que pudieran obstar la prosecución del
procedimiento, o el citado apartado 5º del último artículo, que prevé la
excepción de Defecto legal en el modo de proponer la demanda o, en su caso, la
reconvención, por falta de claridad o precisión en la determinación de las
partes o de la petición que se deduzca. <o:p></o:p></span></i></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span class="docdescripcion"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">En el mismo sentido en cuanto a la insubsanabilidad del
cumplimiento y práctica, <st1:personname productid="LA SENTENCIA" w:st="on">la Sentencia</st1:personname> de <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la Audiencia Provincial</st1:personname>
de Madrid de fecha 16-9-2005 que indica literalmente: <o:p></o:p></span></span></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="text-align: justify;">
<span class="docdescripcion"><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">“</span></i></span><span class="doctitulorank9930"><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">La falta de los requisitos para la acción de cesación de
actividades prohibidas o molestas no son subsanables”. <o:p></o:p></span></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">La
Jurisprudencia</span></st1:personname><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> llega a ser tan
estricta respecto del trámite de cumplimiento de estos dos requisitos que <st1:personname productid="LA SENTENCIA" w:st="on">la Sentencia</st1:personname> de <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la Audiencia Provincial</st1:personname>
de Madrid de fecha 26 de noviembre de 2013 siguiendo la doctrina de otras
Audiencias entiende que, <st1:personname productid="la Comunidad" w:st="on">la
Comunidad</st1:personname> no cumple los requisitos de procedibilidad por
aprobar en la misma Junta de Propietarios tanto requerir al infractor como
iniciar acciones judiciales simultáneamente , no esperando al resultado del
requerimiento para la celebración de la oportuna Junta de aprobación de
acciones judiciales tal y como indica literalmente el artículo 7.2 , así: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">"... Si nos atenemos al criterio que hemos
venido manteniendo, como parece adecuado, debemos concluir que, como
efectivamente alega la parte demandada y ahora apelante, no se respetó el
requisito de procedibilidad para el ejercicio de la<span class="apple-converted-space"> acción </span>, pues <st1:personname productid="la Comunidad" w:st="on">la Comunidad</st1:personname> de Propietarios
acordó en la misma Junta requerir a la propietaria demandada para la inmediata<span class="apple-converted-space"> cesación </span>de las actividades
prohibidas y el ejercicio de las<span class="apple-converted-space"> acciones</span>
judiciales si la demandada no atendía al requerimiento, cuando, según hemos
dicho, en primer lugar se debe practicar el requerimiento del Presidente de <st1:personname productid="la Comunidad" w:st="on">la Comunidad</st1:personname> al propietario
para que cese inmediatamente en las actividades prohibidas, y desatendido este
requerimiento, y solo después y como acto independiente, se puede autorizar por
<st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la Junta</st1:personname> de
Propietarios, debidamente convocada al efecto, el ejercicio de la<span class="apple-converted-space"> acción </span>de<span class="apple-converted-space"> cesación </span>previsto en el artículo
7.2 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> de
Propiedad Horizontal” .<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoBodyText2">
<br /></div>
<div class="MsoBodyText2">
<b>BREVE ANÁLISIS DE CADA UNO DE LOS DOS REQUISITOS DE
PROCEDIBILIDAD.<o:p></o:p></b></div>
<div class="MsoBodyText2">
<br /></div>
<div class="MsoBodyText2">
<span style="color: windowtext;">Una vez acreditada y
expuesta la existencia de los antedichos requisitos, y su análisis
Jurisprudencial de necesaria concurrencia, estudiaremos brevemente cada uno de
ellos. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<b><u><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">En cuanto al </span></u></b><b><u><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 16pt;">primero</span></u></b><b><u><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> de los requisitos, (requerimiento previo) , sus características y contenido : <o:p></o:p></span></u></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">Comenzaremos<b>
</b></span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> siguiendo
la doctrina de <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la
Audiencia Provincial</st1:personname> de Madrid de fecha 7 de octubre de 2014
debemos indicar que cobra en este caso una singular importancia así y en
palabras de la propia sentencia : <i>“ la finalidad del mismo es obviamente
evitar el pleito, bien porque la requerida se avenga sin paliativos a las
exigencias de <st1:personname productid="la Comunidad" w:st="on">la Comunidad</st1:personname>
requirente llevando a cabo las actuaciones precisas que signifiquen la<span class="apple-converted-space"> cesación o</span> bien porque con motivo del
requerimiento las partes lleguen a una solución transaccional. Para que esta
finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento
llegue a los destinatarios</i>,(fehaciente),<i> que no son otros que los
infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para
llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata
de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo
razonado, lo aleja de aquellos que supongan una mera formalidad. De ahí, que
haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario,
estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en
razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la<span class="apple-converted-space"> cesación </span>y solo después, si el
requerimiento no es atendido, procederá convocar <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la Junta</st1:personname> para ejercitar la<span class="apple-converted-space"> acción de cesación</span>. <o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">Es este el procedimiento que
para la subsanación extrajudicial de actividades molestas, nocivas o insalubres
está previsto en <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname>
de Propiedad Horizontal. Ha de ser previo a la interposición de la demanda,
para lo que debe otorgarse al causante un plazo razonable”. <o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoBodyText2">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">En este mismo sentido <st1:personname productid="LA SENTENCIA" w:st="on">la <i>Sentencia</i></st1:personname><i> de <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la Audiencia Provincial</st1:personname>
de Alicante de fecha 11 de junio de 2013.<o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoBodyText2">
<span style="background: white; color: windowtext;">En
conclusión podríamos afirmar que <st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on">la Jurisprudencia</st1:personname> nos exige que el requerimiento a
realizar, habrá de ser fehaciente y habrá de contener un plazo prudencial de
espera para llevar a cabo la acción judicial. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 20.4pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span class="docdescripcion"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">Siguiendo con la interpretación
jurisprudencial tan estricta que se realiza del precepto y respecto a los
requisitos del requerimiento previo <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la Audiencia Provincial</st1:personname> de
Granada, en Sentencia de fecha 31-10-2014 declara que :<o:p></o:p></span></span></div>
<div style="background: white; line-height: 20.4pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span class="docdescripcion"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> “</span></span><span class="apple-converted-space"><b><i><u><span style="font-family: "verdana" , sans-serif; font-size: 6.5pt;"> </span></u></i></b></span><span class="doctitulorank9000"><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">No es posible estimar la
acción de</span></i></span><span class="apple-converted-space"><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> cesación </span></i></span><span class="doctitulorank9000"><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">de actividades molestas y
dañosas contra el comunero cuando no se cumple el requisito del requerimiento
previo a la vía judicial al no estar este enviado ni firmado por el
presidente”, </span></i></span><span class="doctitulorank9000"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">criterio que es seguido por la mayoría de <st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on">la Jurisprudencia</st1:personname> que
se ha pronunciado al respecto. <o:p></o:p></span></span></div>
<div style="background: white; line-height: 20.4pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span class="doctitulorank9000"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">De igual manera se pronuncia <st1:personname productid="LA SENTENCIA" w:st="on">la Sentencia</st1:personname> de <st1:personname productid="la Audiencia Provincial" w:st="on">la Audiencia Provincial</st1:personname>
de Cantabria de fecha</span></span><span style="font-family: "verdana" , sans-serif; font-size: 7pt;"> </span><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">28 de
junio de 2002</span><span class="doctitulorank9000"><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> al
entender que: “</span></span><em>La gravedad de los efectos de la</em><span class="apple-converted-space"><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> acción </span></i></span><em>de</em><span class="apple-converted-space"><i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"> cesación </span></i></span><em>la Junta</em><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">"<o:p></o:p></span></div>
<div style="background: white; line-height: 20.4pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">El fundamento para que no pueda el administrador firmar el
requerimiento y haya de hacerlo el presidente en lo que sería una aplicación o
interpretación extensiva y que podría entenderse como razonable según mi
opinión del artículo del artículo 7.2 de <st1:personname productid="la LPH" w:st="on">la LPH</st1:personname>, es que se entiende por parte de los
Tribunales que cuando la antedicha Ley, (LPH), autoriza al administrador de
fincas a llevar a cabo alguna actividad o función, lo hace expresamente, y en el presente supuesto no
ocurre así, de lo que se deduce no cabe hacer ninguna interpretación extensiva
del precepto, lo que no obvia a que la función del presidente deba ser la mera
firma del mismo , si bien su redacción y por cuestiones obvias tendrá que
hacerse por un letrado o por el administrador de fincas de la comunidad. <o:p></o:p></span></div>
<div style="background: white; line-height: 20.4pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">En conclusión <st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on">la Jurisprudencia</st1:personname> nos exige y reiterando esta
cuestión que el requerimiento a realizar, ha de ser <b>fehaciente</b>, ha de
contener un <b>plazo prudencial de espera</b> para llevar a cabo la acción
judicial y además debe de ir <b>firmado</b> y haber sido enviado necesariamente
por el presidente de la comunidad.</span><span class="user-highlighted-active"><b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;"><o:p></o:p></span></b></span></div>
<div style="background: white; line-height: 20.4pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span class="user-highlighted-active"><b><u><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">En
cuanto al </span></u></b></span><span class="user-highlighted-active"><b><u><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 16pt;">segundo</span></u></b></span><span class="user-highlighted-active"><b><u><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14pt;">
de los requisitos, cual es la aprobación expresa </span></u></b></span><u><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> <b>en
Junta de propietarios</b> <b>para autorizar el ejercicio de la acción de
cesación</b></span></u><b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> </span></b><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">exigida por el
legislador ante la gravedad de las consecuencias derivadas de la acción como ya
hemos indicado con anterioridad, esta puede convocarse obviamente como todas,
por el presidente o por los propietarios que representen el 25% de las cuotas
de participación y puede tratarse de una junta ordinaria o extraordinaria, que
adoptará la decisión por mayoría. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoBodyText">
Ahora bien, en cuanto que el artículo 7.2, párrafo
tercero, de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname>
de Propiedad Horizontal exige que la junta sea debidamente convocada al efecto
por lo que además de lo antedicho en cuanto a la forma de convocatoria,
lógicamente se nos esta exigiendo, será
necesario mención expresa de este punto en el orden del día, cuestión respecto
de la que no cabe ninguna duda en atención a la doctrina del Tribunal Supremo.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoBodyText">
<br /></div>
<div class="MsoBodyText">
<br /></div>
<h2 style="background: white; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">En
este sentido <st1:personname productid="la Sentencia Tribunal" w:st="on">la
Sentencia Tribunal</st1:personname> Supremo, 15-06-2010 <o:p></o:p></span></h2>
<div style="background: white; line-height: 20.4pt; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">La jurisprudencia elaborada por
esta Sala en torno a la aplicación del actual<span class="apple-converted-space"> </span><strong>artículo 16.2
de la</strong><span class="apple-converted-space"><b> Ley de
Propiedad Horizontal</b> </span>exige que en el orden del día de la
convocatoria de <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la Junta</st1:personname>
de propietarios<span class="apple-converted-space"> </span>se fijen con
claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios
tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una
plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se
debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino
también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio
de 2007, en recurso nº 3062/2000). La finalidad de que quede claramente fijado
el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan
adquirir antes del momento de celebración de <st1:personname productid="la Junta" w:st="on">la Junta</st1:personname> la suficiente
información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien
para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan
por no asistir a su celebración.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoBodyText">
<span style="background: white; mso-bidi-font-family: Arial;">Concluye
la sentencia con la declaración como<span class="apple-converted-space"> </span><strong><span style="font-family: "garamond" , serif; mso-bidi-font-family: Arial;">doctrina
jurisprudencial</span></strong><span class="apple-converted-space"> </span><i>de que la<span class="apple-converted-space"> convocatoria
para la celebración de Junta de Propietarios </span>exige, para la validez
de los<span class="apple-converted-space"> acuerdos </span>que se
adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan
llegar a conocimiento de los copropietarios.</i></span><i><o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoBodyText">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">En
conclusión debemos estar muy atentos</span><b><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> a la
hora de iniciar cualquier acción judicial derivada del artículo 7.2 de <st1:personname productid="la LPH" w:st="on">la LPH</st1:personname> </span></b><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">al</span><b><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;"> </span></b><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">cumplimiento
de los requisitos antedichos y además en la forma exigida tanto como por la
propia norma por <st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on">la
Jurisprudencia</st1:personname> existente, pues de lo contrario y como hemos
podido comprobar aunque la acción fuera absolutamente legitima y estuviera
perfectamente fundamentada y probada , estaría necesariamente condenada al
fracaso con el agravante añadido de la condena en costas.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">En el
siguiente post, el número dos , de esta serie analizaremos dos cuestiones
controvertidas y polémicas incluso jurisprudencialmente como son la
legitimación pasiva , es decir a quien debemos demandar en el caso de ocupante
del inmueble distinto al propietario para la adecuada constitución del proceso
y del contenido de la sentencia, que como hemos visto igualmente puede
concluir, ya no solo con el cese de la actividad, sino con pronunciamientos que
pudieran parecer tan graves como la prohibición del cese en el uso del piso o
local o la resolución del contrato de arrendamiento , si el un arrendatario
quien realiza la actividad, haciendo así mismo una breve referencia a la medida
anticipativa, mal llamada cautelar, que puede practicarse en este tipo de
procedimientos. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Por
último y en el tercero, analizaremos la interpretación y características que
debe de tener según una actividad para que pueda </span><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">calificarse
como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que
contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas</span><span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">
desde el punto de vista Jurisprudencial.
<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond" , serif; font-size: 14.0pt;">Antonio
Navarro Selfa </span><span style="font-family: "verdana" , sans-serif; font-size: 7.0pt;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 12.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 12.0pt; text-align: justify;">
Escrito el 3 de febrero de 2016</div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-9403954945943357862015-12-28T02:18:00.001-08:002018-01-09T01:15:26.091-08:00LA PERTINENCIA Y UTILIDAD DE LA PRUEBA – ASPECTOS PRÁCTICOS Y JURISPRUDENCIALES. ACTUACIONES DEL LETRADO EN SALA<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<st1:personname productid="LA PERTINENCIA Y" w:st="on"></st1:personname><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjHIz4CP7FK8lS_rUiFB6UU81B4wQ90ITodGhlu3-8q8zOmDSYqmDylwdACeFnoe5ys_qmGUv2E2_5vJMiGS6CD-KHteVgU7D8Qe900gZIkuGHkL-1Fqo_WuUl7p3QqUxh03x03uB1iUJc/s1600/ladyjustice-e1458913006690.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="300" data-original-width="199" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjHIz4CP7FK8lS_rUiFB6UU81B4wQ90ITodGhlu3-8q8zOmDSYqmDylwdACeFnoe5ys_qmGUv2E2_5vJMiGS6CD-KHteVgU7D8Qe900gZIkuGHkL-1Fqo_WuUl7p3QqUxh03x03uB1iUJc/s1600/ladyjustice-e1458913006690.jpg" /></a><span style="font-size: large;"><span style="font-family: "garamond";">Para
aquellos letrados que nos desenvolvemos, con habitualidad en el ámbito de los
procesos civiles, es relativamente frecuente respecto de algo tan capital para
nuestros intereses como es la “</span><i style="font-family: garamond;">admisión o denegación de prueba”,</i><span style="font-family: "garamond";"> que nos
encontremos entre dos extremos absolutamente pendulares, o la tolerancia
absoluta respecto de la admisión de prueba que hace dilatarse el proceso
indebidamente o bien la inadmisión automática de esta, basada generalmente, en </span><span style="font-family: "garamond";">una interpretación más que dudosa del concepto procesal “pertinente y útil”,
que nos genera en muchas ocasiones una manifiesta indefensión.</span></span><br />
<span style="font-family: "garamond"; font-size: large;"></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br />
<a name='more'></a><br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Hace unos
días y respecto de esta cuestión, un antiguo alumno de <st1:personname productid="la Escuela" w:st="on">la Escuela</st1:personname> de Práctica
Jurídica de Cartagena del área de Procesal Civil, me llamo para comentarte la siguiente
Resolución en concreto, una duda , respecto a los conceptos “utilidad y pertinencia”
de la prueba , transcribo literalmente el tenor de la misma, que era un Auto
resolutorio de unas medidas cautelares, concretamente la materia que nos ocupa
era tratada en su Antecedente de Hecho Primero: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> “<i>La actora propuso prueba documental
obrante en autos y la que aportó en el acto, interrogatorio de testigo (emisor
del informe de investigación) e interrogatorio de parte<b>. La demandada,
documental presentada en la vista e interrogatorio de 3 testigos copropietarios
integrados en la comunidad demandante, interrogatorio de testigo detective
privado e interrogatorio de dos testigos clientes de la demandada</b>; <b>admitiéndose
únicamente la documental por considerarse la única útil y pertinente ex art.
283LEC; tras formular protesta la demandada</b>, quedaron los autos vistos para
resolver.”</i><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Hemos de indicar que la presente Resolución ,
tiene dos meses de antigüedad, por lo que resultaba procedente entonces y
previo a <st1:personname productid="la Reforma" w:st="on">la Reforma</st1:personname>
de <st1:personname productid="la LEC" w:st="on">la LEC</st1:personname> como
luego veremos, “la protesta” en el acto del juicio verbal, como único medio de
defensa frente a la denegación de prueba referida.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Si leemos
atentamente el breve párrafo de <st1:personname productid="la Resolución" w:st="on">la Resolución</st1:personname> judicial <b>tenemos en</b> <b>ella los
tres elementos que constituyen el objeto de este “post”, y que eran objeto de
la consulta : <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º</span></b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"> </span><b><span style="font-family: "arial"; font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">Denegación de una prueba, bajo una supuesta inutilidad
o impertinencia de la misma.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "arial"; font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">2º Una
inexistente argumentación de <st1:personname productid="la Resolución" w:st="on">la
Resolución</st1:personname> adoptada.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "arial"; font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">3º Una
actuación del letrado frente a ese hecho, como es la formulación de la protesta</span></b><b><span style="font-family: "arial"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">. <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Para
comenzar nuestra breve exposición indicaremos que <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> de Enjuiciamiento Civil ,
(LEC en adelante), a nuestro juicio define muy correctamente el “<i>objeto y la
necesidad de la prueba</i>” e igualmente define con relativa claridad los
conceptos de “<i>Impertinencia e inutilidad de la actividad probatoria”.</i> <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Estos dos
elementos junto con su “<i>legalidad” </i>constituyen
el marco donde debe ubicarse una correcta admisión o inadmisión de la prueba , entendiendo
legalidad a efectos de este post, como <i>la solicitada en tiempo y forma</i>,
(legalidad formal), la material quedará para otro post . <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En nuestra
Lec consideramos de especial o fundamental relevancia para el estudio del tema
que nos ocupa, los siguientes artículos :
<u><o:p></o:p></u></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><u><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1º Artículo 281 Objeto y necesidad de la
prueba<o:p></o:p></span></u></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1. La
prueba tendrá como objeto los hechos que guarden relación con la tutela
judicial que se pretenda obtener en el proceso.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2. También
serán objeto de prueba la costumbre y el derecho extranjero. La prueba de la
costumbre no será necesaria si las partes estuviesen conformes en su existencia
y contenido y sus normas no afectasen al orden público. El derecho extranjero
deberá ser probado en lo que respecta a su contenido y vigencia, pudiendo
valerse el tribunal de cuantos medios de averiguación estime necesarios para su
aplicación.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoBodyText">
3. Están exentos de prueba los hechos sobre los que
exista plena conformidad de las partes, salvo en los casos en que la materia
objeto del proceso esté fuera del poder de disposición de los litigantes.</div>
<div class="MsoBodyText">
4. No será necesario probar los hechos que gocen de
notoriedad absoluta y general.</div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El primero
de ellos, el indicado 281, no presenta
ninguna dificultad en su interpretación. Su contenido de una forma bastante
clara nos hace una enumeración de aquello que entiende el legislador, debe ser
objeto de prueba en un procedimiento en los apartados <st1:metricconverter productid="1. a" w:st="on">1. a</st1:metricconverter> 3. , y de aquello que por
el contrario no debe serlo dentro del apartado 4. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> A raíz del contenido del antedicho
281º podemos preguntarnos: <o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">¿Que finalidad tienen por tanto según nuestra LEC los medios probatorios?</span></b><span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Pues bien podríamos concretarla en una triple función: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">A) Acreditar los hechos expuestos por las partes.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">B) Producir certeza en el Juez
respecto de los puntos controvertidos <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">C) Fundamentar las decisiones sobre los hechos probados finalmente
recogidos en la sentencia.</span><b><u><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></u></b></div>
<div class="MsoBodyText2">
Continuando
con la cuestión que nos ocupa, el artículo 283 del mismo cuerpo legal, regula
el concepto de <i>prueba impertinente e inútil, </i> así:<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><u><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2º</span></u></b><b><u><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> Artículo
283 Impertinencia o inutilidad de la actividad probatoria<o:p></o:p></span></u></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1. No
deberá admitirse ninguna prueba que, por no guardar relación con lo que sea
objeto del proceso, haya de considerarse impertinente.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2. Tampoco
deben admitirse, por inútiles, aquellas pruebas que, según reglas y criterios
razonables y seguros, en ningún caso puedan contribuir a esclarecer los hechos
controvertidos.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">3. Nunca
se admitirá como prueba cualquier actividad prohibida por la ley.</span></i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Basta con
una breve indagación en <st1:personname productid="la Doctrina" w:st="on">la
Doctrina</st1:personname> y una vista a la práctica diaria en los Juzgados para observar,
que el concepto de “pertinencia” y/o “utilidad” de la prueba son quizás dos de
los conceptos procesales más complejos de manejar. A continuación intentáremos
acláralos. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "arial"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Conceptos de prueba <i>útil y pertinente</i>:
<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">De la lectura
del artículo 283 de <st1:personname productid="la LEC" w:st="on">la LEC</st1:personname>
y de <st1:personname productid="la Jurisprudencia" w:st="on">la Jurisprudencia</st1:personname>
que lo viene interpretando podemos indicar como definición, que nos encontramos
ante una <i>“prueba impertinente</i>”</span></b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">
exclusivamente cuando ésta no guarda relación con lo que sea objeto<b> </b>del
proceso<b>,</b> lo que incluye según el referido 283º, tanto que la prueba
afecte a hechos no debatidos, notorios o ajenos a la causa, así como
a materias que no deben ser objeto de prueba (como el derecho
nacional). <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">El TC</span></b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre este concepto indicando
reiteradas veces que: “<b><i>los medios de prueba pertinentes para la
defensa serán aquellos que tengan
relación con el objeto del proceso para que no se discutan en el proceso
cuestiones ajenas que dilaten el proceso</i>”. <o:p></o:p></b></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">De la
misma forma intentando definir el concepto de prueba <i>“prueba</i> <i>inútil”</i>,</span></b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> y según el criterio del 283º sería aquella que, según reglas y criterios razonables y
seguros, en ningún caso puedan contribuir a esclarecer los
hechos controvertidos. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="background: white; font-family: "arial"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Aplicación a dichos
conceptos a la admisión de prueba y constucionalidad del Derecho. Necesidad de
una interpretación flexible del juzgador.<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por tanto ya sabemos llegado este punto, que el Tribunal no debe admitir
ninguna<span class="apple-converted-space"> prueba </span>que, por no
guardar ninguna relación con lo que sea objeto del proceso, haya de
considerarse impertinente (art. 283.1), y tampoco aquellas pruebas
que según las reglas y criterios razonables y seguros, en ningún caso
pueden contribuir a esclarecer los hechos controvertidos (art. 283.2) inútiles,
pero también debemos necesariamente saber </span><b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> </span></b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">que
el <i>derecho
a utilizar los medios de prueba pertinentes</i> , <i>aparece contemplado en el art. 24.2 CE</i> y por tanto es
también un derecho fundamental que
entendemos, sin lugar a dudas, exige al Juzgador que
las pruebas pertinentes y, útiles propuestas, sean admitidas y
practicadas por el Tribunal, existiendo según la doctrina del Tribunal
Constitucional una llamada a que se convierta en preferible incurrir en un
posible exceso en la admisión de la prueba, que en su incorrecta denegación, lo
que conlleva necesariamente a una razonada, pero flexible interpretación de las
normas probatorias, que como indicamos al principio del procedimiento, parece
olvidarse en algunos Juzgados de Instancia, fruto probablemente del exceso de
trabajo de los mismos o al contrario en una admisión casi mecanizada.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm; mso-line-height-alt: 12.0pt;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt;">En este sentido es clásica,<i> la
sentencia de <st1:personname productid="la Sala Primera" w:st="on">la Sala
Primera</st1:personname> del TS de 28
de julio de 1994, que indica: <o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0cm; mso-line-height-alt: 12.0pt; text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt;">"…<b>vale más el exceso en la admisión de pruebas que en su denegación</b>,
como dice <st1:personname productid="la Sentencia" w:st="on">la Sentencia</st1:personname>
de esta Sala de 27 de junio de 1991 (que cita la de 20 de febrero 1986 ), sin
que ello implique desapoderar a los juzgadores de las instancias de su potestad
para pronunciarse sobre la pertinencia de las propuestas (artículo 566 LEC),
sino acoger con la </span></i><a href="http://www.monografias.com/trabajos910/en-torno-filosofia/en-torno-filosofia.shtml"><i><span style="color: #008040; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; text-decoration: none;">filosofía</span></i></a><i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt;"> y sentido que inspira el artículo
24.2º de <st1:personname productid="la Constitución" w:st="on">la Constitución</st1:personname>,
en cuanto a que las probanzas de referencia no se manifiesten claramente
ausentes de adecuación y utilidad".<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify; text-indent: 35.4pt;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">También la sentencia del Tribunal Constitucional 51/1985, (utilizada
comúnmente en esta cuestión), nos
advierte de modo expreso que: <i> <o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">"La
limitación del derecho consagrado por el art. 24.2 de <st1:personname productid="la CE" w:st="on">la CE</st1:personname>, a servirse de las pruebas
pertinentes para su defensa como un derecho constitucional, no justifica
su sacrificio a intereses indudablemente dignos de su tutela, pero de
rango subordinado, como pueden ser la economía del proceso, la mayor celeridad
de éste o la eficacia en la Administración de Justicia.Es
exclusivamente el juicio sobre la pertinencia lo que debe ser medido</span></i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">".<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoBodyText3">
<br /></div>
<div class="MsoBodyText3">
<b><span style="font-family: "arial";">Por último veamos cómo
debe ser la adopción y contenido de <st1:personname productid="la Resolución" w:st="on">la Resolución</st1:personname> sobre admisión o inadmisión de la
prueba y qué debemos hacer en cada caso según nuestros intereses, y para ello
en primer lugar necesariamente debemos transcribir el tenor literal del
artículo 285 Y 446 de <st1:personname productid="la LEC" w:st="on">la LEC</st1:personname>:
<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><i><u><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">3º</span></u></i></b><b><i><u><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> Artículo
285 Resolución sobre la admisibilidad de las pruebas propuestas<o:p></o:p></span></u></i></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">1. El
tribunal resolverá sobre la admisión de cada una de las pruebas que hayan sido
propuestas.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">2. Contra
la resolución que admita o inadmita cada una de las pruebas sólo cabrá recurso
de reposición, que se sustanciará y resolverá en el acto, y, si se desestimare,
la parte podrá formular protesta al efecto de hacer valer sus derechos en la
segunda instancia.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="a" style="background: white; line-height: 15.6pt; margin-bottom: 7.9pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm;">
<b><i><u><span style="font-family: "lucida sans unicode"; font-size: 10.0pt;">Artículo 446 Resoluciones sobre la
prueba y recursos en el ámbito del juicio verbal <o:p></o:p></span></u></i></b></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 15.6pt; margin-bottom: 7.9pt; text-align: justify;">
<i><span style="color: #222222; font-family: "lucida sans unicode"; font-size: 10.0pt;">Contra las resoluciones del tribunal
sobre admisión o inadmisión de pruebas sólo cabrá recurso de reposición, que se
sustanciará y resolverá en el acto, y si se desestimare, la parte podrá
formular protesta a efecto de hacer valer sus derechos, en su caso, en la
segunda instancia.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "lucida sans unicode"; font-size: 10.0pt; line-height: 107%;">Artículo
446 redactado por el apartado cincuenta y cinco del artículo único de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> 42/2015, de 5 de octubre,
de reforma de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname>
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre).Vigencia: 7
octubre 2015</span></i><i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Por tanto
y como resulta obvio, frente a la proposición de la prueba realizada por las
partes, pueden recaer dos resoluciones distintas:
<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Aº La de
admisión</span></b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> , cuando el medio de prueba propuesto
supere los parámetros de admisibilidad que hemos analizado, pertinencia,
utilidad y legalidad, (que la misma se haya propuesto en tiempo y forma) ,la
denominada legalidad formal ,o <b>Bº Una resolución de inadmisión</b> , que no
olvidemos debe ser motivada y no arbitraria, no bastando la lacónica y
frecuente afirmación de “<i>no admitida por impertinente o inútil. <o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<st1:personname productid="la Resolución" w:st="on"><b><span style="font-family: "arial"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La Resolución</span></b></st1:personname><b><span style="font-family: "arial"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> como hemos
indicado, debe necesariamente de <i>fundamentarse</i> para no ocasionar
indefensión a la parte y permitir a su vez en <st1:personname productid="la Segunda Instancia" w:st="on">la Segunda Instancia</st1:personname>
resolución fundada que pueda ser adoptada en base a los argumentos expuestos en
la primera. <o:p></o:p></span></b></div>
<h3 style="margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<st1:personname productid="la Sentencia" w:st="on"><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; font-weight: normal;">La Sentencia</span></st1:personname><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; font-weight: normal;"> del <i>TC 359/2006,
de 18 de diciembre de 2006</i> , es contundente respecto respecto a la necesidad de motivación de las
resoluciones de inadmisión de prueba : <o:p></o:p></span></h3>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">“De este modo, en definitiva, se incumple con el deber de razonar que se
impone a los órganos judiciales y que “se extiende también a la inadmisión o la
impertinencia de las pruebas, sin cuya motivación tales decisiones podrían
incurrir en arbitrariedad y, por tanto, quebrantar el derecho fundamental en
cuestión” (STC 33/2000, de 14 de febrero) y, además, se acaba declarando no
probado precisamente aquello que se trataba de demostrar y que, en el caso ahora
enjuiciado, no era otra cosa que la reanudación de la actividad productiva”.<o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; color: #272727; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">De entre todas las Resoluciones estudiadas a este respecto,
me ha parecido especialmente ilustrativa, la que a continuación expongo de <st1:personname productid="la Sala II" w:st="on">la Sala II</st1:personname> del TS, que si
bien es referida al orden penal , es de aplicación a cualquier Jurisdicción, de
fecha 16 de julio de 2014 (recurso número 2249/2013) : <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="background: white; color: #272727; font-family: "garamond"; font-size: 12.0pt; line-height: 107%;">"Fundamento de Derecho TERCERO: (...)</span></i><strong><i><span style="background: white; color: #272727; font-size: 12.0pt; line-height: 107%;"> </span></i></strong><strong><i><span style="background: white; color: #272727; font-weight: normal;">Motivar y fundamentar
es dar cuenta en términos comprensibles, de las razones que tenga el Juez
para justificar la decisión adoptada y que esta pueda ser conocida no solo
por las partes concernidas, sino por cualquier persona que tenga acceso a
la resolución concernida</span></i></strong><i><span style="background: white; color: #272727; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">, y al respecto no estará de más recordar que la fuerza
de la motivación no está en la extensión, sino en la fuerza del
razonamiento.<o:p></o:p></span></i></div>
<h3 style="margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 12.0pt; font-weight: normal;"> </span></h3>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "arial"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">La siguiente y última cuestión sería: ¿Como
debemos actuar en caso de que se nos deniegue una prueba indebidamente o bien
sea admitida de forma inadecuada una de contrario?<o:p></o:p></span></b></div>
<div class="a" style="background: white; line-height: 15.6pt; margin-bottom: 7.9pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Pues
bien, es absolutamente necesario que la parte litigante que no esté de acuerdo
con la resolución judicial adoptada al respecto interponga “necesariamente”
recurso de reposición,<u> </u>que se sustancia y resuelve en el acto y,
para el caso de que nos sea desestimado, hay que formular protesta, siendo esta
la única manera de hacer valer nuestro pretendido “derecho” en posteriores
instancias. <o:p></o:p></span></div>
<div class="a" style="background: white; line-height: 15.6pt; margin-bottom: 7.9pt; margin-left: 0cm; margin-right: 0cm; margin-top: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Volvemos
a recordar de nuevo, que tras la última reforma de <st1:personname productid="la LEC" w:st="on">la Lec</st1:personname> (Ley 42/2015), este camino
no es exclusivo en su aplicación al juicio ordinario, sino que igualmente lo implementa el nuevo artículo
446 de <st1:personname productid="la LEC" w:st="on">la Lec</st1:personname>
para el juicio verbal, donde recordamos anteriormente a la antedicha reforma
era la protesta era la única opción, estando vedado “ex lege”, el Recurso de
Reposición. </span><b><i><span style="color: #4c6f99; font-family: "lucida sans unicode"; font-size: 10.0pt;"> <o:p></o:p></span></i></b></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="font-family: "arial"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">A modo de resumen de lo indicado hasta el
presente momento</span></b><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> vamos a reproducir
literalmente <st1:personname productid="la STS" w:st="on">la <span style="background: white;">STS</span></st1:personname><span style="background: white;"> de 1 de marzo de 2004 (recurso de
casación n. º 1212/2001), que como indicamos es compendio de casi todo lo
tratado en este “post”, y que indica: <o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 107%;">“...D<i>eben admitirse las pruebas cuando tienen relación con
el objeto del litigio, están además dotadas de alguna virtualidad, al menos
teórica, para incidir en el sentido del fallo; y al juzgador de instancia
corresponde, en principio, efectuar el juicio sobre la pertinencia que ha de
ser explícito. <o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 107%;">Esto es, se reconoce a dicho órgano jurisdiccional la
potestad de pronunciarse y decidir sobre la pertinencia de los medios de prueba
propuestos. Si bien este juicio de pertinencia tiene un doble condicionamiento:
conceptual o material uno, puesto que deben considerarse pertinentes aquellas
pruebas que se relacionan con los hechos objeto del proceso y que, por su
aptitud para obtener la convicción del Tribunal sobre aquéllos, tienen
virtualidad para incidir en el sentido de la decisión judicial sobre la
pretensión formulada; …y su denegación ha de ser motivada y estrictamente
adecuada a la legalidad, puesto que la denegación del recibimiento a prueba o
de los concretos medios propuestos ha de
ser explícitamente razonada y basada en el incumplimiento de los requisitos
procesales, en la falta de pertinencia o inutilidad de la prueba o del medio”</span></i><span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Todo lo indicado hasta aquí,
resulta de tanta importancia en el ejercicio de la profesión que <st1:personname productid="la Sentencia" w:st="on">la Sentencia</st1:personname> del Tribunal
Constitucional 43/2003 , Sala 2º de 3 de Marzo, al indicar, los requisitos para
poder instar el Amparo en el derecho a la prueba nos enumera todos los
elementos que hemos desglosado :</span><i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><o:p></o:p></span></i></div>
<div class="MsoNormal" style="margin-left: 18.0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">"<i>Para que pueda apreciarse la vulneración del derecho a la
prueba se exige, en <b>primer lugar</b>, que el recurrente haya instado a los
órganos judiciales la práctica de una actividad probatoria, respetando las
previsiones legales al respecto. <b>En segundo</b> <b>lugar</b>, que los
órganos judiciales hayan rechazado su práctica sin motivación, con una
motivación incongruente, arbitraria o irrazonable, de una manera tardía o que
habiendo admitido la prueba finalmente no hubiera podido practicarse por causas
imputables al propio órgano judicial. <b>En tercer lugar</b>, que la actividad
probatoria que no fue admitida o practicada hubiera podido tener una influencia
decisiva en la resolución del pleito, generando indefensión al actor. <b>Y, por</b>
<b>último</b>, que el recurrente en la demanda de amparo alegue y fundamente
los anteriores extremos."<o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<b><span style="background: white; font-family: "arial"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En conclusión la actuación
del letrado</span></b><span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"> en este
aspecto del proceso ha de ser muy activa, debemos tener muy claro previamente
si la prueba que solicitamos es útil y pertinente y razonarnos el porque,
preparando ya previamente la motivación de un supuesto Recurso en caso de
necesidad. Debemos igualmente hacer un esfuerzo mental e intentar pensar dentro
del margen de nuestras posibilidades qué prueba podría solicitar el contrario y
preparar igualmente la argumentación de un posible Recurso para solicitar su
inadmisión.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">Mi consejo es tener preparado para <st1:personname productid="la Audiencia Previa" w:st="on">la
Audiencia Previa</st1:personname> del juicio Ordinario o el acto del
juicio verbal dentro del protocolo que siempre debemos llevar para dichos
actos, un esquema procesal y sustantivo del Recurso de Reposición a realizar si
fuera necesario, tanto para una fundamentación de inadmisión, como de una
admisión indebida y teniendo claro en todo momento cual es el concepto que
ordena nuestro Derecho a este respecto y que hemos expuesto a lo largo de estas páginas. No esta demás a
efectos del Recurso, conceptualizar previamente los términos e incorporar las
Sentencias antedichas o las que consideremos oportunas como fundamento. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;">En ocasiones una prueba
indebidamente admitida por el Juzgador nos puede hacer perder un procedimiento,
y una prueba indebidamente admitida de contrario, nos puede alargar el proceso
y, lo que es peor, complicarlo innecesariamente. Estemos por tanto atentos, y
tengamos claro que la prueba es el pilar fundamental del procedimiento, y que
no podemos dejar a la improvisación del momento absolutamente ninguno de sus
aspectos, articulando como es nuestra obligación todos los medios defensa,
entre los que se encuentran, los antes expuestos.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<i><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt; line-height: 107%;"><!--[if gte vml 1]><v:shapetype id="_x0000_t75"
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Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-28374104298472829602015-10-29T11:09:00.001-07:002018-01-09T01:49:15.085-08:00¿Una asignatura de gestión emocional?<div class="_1dwg" style="padding: 12px 12px 0px;">
<br />
<div class="_5pbx userContent" data-ft="{"tn":"K"}" id="js_6" style="line-height: 1.38; overflow: hidden;">
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhjiJtgN2UnETwD_FLu4G4jW_rcLn5wpQFXdTpBAzUp4EP6YJAzlU6zQuZn-rzmiGXriSFiB0m_aRP4ZNZYt3O2PWDonckgH8fEJ3oQIBd3WhPUqHTHY8ysj48Z9MnSzIG-8oOE29Kck5Q/s1600/gesti%25C3%25B3n-emocional-mx3g97k435r0k5vbejj71lgew2c3eiuonv2kexjwbi.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="220" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhjiJtgN2UnETwD_FLu4G4jW_rcLn5wpQFXdTpBAzUp4EP6YJAzlU6zQuZn-rzmiGXriSFiB0m_aRP4ZNZYt3O2PWDonckgH8fEJ3oQIBd3WhPUqHTHY8ysj48Z9MnSzIG-8oOE29Kck5Q/s400/gesti%25C3%25B3n-emocional-mx3g97k435r0k5vbejj71lgew2c3eiuonv2kexjwbi.jpg" width="400" /></a></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 14.5pt; margin-bottom: 4.5pt; text-align: justify;">
<span style="color: #141823; font-family: "helvetica" , sans-serif; font-size: 13.5pt;">Creo que hace tiempo que nuestro sistema educativo quedo en este sentido,
desfasado, estudiar matemáticas, geografía o inglés es necesario, pero no suficiente,
se nos educa para un mundo que ya no existe, que está superado, por eso es
entiendo fundamental la implantación de una asignatura relativa al desarrollo
emocional, debemos evitar que los estudiantes acaben su formación con la
sensación de que la Escuela no les ha aportado nada útil para afrontar los
problemas de la vida cotidiana.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 14.5pt; margin-bottom: 4.5pt; text-align: justify;">
<span style="color: #141823; font-family: "helvetica" , sans-serif; font-size: 13.5pt;"></span></div>
<a name='more'></a><span style="background-color: white; color: #141823; font-family: "helvetica" , sans-serif; font-size: 13.5pt; text-align: justify;">Para enseñar a los niños educación emocional, obviamente también es</span><br />
<span style="background-color: white; color: #141823; font-family: "helvetica" , sans-serif; font-size: 13.5pt; text-align: justify;">esencial la familia, pero a nosotros de momento, nadie nos ha enseñado.</span><br />
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 14.5pt; margin-bottom: 4.5pt; text-align: justify;">
<span style="color: #141823; font-family: "helvetica" , sans-serif; font-size: 13.5pt;">Estoy absolutamente convencido que la formación a la que debe aspirar el
sistema educativo actual es un sistema integral que pase por educar a los
alumnos tanto académica como emocionalmente.</span><br />
<span style="color: #141823; font-family: helvetica, sans-serif; font-size: 13.5pt;">Del mismo modo que la era industrial creó un modelo de educación que
todavía perdura, la era en que vivimos, ya distinta, requiere de un modelo de
educación diferente, en la que la educación de las emociones ha de jugar un
papel fundamental.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 14.5pt; margin-bottom: 4.5pt; text-align: justify;">
<span style="color: #141823; font-family: helvetica, sans-serif; font-size: 13.5pt;">Al fin y al cabo, como dijo William James.</span><i style="color: #141823; font-family: helvetica, sans-serif; font-size: 13.5pt;"> “El descubrimiento más
importante del conocimiento, es que los seres humanos pueden cambiar sus vidas
al cambiar sus actitudes mentales."</i></div>
</div>
</div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-80336280117805175882015-05-28T08:07:00.003-07:002017-12-12T03:06:25.897-08:00Validez de notificación realizada por el arrendador al arrendatario y no recibida por voluntad de éste.<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhUv4x9tP7AXvF2fcMe633g6KwmSamBzgVD-WAYKod6xMIQTl1q1XPMPmngJEry5bT4qVNOJr8ItNnQR9ZD7V0qxPA7tNE2HR_2JJrsYlip_2E4pq6LI9yYtrB5lLQhdECsQytCaJjK9hM/s1600/pacto-de-socios.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" height="234" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhUv4x9tP7AXvF2fcMe633g6KwmSamBzgVD-WAYKod6xMIQTl1q1XPMPmngJEry5bT4qVNOJr8ItNnQR9ZD7V0qxPA7tNE2HR_2JJrsYlip_2E4pq6LI9yYtrB5lLQhdECsQytCaJjK9hM/s400/pacto-de-socios.jpg" width="400" /></a></div>
<span style="line-height: 20px;">A raíz de mi último post sobre la enervación y de los requisitos de contenido del requerimiento de pago para que este produzca todos sus efectos, algunos compañeros me preguntaron en torno a la eficacia de una notificación enviada a un inquilino y no recibida por éste para impedir intencionadamente la misma produzca sus efectos.</span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Trataré de desarrollar este post, como si de una clase se tratara.</span><br />
<a name='more'></a><span style="line-height: 20px;">A fin de que no existan dudas en torno a la cuestión comenzaremos delimitando cual sería el <b><u>SUPUESTO DE HECHO</u></b> al que nos referimos: </span><br />
<br />
<span style="line-height: 20px;">Bastantes más veces de las que sería deseable, nos encontramos con que a la hora de enviar una comunicación fehaciente a un arrendatario, </span>éste no la recoge de forma intencionada. Esta comunicación bien podría ser por ejemplo para indicar la fecha de expiración del término del contrato o la reclamación de rentas con el fin añadido de evitar una posible enervación futura, actualización de estas, repercusiones por obras etc, siendo estos quizás los supuestos más frecuentes en materia de arrendamientos.<br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Para mayor claridad a la hora de entender la doctrina jurisprudencial que solventa la cuestión pondremos un EJEMPLO que me ha ocurrido recientemente en un desahucio por expiración del término contractual.</span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Envío como letrado de un arrendador el 14 de enero de 2015 un “burofax” al arrendatario indicándole la intención manifiesta de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tiene con mi cliente. </span><br />
<span style="line-height: 20px;">El arrendatario se niega a recogerlo y deja caducar el aviso en correos. </span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Se presenta la oportuna demanda en el Juzgado y, llegado el acto del juicio, el inquilino opone que no recibió la notificación y por tanto la denegación de prórroga no opera. Naturalmente en este caso y junto con la demanda aportamos como documento el burofax enviado al domicilio correcto pactado en el contrato y la indicación de correos de que estaba caducado por no haber sido recogido.</span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;"><b><u>SOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL AL ASUNTO QUE NOS OCUPA </u></b></span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Afortunadamente la solución Jurisprudencial en este caso es bastante lógica, salvo alguna excepción muy residual, y se entiende casi unánimemente como doctrina que “la notificación tiene siempre naturaleza unilateral, no se encuentra sujeta a forma aunque sí a su prueba, tiene carácter recepticio en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, mas su finalidad queda satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que sólo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida.”</span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<br />
<span style="line-height: 20px;">Además de las STS de las Audiencias Provinciales, de las que ahora indicaremos un par de ejemplos, que como he dicho son prácticamente unánimes a este respecto, el propio Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto como indica la AP Barcelona, Sec. 4.ª, 650/2009, de 14 de diciembre haciendo referencia a las Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero, cuya doctrina es, según la referida Sentencia la siguiente : “que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada”</span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Para terminar y como hemos indicado concluimos reproduciendo un par de sentencias a propósito del tema que nos ocupa: </span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Audiencia Provincial Toledo, Sec. 2.ª, 197/2010, de 17 de septiembre ,Recurso 32/2009..</span><br />
<span style="line-height: 20px;">“En este caso, la renta se fijó por meses, en cuyo caso, como último día del contrato había que estimar el 30 de Junio de 2007, si damos al requerimiento notarial de 25 de Mayo de 2007 los efectos de denuncia del contrato por parte del arrendador.</span><br />
<span style="line-height: 20px;">Pero, la existencia probada documentalmente de los envíos de burofaxes, de fechas 9 de Mayo y 4 de Abril de 2007, nos hacen retrotraer la fecha de la extinción definitiva del contrato, a la que se establece en la demanda 30 de Abril de 2007, porque el demandante-arrendador hizo todo lo que en su mano es posible y exigible para dicha notificación, que no llegó al arrendatario porque éste lo impidió voluntariamente, ya que se situó voluntariamente en paradero desconocido y no recogió luego los acuses dejados por Correos”. </span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 18.ª, 437/2009, de 28 de septiembre,Recurso 407/2009. </span><br />
<span style="line-height: 20px;">“ El motivo así esgrimido no puede prosperar ni ser admitido por cuanto obra en autos el requerimiento hecho a la misma y al marido de esta en sendos burofax con acuse de recibo. Si la demandada no acudió a recogerlo fue por su propia conveniencia y no por ninguna otra causa y desde luego en ningún caso es preceptivo hacer el requerimiento denegatorio de tácita reconducción por conducto notarial siendo valido el verificado por medio de burofax remitido el día 21 de Noviembre de 2007, burofax que no fue entregado en mano pero dejado un aviso de recibo en el buzón. Desde luego el hecho de que la demandada no haya acudido a recogerlo en modo alguno priva de eficacia al requerimiento así hecho y lo contrario seria dejar el cumplimiento de las normas a la arbitrio de uno de los contratantes, lo que no es admisible.”</span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">Espero que os haya sido de utilidad.</span><br />
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;"><br /></span>
<span style="line-height: 20px;">En Cartagena, a 28 de mayo de 2015</span><br />
<div style="line-height: 15pt;">
<br /></div>
</div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; line-height: 15.0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com3tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-76964214339963214922015-04-10T03:37:00.004-07:002019-07-17T04:49:39.039-07:00Del artículo 22.4 de la Lec y de la forma correcta de requerir a efectos de la enervación. Actualización conforme a la STS de 23/05/19 <div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<div class="MsoNormal">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhWEEGltam48qFitqEf1Off2uQxlXZVW4VclNugkMynxrU8kGj6unpzR-Qnp0BfoiuwnNAZC1zMPJ8bBcRJbjGE-VIoWLWM5Ab80uSLLuJIin8T8Zkr_D6Y9zOmUAQ4vtCRIs6BUrdfZjk/s1600/muneco-sin-cara.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhWEEGltam48qFitqEf1Off2uQxlXZVW4VclNugkMynxrU8kGj6unpzR-Qnp0BfoiuwnNAZC1zMPJ8bBcRJbjGE-VIoWLWM5Ab80uSLLuJIin8T8Zkr_D6Y9zOmUAQ4vtCRIs6BUrdfZjk/s1600/muneco-sin-cara.jpg" /></a><span style="font-size: 14.0pt;"></span><br />
<div style="font-family: garamond;">
<span style="font-size: 14.0pt;"><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;"><br /></span></span></div>
<div style="font-family: garamond;">
<span style="font-size: 14.0pt;"><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;"><br /></span></span></div>
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Mediante el presente “post” retomo mi blog, abandonado
hace un tiempo y en el que me propongo abordar, con periodicidad semanal, un
tema que considere especialmente relevante para el ejercicio del derecho en su
vertiente más práctica. No pretendo por
tanto realizar un estudio doctrinal complejo acerca de ninguna materia jurídica
concreta sino, como he indicado, realizar una especie de prontuario de carácter práctico, generalmente
relacionado con los arrendamientos urbanos, la propiedad horizontal o el
derecho procesal en su vertiente de procesos declarativos, materias sobre las
que he impartido clases desde hace más de quince años en <st1:personname productid="la Escuela" w:st="on">la Escuela</st1:personname> de Práctica
Jurídica de Cartagena, la cual tengo el inmenso placer de dirigir, y que ahora
también imparto en el Máster de acceso a
la abogacía. </span><br />
<a name='more'></a><br />
<br />
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Comienzo por tanto esta nueva serie de publicaciones con
el tratamiento de un asunto de gran relevancia en la interposición de una
demanda de desahucio por falta de pago, a saber, el requerimiento previo al
arrendatario a los efectos de impedir la enervación del desahucio. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Frecuentemente, a la hora de interponer un desahucio por
falta de pago en el despacho, me encuentro con que el requerimiento de pago
practicado al arrendatario a efectos de impedir la enervación ya me viene hecho
por el propio cliente (generalmente no muy correctamente), o bien que el
requerimiento efectuado ha obviado tal figura por desconocimiento del arrendador,
por lo que el efecto de dicho requerimiento es generalmente su inutilidad. El resultado es que hay que volver a
practicarlo con el consiguiente gasto de tiempo y dinero para el cliente, razón
por la cual siempre aconsejo que en el momento en el que un inquilino deja de
pagar la renta, es conveniente para el arrendador ponerse en contacto con su
abogado de confianza para evitar estos problema y así lo he manifestado en
todos cuantos foros he intervenido, estando convencido que es uno de los
consejos más adecuados que a un arrendador puede ofrecerse. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Para empezar indicaremos que la regulación de la
enervación se encuentra en el artículo 22.4 de la 1/2000 de Ley de
Enjuiciamiento Civil, que dispone:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"> “Artículo 22 Terminación del proceso por
satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de
enervación del desahucio<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">4. Los
procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas
o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al
efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos
en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el
Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el
importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el
momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a
la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las
partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el
Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso,
estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Lo
dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario
hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no
hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el
arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio
fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la
demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Comenzando por el principio y a fin de que resulte
comprensible para la mayor parte de personas que puedan leer este post,
juristas y no juristas, intetaremos explicar qué es la “enervación”. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Muy básicamente podemos definirla de la siguiente manera:
<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">“La enervación del desahucio, es la posibilidad que
se le concede al inquilino de pagar o consignar las cantidades debidas
y poner fin al juicio de desahucio que contra él se ha
iniciado, pudiendo por tanto el arrendatario continuar en la vivienda o
local arrendado.” <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">La enervación del desahucio aparece configurada en
nuestra legislación, (artículo 22.4 referenciado “ut supra”),como una especie
de derecho de carácter absolutamente excepcional y por tanto <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> limita su utilización a
una única ocasión a lo largo de toda la vida del contrato de arrendamiento.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">A su vez existen dos excepciones a este ejercicio del derecho de enervación por parte del arrendatario.
Así, no cabra “derecho o posibilidad de enervación” si el
arrendador antes de interponer la demanda de desahucio por falta de pago,
hubiese requerido de pago al arrendatario con al menos treinta días de
antelación a la presentación de la
demanda en el Juzgado y a su vez por parte del inquilino no se hubiese
realizado el pago antes de la referida interposición judicial de la demanda, y
tampoco cabrá cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio ya en una
ocasión anterior.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Sobre el citado requerimiento se ha pronunciado el
Tribunal Supremo en <st1:personname productid="la Sentencia" w:st="on">la
Sentencia</st1:personname> de 28 de mayo de 2014 que, ante las discrepancias
existentes entre algunas Audiencias Provinciales, fijó doctrina sobre su
naturaleza y contenido para que produzca pleno efecto jurídico. Así en el
Recurso de casación y extraordinario por infracción procesal: Num.:
1051/2012, siendo Ponente el Excmo. Sr. D.: Francisco Javier Arroyo Fiestas, se
fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">“ <i>El requerimiento
de pago que se hace al amparo del artículo 22 de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> de Enjuiciamiento Civil,
no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y
que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo
preceptivo</i>.” <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Siguiendo
con el contenido de <st1:personname productid="la Sentencia" w:st="on">la
Sentencia</st1:personname> y teniendo claro los contenidos que no son
necesarios de figurar en el requerimiento del artículo 22.4 LEC, pasamos a
continuación a desglosar los requisitos que en función de la resolución de
nuestro Alto Tribunal, sí son exigibles o necesarios como contenido mínimo del
requerimiento previo al ejercicio de la acción de desahucio, para que éste
surta todos sus efectos jurídicos, que son los siguientes:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"> 1.- La comunicación ha de contener un
requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"> 2.- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio
que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la
claridad suficiente. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">3.- Ha de referirse a rentas impagadas. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">4.- Debe transcurrir el plazo legalmente
previsto, que como hemos visto es de un mes. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">5.- Que
el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad
reclamada como deuda. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Sin
embargo reiteramos que el Tribunal Supremo no se exige que se comunique al
arrendatario: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">1.- Que el contrato va a ser resuelto. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">2.- Que no procederá enervación de la acción de
desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Para
concluir hemos de agradecer que se haya llegado a la fijación de tal doctrina
por el Tribunal Supremo dada la existencia de criterios doctrinales divergentes
entre las Audiencias Provinciales que favorecía que se pudieran resolver de
forma distinta recursos en función del criterio que en cada provincia se
siguiera sobre el contenido del requerimiento. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">A todos estos requisitos el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 23/05/2019, ha venido añadir uno nuevo que consideramos a partir de ahora como 6º de los anteriores,que es la necesaria determinación de la deuda existente en el requerimiento. En la Sentencia antedicha se establece además una doctrina en razón del pago y los actos propios. </span></div>
<div class="MsoNormal">
<div style="background-color: white; border: 0px none; color: #333333; list-style: none; outline: none; padding: 1em 0px; text-align: justify;">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Así, indica la antedicha Sentencia : </span></div>
<div style="background-color: white; border: 0px none; color: #333333; list-style: none; outline: none; padding: 1em 0px; text-align: justify;">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><i>"Dejando aparte la argumentación según la cual la Audiencia niega en este caso a la ahora recurrente la posibilidad de enervación de la acción de desahucio por haber existido requerimiento previo -requerimiento que únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida."</i></span></div>
<div style="background-color: white; border: 0px none; color: #333333; list-style: none; outline: none; padding: 1em 0px; text-align: justify;">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">“No debe ser calificado de acto propio vinculante aquél por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir – como ahora ha hecho- que se ajuste el importe exigido al que por ley corresponda” </span></div>
<div style="background-color: white; border: 0px none; color: #333333; list-style: none; outline: none; padding: 1em 0px; text-align: justify;">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">En definitiva y como resumen,el Supremo viene a establecer lo siguiente: </span></div>
<div style="background-color: white; border: 0px none; color: #333333; list-style: none; outline: none; padding: 1em 0px; text-align: justify;">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">1.º No puede considerarse que la reclamación extrajudicial inhabilite la enervación de desahucio si esta se hizo por un concepto inexacto, en este caso por cuantía superior. Sólo produce efectos la reclamación extrajudicial que se realice por la cantidad debida. Esta c</span><span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif;">uestión la consideraremos como sexto requisito. </span><br />
<div>
<span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif;"><br /></span></div>
<div>
<span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif;">2º No puede considerarse que existen actos propios y aceptación de la deuda al realizarse pagos del mismo concepto en años anteriores y posteriores. La arrendataria puede impugnar la cantidad en cualquier momento, incluso en el propio procedimiento para enervar el desahucio.</span></div>
</div>
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><br /></span>
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Cartagena,
a 17 de julio de 2019<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Antonio
Navarro Selfa <o:p></o:p></span></div>
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Abogado. Decano del Colegio de Abogados de Cartagena </span><br />
<span style="font-family: "arial" , "helvetica" , sans-serif;">Profesor del máster de acceso a la abogacía en materia de "Arrendamientos urbanos y Propiedad horizontal".</span></div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-83687345422487888432014-11-23T03:15:00.001-08:002014-11-23T03:15:59.620-08:00Pink Martini & The von Trapps - Dream a Little Dream<iframe allowfullscreen="" frameborder="0" height="270" src="https://www.youtube.com/embed/LaYBZ-k3wJk" width="480"></iframe>Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-89938470166563912012014-04-30T09:35:00.001-07:002016-10-13T09:57:05.380-07:00No se a quién votar en las Europeas, todos se lo merecen.<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiIrmSn1XQoNcEQu2Y2P4v0yMskuQVe99PgnTHwORTga_2UXUWwAcOvX0TgPNlLNUWgmBJPkILDg4AN5N3hoh5kg3xlwN1IC-MNellL0UpFxV4mKakFbpv5IEN2ZT9iyGwEs1m6MzNAh54/s1600/Votar.png" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="320" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiIrmSn1XQoNcEQu2Y2P4v0yMskuQVe99PgnTHwORTga_2UXUWwAcOvX0TgPNlLNUWgmBJPkILDg4AN5N3hoh5kg3xlwN1IC-MNellL0UpFxV4mKakFbpv5IEN2ZT9iyGwEs1m6MzNAh54/s320/Votar.png" width="320" /></a><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span class="userContent" data-ft="{"tn":"K"}" style="background-color: white; color: #37404e; line-height: 18px;">No se a quién votar en las Europeas, todos se lo merecen.<br /><br />Ayer en el Congreso tuvo lugar un debate de profunda altura moral y política, un debate de esos que te hace sentirte orgulloso de la valía y altas miras de nuestra clase política. Verán todo comenzó al acusar la portavoz del PSOE," Soraya" A, al exministro de Agricultura y candidato del PP a las elecciones europeas, Miguel Arias Cañete, d<span class="text_exposed_show" style="display: inline;">e haber firmado un contrato con el Cabildo de Tenerife a través de una de sus empresas, "Petrologis Canarias" por un importe de 41.000 euros.</span></span></span><br />
<a name='more'></a><span style="font-family: "helvetica neue" , "arial" , "helvetica" , sans-serif;"><span class="userContent" data-ft="{"tn":"K"}" style="background-color: white; color: #37404e; line-height: 18px;"><span class="text_exposed_show" style="display: inline;"><br />Soraya, la del PSOE, exhibió orgullosa al hemiciclo el documento mientras unos y otros se abucheaban entre si, Soraya A, indicó además que Cañete cobró 300.000 euros en sobresueldos según los 'papeles' de Bárcenas. Por si el ambiente estaba poco caldeado y la "mierda" lanzada era poca, indicó además que Soraya, la otra , la Vice, habría cobrado 600.000 euros en 'B', de Barcenas.<br /><br />A continuación tomo la palabra la vicepresidenta, es decir , Soraya B, y debiendo pensar que la "mierda esparcida era poca", contestó a Soraya A, para regocijo de todos los españoles, que lo que debe hacer es callar porque ella, Soraya A, cobró “cesantías”, tras dejar el Gobierno Zapatero, o sea, pasta gansa y mucha, por no hacer nada al dejar de ocupar un cargo, algo al parecer muy común entre los políticos españoles, según hemos podido saber.<br /><br />Soraya B,la Vice, continuo diciendo que ha sido el PP el que ha adjudicado 47.000 millones de euros a los agricultores españoles a través de la PAC,mientras el PSOE se lo lleva calentito en Andalucía con este tema, y eso es lo que los diferencia.<br /><br />En fin después de esto me siento mucho más tranquilo y reconfortado y deseando que lleguen las elecciones Europeas para poder ejercer mi derecho al voto. Que tal contenido ético presida la actividad política me genera un grave problema y es que no se a cual de ellos votar..<a class="_58cn" data-ft="{"tn":"*N","type":104}" href="https://www.facebook.com/hashtag/ppsoe" style="color: #3b5998; cursor: pointer; text-decoration: none;">#PPSOE</a></span></span><span class="text_exposed_show" style="background-color: white; color: #37404e; display: inline; line-height: 18px;"><span class="userContentSecondary fcg" style="color: grey;"> — <i class="_agk img sp_8ed7ue sx_167f26" style="background-image: url(https://fbstatic-a.akamaihd.net/rsrc.php/v2/yx/r/YkjU3W152AW.png); background-position: 0px -51px; background-size: auto; display: inline-block; height: 16px; margin-right: 3px; vertical-align: -2.9px; width: 16px;"></i>me siento maravillosamente.</span></span></span>Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-37019886940915767882013-10-28T04:24:00.003-07:002016-10-14T01:40:28.686-07:00Treinta y uno de octubre, día de la "abogacía joven" o de cómo pagar la luz del despacho.<div style="background: white; line-height: 16.5pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;"><br /></span></div>
<div style="background: white; line-height: 16.5pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhjEwKfITNZXm9PI_tTY9juoRFr3iLdTbfxy9bfFhBudfht3xYQXnqQcw-Hp1fkJVtG8916uWjocqDztmSXtUAnXhvGA7KtAXUmXc4vaNchwD2nIrkd-1JCmCy0lUudXiZnjwCn8_R4QuQ/s1600/abogados-mitos.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" height="141" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhjEwKfITNZXm9PI_tTY9juoRFr3iLdTbfxy9bfFhBudfht3xYQXnqQcw-Hp1fkJVtG8916uWjocqDztmSXtUAnXhvGA7KtAXUmXc4vaNchwD2nIrkd-1JCmCy0lUudXiZnjwCn8_R4QuQ/s200/abogados-mitos.jpg" width="200" /></a><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;">En España
existen actualmente unos</span><span class="apple-converted-space" style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"> 40</span><strong style="font-family: Garamond; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"><span style="border: 1pt none windowtext; font-weight: normal; padding: 0cm;">.000 abogados</span></strong><span class="apple-converted-space" style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"> </span><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;">que trabajan diariamente en el</span><span class="apple-converted-space" style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"> </span><strong style="font-family: Garamond; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"><span style="border: 1pt none windowtext; font-weight: normal; padding: 0cm;">turno de oficio</span></strong><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;">,</span><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"> </span><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;">sistema que garantiza que determinadas entidades
o personas que no tienen recursos puedan acceder a la</span><span class="apple-converted-space" style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"><span style="border: none windowtext 1.0pt; mso-border-alt: none windowtext 0cm; padding: 0cm;"> </span></span><strong style="font-family: Garamond; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"><span style="border: 1pt none windowtext; font-weight: normal; padding: 0cm;">justicia </span></strong><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;">en caso de necesitarla,
y</span><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;"> </span><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14pt; line-height: 16.5pt;">dada la demoledora situación económica
en la que nos encontramos, supone por desgracia un altísimo porcentaje de la
población.</span><br />
<a name='more'></a></div>
<div style="background: white; line-height: 16.5pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 16.5pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Para
acceder al turno de oficio un letrado necesita, como requisitos básicos, el
tener un<span class="apple-converted-space"> despacho</span> en el ámbito
del Colegio de Abogados correspondiente, tener cumplidos más de <strong><span style="border: 1pt none windowtext; font-weight: normal; padding: 0cm;"> tres
años en el ejercicio</span></strong><span class="apple-converted-space"> </span>de
la profesión, disponer según Colegio del
diploma que acredite haber realizado el<span class="apple-converted-space"> </span><strong><span style="border: 1pt none windowtext; font-weight: normal; padding: 0cm;">curso correspondiente en <st1:personname productid="la Escuela" w:st="on">la Escuela</st1:personname> de Práctica
Jurídica (más de 600 horas lectivas)</span></strong><span class="apple-converted-space"> </span>o de cursos equivalentes homologados,
o bien y en otros casos haber superado las pruebas de acceso y los cursos de
acceso a los servicios del turno de oficio que estime oportunos el Colegio de su ámbito.
Es decir hasta el día de hoy y con la variante de <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname> de Acceso cualquier
abogado recién licenciado puede defender a un ciudadano de forma particular,
sin embargo para defender a un justiciable del turno de oficio ha de cumplir
unos requisitos muchos más exigentes.<o:p></o:p></span></div>
<div style="background: white; line-height: 16.5pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="background: white; line-height: 16.5pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">La
remuneración que recibe un compañero por la dirección de un procedimiento, en el mejor de los casos no supera<strong><span style="border: 1pt none windowtext; font-weight: normal; padding: 0cm;"> los 300
euros, cifra que además se suele percibir con demoras de años en muchos
casos y sobre todo en las CCAA que tienen transferidas las competencias en
materia de Justicia, siendo menor en aquellas como la mía (Murcia),que dependen
de <st1:personname productid="la Administración" w:st="on">la Administración</st1:personname>
central.<o:p></o:p></span></strong></span></div>
<div style="background: white; line-height: 16.5pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Los
retrasos en los pagos del Turno de Oficio que se vienen produciendo en toda
España han provocado distintas reacciones y a veces enfrentamientos entre los
Colegios de abogados o colectivos de compañeros del turno de oficio y las
administraciones, reacciones que tienen como única reivindicación la de cobrar
por el trabajo que se ha hecho y que por tanto se tiene todo el derecho a percibir.<o:p></o:p></span></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">De
entre todas las declaraciones desafortunadas que sobre esta cuestión he podido escuchar, destaca sobre manera las
recientemente realizadas por el consejero andaluz de Justicia e Interior,<span class="apple-converted-space"> </span><b>Emilio de Llera</b>, (disculpen que
no le ponga el Don), que en su visita a la provincia de Huelva manifestó lo siguiente:
</span><span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">«Los abogados del turno de oficio son abogados jóvenes
que empiezan y el turno de oficio les sirve para pagar la luz del despacho».<o:p></o:p></span></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">El consejero de Justicia e
Interior Llera olvida o desconoce como primera cuestión que la edad media de
los abogados que prestan el servicio de turno de oficio en España oscila entre
los 40 y los 45 años y que tienen una experiencia profesional media de 15 años de ejercicio, según datos recogidos
en el Informe del Observatorio de
Justicia Gratuita del CGAE y que por tanto no son, como indica, exclusivamente abogados jóvenes. El Sr. Llera olvida o desconoce, lo cual es muy grave dado su
cargo, que como anteriormente hemos señalado son tres años de experiencia los
necesarios para poder acceder al turno de oficio y que además de ello por los
Colegios de abogados se exige una formación completa y específica, por lo que
un abogado joven tiene una preparación más que suficiente y yo diría que sobrada
para desarrollar esta labor.<o:p></o:p></span></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">En mi caso puedo opinar de esta
cuestión bajo un doble prisma o condición, en primer lugar la de haber sido
durante seis años Diputado del turno de oficio de mi Colegio ( Cartagena) y por
tanto coordinador del mismo, por lo que
al contrario que el Sr. LLera creo que tengo al menos un pequeño conocimiento
del asunto. En segundo lugar soy docente de <st1:personname productid="la Escuela" w:st="on">la Escuela</st1:personname> de Práctica Jurídica
de Cartagena desde hace más de 15 años y en la actualidad dirijo la misma, y
por tanto y si algo sé, es que los “jóvenes abogados” tienen una cualificación más que suficiente para
acometer su profesión y dar un servicio de calidad al Justiciable, y que desde
luego tienen como cualquier ciudadano todo el derecho del mundo a percibir su
remuneración por el trabajo realizado por más exigua que la misma sea. <o:p></o:p></span></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">El Sr LLera desconoce además,que con lo
que percibe un abogado de oficio por su trabajo en un año no puede pagar la luz
y la secretaria de su despacho, y desconoce que para el abogado en general,el turno de
oficio es algo vocacional, y esto es así porque si no es difícilmente
entendible que miles de abogados en toda España que, como yo con más de 25 años
de ejercicio profesional, y bajo ese tipo de remuneración continuemos dados de
alta en el turno de oficio. Por difícil de entender que resulte en estos
tiempos, solo nos mueve una vocación de servicio a la sociedad. Muchos de los
Colegios de Abogados de España y concretamente el mío, fueron fundados hace más
de 150 años para poder coordinar y organizar este servicio para el ciudadano,
por tanto nacimos por y para esa vocación.<o:p></o:p></span></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">El próximo día 31 de octubre se
celebra en España el “día de la abogacía joven”, día que aprovecharan mis jóvenes compañeros para manifestarse contra la nueva Ley de Planta que el Gobierno
pretende aprobar y que dicho sea de paso y por si ustedes no lo saben prevé la desaparición de todos los Juzgados
de pueblos o ciudades, para su traslado a las capitales de provincia, de forma
que si usted vive en Gijón tendrá que ir a Oviedo y si vive en Arévalo deberá
desplazarse a Ávila para celebrar un juicio que le afecte. Dicha medida, que es
absurda por completo, no supone ahorro alguno como se intenta justificar, en cuanto que jueces y
funcionarios serán desplazados a las nuevas dependencias. Supone sin embargo el desplazamiento necesario de todos los ciudadanos alejados de cualquier capital de Provincia, para algo tan esencial como recibir justicia, que no olvidemos en su Derecho Fundamental consagrado en nuestra Constitución Art.-24.<o:p></o:p></span></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Mis compañeros jóvenes, que son tan compañeros, Sr LLera,
como aquellos que ya peinamos canas, no
pretenden otra cosa que evitar que tal despropósito para el ciudadano llegue a
aprobarse, y cuento y digo esto, Sr
Llera, para que entienda que uno, máxime y si es político y desempeña un importante
cargo, debería de informarse antes de decir “imbecilidades”, dicho sea en la
acepción que <st1:personname productid="la Real Academia" w:st="on"><st1:personname productid="la Real" w:st="on">la Real</st1:personname> Academia</st1:personname>
de <st1:personname productid="la Lengua Española" w:st="on"><st1:personname productid="la Lengua" w:st="on">la Lengua</st1:personname> Española</st1:personname>
atribuye a la palabra “imbecilidad”: <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;"> (Del lat. imbecillĭtas, -ātis).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=6737007113798724112" name="0_1"></a><st1:metricconverter productid="1. f" w:st="on"><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">1. f</span></st1:metricconverter><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">. Alelamiento,
escasez de razón, perturbación del sentido.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=6737007113798724112" name="0_2"></a><st1:metricconverter productid="2. f" w:st="on"><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">2. f</span></st1:metricconverter><span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">. Acción
o dicho que se considera improcedente, sin sentido, y que molesta.<o:p></o:p></span></div>
<div class="p" style="line-height: 15.75pt; margin-bottom: .0001pt; margin: 0cm; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Dado que su afirmación referente a mis compañeros jóvenes
es sin duda poco inteligente y que
resulta improcedente no puedo calificarla de otra forma, sino como
anteriormente lo he hecho, pues las normas lingüísticas me obligan a ello.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Para concluir, Sr. LLera, dos cuestiones:
La primera, como antes indicaba, que el
turno de oficio, por más que le cueste entenderlo, tiene mucho de labor
vocacional y social. Sin ese espíritu, muchos de nosotros no seguiríamos en él,
por tanto y por favor no confundamos los términos y midamos las palabras antes
de pronunciarlas. La segunda es aún mas obvia y de nuevo se la recuerdo,
cualquier ciudadano tiene el derecho fundamental a cobrar por su trabajo sin
ser descalificado por ello, como sin duda usted legítimamente hace todos los meses.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Antonio Navarro Selfa <o:p></o:p></span></div>
<br />
<div class="MsoNormal" style="text-align: justify;">
<span style="background: white; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Abogado<o:p></o:p></span></div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-6737007113798724112.post-37376923767922937692013-10-12T01:49:00.005-07:002016-10-14T01:40:58.556-07:00Sobre educación y política.<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjeVirVnt0pkDdPNoGHgh9YfbAzWDrNNn6MHYPjD598trWFlTvQABS7ml5NUfCbEvqqdvs4ox6WQP5jrelun-2lF7_o-21WLR0cHU4pzDofqHVVzkBXKTweLrLRK5rbqpUvyZ10HGAjS0M/s1600/congreso-diputados-dibujo.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="178" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjeVirVnt0pkDdPNoGHgh9YfbAzWDrNNn6MHYPjD598trWFlTvQABS7ml5NUfCbEvqqdvs4ox6WQP5jrelun-2lF7_o-21WLR0cHU4pzDofqHVVzkBXKTweLrLRK5rbqpUvyZ10HGAjS0M/s320/congreso-diputados-dibujo.jpg" width="320" /></a><span style="color: #323232; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">El Congreso de los
Diputados aprobó anteayer por mayoría
absoluta, con los únicos votos a favor del Partido Popular, <st1:personname productid="la Ley Org£nica" w:st="on">la Ley Orgánica</st1:personname> para
Mejora de <st1:personname productid="la Calidad Educativa" w:st="on">la Calidad
Educativa</st1:personname> (Lomce). Entrará en vigor a partir del próximo
curso 2014-2015 y por disparatado que
parezca el dato, resulta que es la séptima ley educativa de la democracia.
España sigue siendo el país con mayor fracaso escolar de <st1:personname productid="la UE" w:st="on">la UE</st1:personname> y supongo que tal vorágine
legislativa no ayuda mucho a remediar este hecho. Hay otro dato importante,
sabemos que la referida Ley durara en vigor lo que permanezca el PP gobernando,
puesto que el PSOE ya ha anunciado su derogación inmediata cuando llegue al
poder. En Cataluña parece haber menos problema puesto que <st1:personname productid="la Consejera" w:st="on">la Consejera</st1:personname> de educación parece
haber insinuado que la van a incumplir directamente ,(cuestión esta bastante
extendida en Cataluña respecto de cualquier tipo de Ley estatal últimamente), por
lo que en esta Comunidad Autónoma no tendremos que esperar a ningún cambio de Gobierno.</span><br />
<a name='more'></a><span style="color: #323232; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">
<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<span style="color: #323232; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">No voy a entrar a
valorar si <st1:personname productid="la Ley" w:st="on">la Ley</st1:personname>
es buena o mala, creo sinceramente que tiene aspectos que resultan muy
acertados y otros que no lo son tanto, o nada. Lo que me parece absolutamente
lamentable, pero consustancial a la clase política española es que, teniendo el
índice de fracaso escolar más alto de Europa, no se afronte el problema y se
intente solucionar con un poco de perspectiva de Estado, y solo y reiteradamente
se haga de forma partidista de manera que cada Gobierno que “pasa” por <st1:personname productid="la Moncloa" w:st="on">la Moncloa</st1:personname> ponga su granito
de arena para generar a mayor confusión en un asunto tan importante,
desmantelando aquello que ha hecho el anterior. Que el actual sistema educativo
español, no funciona es un hecho.Que la educuación y la formación académica y
profesional son pilares básicos de un estado de Derecho y de su futura
prosperidad, también. Que al menos deberían de existir unos principios básicos
de consenso en un problema que arrastramos hace mucho años y al que parece
imposible darle una solución coherente, esto ya no.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<span style="color: #323232; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Por desgracia se
impone en España una vez más la política de partido a la de Estado, la verdad
de escaño a la real. Todo lo que hace el PP, es inaceptable para el PSOE y todo
lo que hace el PSOE es inaceptable para el PP, mientras que los nacionalistas
catalanes proceden directamente a su incumplimiento, y esta resulta,por
desgracia, ser la política imperante desde casi el advenimiento de la
democracia.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<span style="color: #323232; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Mi hija de cinco
años y ya ha conocido dos leyes educativas distintas, mis hijos de quince y trece
, ya ni lo se, he perdido la cuenta. Intento mirar a su futuro y me pregunto si
esta política de locura educativa les
ayudara a tener mas oportunidades de formación y laborales en el futuro, a ser
ciudadanos mas cultos y por tanto mas libres o a ser mejores personas. La
respuesta me produce las mismas sensaciones que un virus estomacal galopante,
no muy buenas, la verdad. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<span style="color: #323232; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Supongo que debería
terminar haciendo una llamada a la sensatez de aquellos que en España se
dedican a la política o a lo que en España por desgracia hemos acabado por
entender como política, pero sinceramente no creo que valga para nada. Vivo en
un exilio del partidismo político desde hace años, y estoy convencido de que
solo a la ciudadanía nos corresponde ya tomar un papel protagonista y activo
muy lejos de los gritos primarios de las ideologías partidistas. Las ideas son
ideas y las verdades son verdades y no son monopolio de unas siglas como desde
la transición nos han querido hacer creer.En este como en otros temas debemos
tomar la voz y debemos hacerlo aislados de consignas políticas, solo así empezaremos
a ser demócratas y quizás a tener un futuro mejor. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<span style="color: #323232; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;">Antonio Navarro
Sefa <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="background: white; text-align: justify;">
<span style="color: #323232; font-family: "garamond"; font-size: 14.0pt;"> <o:p></o:p></span></div>
<br />
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
Antonio Navarro Selfahttp://www.blogger.com/profile/14476399692016332839noreply@blogger.com0