Como consecuencia de los recientes
acontecimientos relacionados con la pandemia del Covid-19 a nivel global y, en España en particular la
declaración del estado de alarma mediante la publicación del RD 463/2020 de 14
de marzo, surgen numerosas dudas entre nuestros clientes, arrendadores y
arrendatarios respecto de la repercusión de dicha declaración en los
arrendamientos de los que son titulares.
Las consecuencias económicas de la declaración
de estado de alarma son aún imprevisibles a medio y largo plazo, pero a corto ha provocado ya el cierre al
público de los locales y establecimientos minoristas, con las excepciones
indicadas en el artículo 10 del RD 463/2020,
durante el tiempo que permanezcamos en tal situación.
Vamos a centrar esta primera reflexión
en las consecuencias que tiene la declaración del estado de alarma en los
contratos de arrendamiento de locales, establecimientos
comerciales y aquéllos incluidos en la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos como
de uso distinto de vivienda que son los inicialmente afectados por la medida de
cierre al público. A diferencia de otro países como Francia, en España, las
medidas adoptadas hasta el momento por el Gobierno concretadas en el Real
Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, no se refieren al ámbito arrendaticio,
siendo la respuesta del presidente a la situación apelar a la buena voluntad de
arrendadores y arrendatarios para facilitar el pago y cobro de las rentas.
Cabe por tanto preguntarse si la
actual situación de cierre y caída o inexistencia de ingresos de los comercios
y profesionales afectados puede provocar o no la suspensión de los contratos o
el cese de la obligación del pago de la renta por causas sobrevenidas e, incluso,
su resolución.
Nuestra normativa arrendaticia en
fincas urbanas no contempla la posibilidad de suspensión de los contratos más
que en determinados supuestos referidos a la realización de obras de
conservación o acordadas por una autoridad competente que hagan la vivienda
inhabitable o, en el caso de los locales, inservible a su fin mientras duren
las obras, por lo que no es posible por esa vía la suspensión de los contratos
o exoneración del pago de la renta en la actual situación.
En el ámbito de los arrendamientos
rústicos, el artículo 1575 del C.Civil, que pudiera ser aplicable por
analogía, contempla la posibilidad de
reducción de la renta si se dan circunstancias de pérdida de más de la mitad de
frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (no en el supuesto de
casos fortuitos ordinarios), salvo siempre el pacto especial en contrario, pero
no la suspensión ni resolución por dicha causa del contrato.
Sin embargo nuestro Derecho cuenta
con mecanismos que pudieran dar respuesta y solución a la situación creada, la llamada cláusula “rebus sic stantibus”, no positivizada en norma alguna sino de
creación exclusivamente jurisprudencial. Conforme a su concepción clásica, la
cláusula rebus exigía la concurrencia de los siguientes requisitos:
1º. Alteración extraordinaria de las
circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las
concurrentes al tiempo de su celebración.
2º. Desproporción exorbitante y fuera
de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que
derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones.
3º. Que todo ello
acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente
imprevisibles.
4º. Que carezca de otro
medio para remediar y salvar el perjuicio (sentencias de la Sala de lo Civil
del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1987 y 6 de junio de 1959).
La anterior configuración rigorista
ha ido evolucionando en su aplicación hasta una postura más flexibilizada como
consecuencia de la crisis económica iniciada en 2008 y de la que es exponente
entre otras la STS de 30 de junio de 2014, rec. 2250/2012 al decir:
“… su
incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica
que informó inicialmente el contrato celebrado, y considerando que se
produce tal hecho cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio
resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del
contrato (viabilidad del mismo), como cuando represente una alteración significativa
o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones
(conmutatividad del contrato) …”.
La aplicación de la cláusula rebus se
configura por tanto como una posible vía para producir una reducción de la
renta y otras obligaciones contractuales con el fin de ajustar el desequilibrio
que la nueva situación produce y atenuar los efectos de una situación no
prevista, debiendo prevalecer el principio de conservación del negocio jurídico
y el equilibrio de prestaciones, si bien cabría la posibilidad de suspensión o,
en el peor de los casos resolución.
No obstante, la cláusula rebus no es en
absoluto de aplicación automática a todos los contratos de arrendamiento, en
particular los de arrendamiento de uso distinto de vivienda, locales comerciales,
oficinas, alquiler de temporada etc y habría de verse caso por caso . Dichos contratos se rigen principalmente por
la voluntad de las partes expresada en el contrato con un amplio margen de
disposición a las mismas, por lo que habrá que estar en cada supuesto a los
pactos individuales incluidos en el contrato, analizando su clausulado de forma
exhaustiva. Habrá que atender por
ejemplo a la duración pactada en los contratos y detectar posibles acuerdos que
se hubieran incluido para dar respuesta a situaciones sobrevenidas, así como
las facultades de desistimiento y otro tipo de mecanismos de ajuste o de
asunción de riesgo, que en su conjunto en relación con la antedicha cláusula
resultan complejos de analizar.
Dicho lo anterior, quizás es pronto
para iniciar cualquier tipo de acción judicial en dicho sentido toda vez que se
desconoce aún el alcance económico real de la crisis, su duración y por
supuesto las posibles medidas que pueda ir adoptando el ejecutivo en el
futuro. Sin embargo entiendo como
primera medida aconsejable, según la sensatez que en esta situación debe de
primar, podría ser la de alcanzar acuerdos temporales entre arrendadores y
arrendatarios para intentar atenuar la carga que supone la situación actual
atendiendo a principios de equidad y proporcionalidad. Para evitar perjuicios
posteriores es necesario que dichos acuerdos se documenten siempre por escrito
al máximo detalle, dado que las condonaciones totales o parciales de forma
unilateral por parte del arrendador y sin reflejo documental sino están
debidamente redactado no van a impedir el cumplimiento de las obligaciones
fiscales en los mismos términos que antes de la modificación. Además como hemos
indicado las condiciones del contrato lo pueden convertir en más o menos
favorable para arrendador o arrendatario
según la situación. Para todo ello es necesario contar con la asistencia
de profesionales del Derecho que ayuden
a alcanzar una solución extrajudicial al problema y a documentar y gestionar
eficazmente la situación, porque a día de hoy resulta jurídicamente un problema
bastante complejo.
Antonio Navarro Selfa
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