(I) Requisitos de procedibilidad :
Las complejas relaciones de convivencia en una comunidad de
propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal hacen que dicho
contexto sea idóneo para generar conflictos
derivados de molestias causadas por unos vecinos a otros en el uso del mismo,
ruidos en locales o en viviendas, humos por malas instalaciones, tenencia de
animales en condiciones indebidas, en definitiva actividades desarrolladas que
generan molestias o alteran la vida de la comunidad o bien es frecuente
encontrarnos con actividades desarrolladas
prohibidas por los estatutos del inmueble. Existen por tanto y en este
ámbito normativo, infinitas posibilidades de conflicto que pueden producirse en
la vida de la comunidad.
Si agotada la necesaria vía del
diálogo estas actividades no cesan, no tendríamos otra opción que acudir a lo
dispuesto en el artículo 7.2 de la
Ley de Propiedad Horizontal que es el que nos indica los
pasos y prodecimiento judicial a seguir en este tipo de situaciones.
Como
señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre
2008, "el art. 7. 2 de la
Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes
supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso
o local: a) las prohibidas en los estatutos;b) las que resulten dañosas para la
finca y c) las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita".
Para comenzar el análisis del
supuesto en concreto, veamos primero cual es la legislación de aplicación, así:
Legislación aplicable
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en
su tenor literal indica:
ACTIVIDADES PROHIBIDAS
Al propietario y al ocupante del piso o local no
les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia
o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el
Presidente, previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá
entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por
este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
DEMANDA Y MEDIDAS CAUTELARES
Presentada la demanda, acompañada de la
acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación
del acuerdo adoptado por la
Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento
de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de
cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local.
CONTENIDO DE LA SENTENCIA
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer,
además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización
de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad
de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el
infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento.
Por tanto de la lectura del artículo se deduce
inexcusablemente que ante una actividad en un inmueble incluida en el art. 7.2
LPH, la comunidad de propietarios ha cumplir una serie de requisitos previos a
la demanda que son denominados de procedibilidad, es decir, sin la
realización de los mismos, no puede interponerse la acción judicial de
cesación.
Para continuar el presente post y siguiendo la doctrina de la Sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de 27 de Diciembre de 2010, para la
prosperabilidad una acción judicial de cesación derivada del artículo 7.2 de la LPH , se requiere a modo
de resumen la concurrencia de los siguientes requisitos, entre los que se
encuentran como de procedibilidad
insubsanable, los dos que objeto de estudio en este primer post de esta serie ,
sirviendo el resto del resumen a modo de resumen del resto de los requisitos
exigidos por la Ley
de Propiedad Horizontal y la
Jurisprudencia en este tipo de acciones, y que son :
A)
Que se trate de un
"piso o local", expresión que es redundante, pues el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal
establece que tiene la consideración de local cualquier espacio susceptible de
uso independiente. Se arrastra la diferenciación del texto primitivo de la Ley , utilizando el concepto de
"piso" como asimilado a "vivienda", y no a "planta";
que a su vez venía de la distinción entre viviendas y locales de negocio en los
arrendamientos urbanos.
B) Que en la vivienda o
local se desarrolle una "actividad", lo que sugiere que ha de ser
continuada, es decir con una cierta permanencia en el tiempo, ya que si no
carecería del requisito de "actividad", no pudiendo atenderse pues a
meras actuaciones, incomodidades o molestias esporádicas u ocasionales.
C) Que esa actividad
pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para
la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Sobre este requisito se han
destacado dos cuestiones: La primera, pese a que el artículo comentado menciona
«actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca» ,
no puede entenderse, a la vista de la separación con comas y la siguiente
expresión, que la Ley
exija la concurrencia de ambos requisitos (prohibición expresa en los estatutos
de la comunidad, y además que cause un daño en la finca) En este sentido se
pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 2008 , cuando
afirma que el artículo 7.2 «establece tres diferentes supuestos de actividades
no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas
en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas , insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas» ; añadiendo que no es posible destinar el piso o local a
actividad prohibidas en el estatuto, con independencia de que no resulten
objetivamente molestas, insalubre o peligrosas. Doctrina reiterada en la
sentencia de 14 de octubre de 2004.
D) Que esa incomodidad o
molestia sea notoria y ostensible, no pudiendo atenderse a meras dificultades o
pequeños trastornos.
E) Que se haya requerido
previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen
esas actividades. No es necesario requerir a los dos, sino que basta con
requerir exclusivamente «a quien realice las actividades prohibidas.
F) A diferencia del texto
primitivo, la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al
establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese
requerimiento.
G) Aunque el precepto
menciona que el requerimiento será para la «inmediata cesación » , dado que a continuación
se menciona «si el infractor persistiere...» , se entiende que debe concederse
un plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos,
perjudicial para la finca, o que resulte molesta, nociva, insalubre, peligrosa
o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso.
H) Si no fuese atendido
el requerimiento, deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del
día debe figurar expresamente la propuesta de ejercitar la acción de cesación, Junta que deberá autorizar
al presidente para ejercitar dicha acción.
El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el acuerdo de la
junta.
I) A la demanda que formule el presidente, debe acompañarse,
como requisito de procedibilidad, «la acreditación del requerimiento fehaciente
al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios». Si
no se acompañan estos documentos, deberá inadmitirse la demanda a trámite
(artículo 269.2 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 266.5º del mismo texto
legal). No es un requisito subsanable, salvo que se advirtiese la involuntaria
omisión del acompañamiento (por mencionarse en la demanda como documentos
acompañados, y realmente no se aporten, pero, por ejemplo, sí figuren en las
copias presentadas) (artículo 231 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Estos requisitos
denominados de “procedibilidad”,como ya hemos visto son dos, y su característica
fundamental es que han de ser realizados o cumplimentados antes la
interposición de la acción judicial:
A) Práctica de
un requerimiento previo al infractor
La redacción del artículo y su interpretación
jurisprudencial, no dejan lugar a dudas,
el Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá
a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata
cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes. Es decir tiene que existir un requerimiento previo al
infractor para que cese en las actividades realizadas y además dicho
requerimiento debe contener el apercibimiento del inicio de acciones judiciales
en su caso. El mismo además puede practicarse a instancias del propio
presidente o por petición de cualquiera de los copropietarios.
B) Aprobación
expresa de iniciación de acciones judiciales.
Una vez practicado el requerimiento, si el
infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la
Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto,
podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente
por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. De la
misma manera en este sentido el artículo es claro, si una vez practicado el
requerimiento anterior, quien realiza la actividad persiste, debe
convocarse preceptivamente junta de
comunidad y aprobarse la iniciación de acciones judiciales.
En el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por tanto se exigen
como hemos visto unos requisitos muy concretos y específicos, que deben de
cumplirse por parte de la
Comunidad para poder interponer una posterior demanda , sin
la práctica de los cuales no será admitida a trámite o bien estará condenada
necesariamente al fracaso con la consiguiente condena en costas.
Este aparente formalismo exigido por el legislador viene
entendiendo la
Jurisprudencia que no puede, ni debe considerarse excesivo
cuando lo que se está solicitando es nada menos que, por ejemplo ,la privación
del derecho de uso del local privativo por un tiempo, o bien la resolución de
un contrato de arrendamiento o la cesación de una actividad industrial. Se
pretende normar con detalle un camino de obligado tránsito para evitar
actuaciones imprudentes, temerarias o carentes de rigor jurídico, en previsión
de las graves consecuencias que pueden derivar de la acción judicial ejercida,
teniendo en cuenta además que dichos requisitos son insubsanables.
Conviene recordar en este punto
y para llegar a entender mejor lo expuesto hasta ahora que la sentencia
derivada del ejercicio de esta acción según extraemos del contenido del
artículo 7.2 de la LPH , puede llegar a contener según el petitum los
siguientes pronunciamientos todos ellos de muy importante calado :
1º Cesación definitiva de la actividad
(prohibida en los estatutos, o que resulte dañosa para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas [art. 7.2. LPH]),
2º Indemnización de daños y perjuicios que
proceda.
3º La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción
y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
4º Además, si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así
como su inmediato lanzamiento.
5º Por supuesto, las costas del procedimiento.
Llegados
a este punto veamos algunas Sentencias relativas al necesario cumplimiento de
los requisitos de procedibilidad en este tipo de procedimientos de los que
venimos hablando.
JURISPRUDENCIA EXISTENTE EN
CUANTO A LOS REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD
La sentencias de la Audiencia Provincial
de Madrid, Sección 14ª de 3 Marzo 2.011:
" El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal,
en su párrafo primero, dispone que "al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas" y, en su párrafo segundo, establece como requisitos
previos a la interposición de la demanda que "el Presidente de la
comunidad (...) requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este
apartado la inmediata cesación de las mismas bajo apercibimiento de iniciar las
acciones judiciales pertinentes", concluyendo, en el párrafo tercero que
"si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización
de la Junta de
propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción
de cesación (...)".
“Se inadmite de
demanda planteada por Presidente de Comunidad de Propietarios tendente a la cesación de actividad molesta por los
demandados pues no se acompaña acta de la Junta que le faculte para entablar acción judicial”
La sentencia de 9 de julio de
2012 de la
Audiencia Provincial de Madrid nos reitera la denegación de
la prosperabilidad de la acción y la insubsanabilidad de los requisitos
previos, si estos faltaren:
“Efectivamente, no consta ni
requerimiento previo del Presidente de la comunidad de propietarios, ni
convocatoria al efecto de la
Junta Ordinaria o Extraordinaria, en donde expresamente se
hubiera tratado el asunto, ni la autorización de la misma a favor del
Presidente para el ejercicio de la acción de cesación; por otra parte no puede
pretender la apelante que tales requisitos de procedibilidad, inherentes a la
acción ejercitada, sean subsanados de oficio por el Juzgado en la admisión de
la demanda ni en sede de la audiencia previa, pues tanto el artículo 404.2.2),
como los artículos 414 y 416.5ª, de la
LEC , se refieren específicamente a los defectos de la
demanda "cuando adoleciese de defectos formales y no se hubiesen subsanado
por el actor en el plazo concedido para ello por el Secretario judicial" ,
la subsanación de defectos procesales que pudieran obstar la prosecución del
procedimiento, o el citado apartado 5º del último artículo, que prevé la
excepción de Defecto legal en el modo de proponer la demanda o, en su caso, la
reconvención, por falta de claridad o precisión en la determinación de las
partes o de la petición que se deduzca.
En el mismo sentido en cuanto a la insubsanabilidad del
cumplimiento y práctica, la Sentencia de la Audiencia Provincial
de Madrid de fecha 16-9-2005 que indica literalmente:
“La falta de los requisitos para la acción de cesación de
actividades prohibidas o molestas no son subsanables”.
"... Si nos atenemos al criterio que hemos
venido manteniendo, como parece adecuado, debemos concluir que, como
efectivamente alega la parte demandada y ahora apelante, no se respetó el
requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción , pues la Comunidad de Propietarios
acordó en la misma Junta requerir a la propietaria demandada para la inmediata cesación de las actividades
prohibidas y el ejercicio de las acciones
judiciales si la demandada no atendía al requerimiento, cuando, según hemos
dicho, en primer lugar se debe practicar el requerimiento del Presidente de la Comunidad al propietario
para que cese inmediatamente en las actividades prohibidas, y desatendido este
requerimiento, y solo después y como acto independiente, se puede autorizar por
la Junta de
Propietarios, debidamente convocada al efecto, el ejercicio de la acción de cesación previsto en el artículo
7.2 de la Ley de
Propiedad Horizontal” .
BREVE ANÁLISIS DE CADA UNO DE LOS DOS REQUISITOS DE
PROCEDIBILIDAD.
Una vez acreditada y
expuesta la existencia de los antedichos requisitos, y su análisis
Jurisprudencial de necesaria concurrencia, estudiaremos brevemente cada uno de
ellos.
En cuanto al primero de los requisitos, (requerimiento previo) , sus características y contenido :
Comenzaremos
siguiendo
la doctrina de la
Audiencia Provincial de Madrid de fecha 7 de octubre de 2014
debemos indicar que cobra en este caso una singular importancia así y en
palabras de la propia sentencia : “ la finalidad del mismo es obviamente
evitar el pleito, bien porque la requerida se avenga sin paliativos a las
exigencias de la Comunidad
requirente llevando a cabo las actuaciones precisas que signifiquen la cesación o bien porque con motivo del
requerimiento las partes lleguen a una solución transaccional. Para que esta
finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento
llegue a los destinatarios,(fehaciente), que no son otros que los
infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para
llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata
de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo
razonado, lo aleja de aquellos que supongan una mera formalidad. De ahí, que
haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario,
estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en
razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la cesación y solo después, si el
requerimiento no es atendido, procederá convocar la Junta para ejercitar la acción de cesación.
Es este el procedimiento que
para la subsanación extrajudicial de actividades molestas, nocivas o insalubres
está previsto en la Ley
de Propiedad Horizontal. Ha de ser previo a la interposición de la demanda,
para lo que debe otorgarse al causante un plazo razonable”.
En este mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial
de Alicante de fecha 11 de junio de 2013.
En
conclusión podríamos afirmar que la Jurisprudencia nos exige que el requerimiento a
realizar, habrá de ser fehaciente y habrá de contener un plazo prudencial de
espera para llevar a cabo la acción judicial.
Siguiendo con la interpretación
jurisprudencial tan estricta que se realiza del precepto y respecto a los
requisitos del requerimiento previo la Audiencia Provincial de
Granada, en Sentencia de fecha 31-10-2014 declara que :
“ No es posible estimar la
acción de cesación de actividades molestas y
dañosas contra el comunero cuando no se cumple el requisito del requerimiento
previo a la vía judicial al no estar este enviado ni firmado por el
presidente”, criterio que es seguido por la mayoría de la Jurisprudencia que
se ha pronunciado al respecto.
De igual manera se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial
de Cantabria de fecha 28 de
junio de 2002 al
entender que: “La gravedad de los efectos de la acción de cesación la Junta"
El fundamento para que no pueda el administrador firmar el
requerimiento y haya de hacerlo el presidente en lo que sería una aplicación o
interpretación extensiva y que podría entenderse como razonable según mi
opinión del artículo del artículo 7.2 de la LPH , es que se entiende por parte de los
Tribunales que cuando la antedicha Ley, (LPH), autoriza al administrador de
fincas a llevar a cabo alguna actividad o función, lo hace expresamente, y en el presente supuesto no
ocurre así, de lo que se deduce no cabe hacer ninguna interpretación extensiva
del precepto, lo que no obvia a que la función del presidente deba ser la mera
firma del mismo , si bien su redacción y por cuestiones obvias tendrá que
hacerse por un letrado o por el administrador de fincas de la comunidad.
En conclusión la Jurisprudencia nos exige y reiterando esta
cuestión que el requerimiento a realizar, ha de ser fehaciente, ha de
contener un plazo prudencial de espera para llevar a cabo la acción
judicial y además debe de ir firmado y haber sido enviado necesariamente
por el presidente de la comunidad.
En
cuanto al segundo
de los requisitos, cual es la aprobación expresa en
Junta de propietarios para autorizar el ejercicio de la acción de
cesación exigida por el
legislador ante la gravedad de las consecuencias derivadas de la acción como ya
hemos indicado con anterioridad, esta puede convocarse obviamente como todas,
por el presidente o por los propietarios que representen el 25% de las cuotas
de participación y puede tratarse de una junta ordinaria o extraordinaria, que
adoptará la decisión por mayoría.
Ahora bien, en cuanto que el artículo 7.2, párrafo
tercero, de la Ley
de Propiedad Horizontal exige que la junta sea debidamente convocada al efecto
por lo que además de lo antedicho en cuanto a la forma de convocatoria,
lógicamente se nos esta exigiendo, será
necesario mención expresa de este punto en el orden del día, cuestión respecto
de la que no cabe ninguna duda en atención a la doctrina del Tribunal Supremo.
En
este sentido la
Sentencia Tribunal Supremo, 15-06-2010
La jurisprudencia elaborada por
esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2
de la Ley de
Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la
convocatoria de la Junta
de propietarios se fijen con
claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios
tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una
plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se
debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino
también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio
de 2007, en recurso nº 3062/2000). La finalidad de que quede claramente fijado
el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan
adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente
información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien
para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan
por no asistir a su celebración.
Concluye
la sentencia con la declaración como doctrina
jurisprudencial de que la convocatoria
para la celebración de Junta de Propietarios exige, para la validez
de los acuerdos que se
adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan
llegar a conocimiento de los copropietarios.
En
conclusión debemos estar muy atentos a la
hora de iniciar cualquier acción judicial derivada del artículo 7.2 de la LPH al cumplimiento
de los requisitos antedichos y además en la forma exigida tanto como por la
propia norma por la
Jurisprudencia existente, pues de lo contrario y como hemos
podido comprobar aunque la acción fuera absolutamente legitima y estuviera
perfectamente fundamentada y probada , estaría necesariamente condenada al
fracaso con el agravante añadido de la condena en costas.
En el
siguiente post, el número dos , de esta serie analizaremos dos cuestiones
controvertidas y polémicas incluso jurisprudencialmente como son la
legitimación pasiva , es decir a quien debemos demandar en el caso de ocupante
del inmueble distinto al propietario para la adecuada constitución del proceso
y del contenido de la sentencia, que como hemos visto igualmente puede
concluir, ya no solo con el cese de la actividad, sino con pronunciamientos que
pudieran parecer tan graves como la prohibición del cese en el uso del piso o
local o la resolución del contrato de arrendamiento , si el un arrendatario
quien realiza la actividad, haciendo así mismo una breve referencia a la medida
anticipativa, mal llamada cautelar, que puede practicarse en este tipo de
procedimientos.
Por
último y en el tercero, analizaremos la interpretación y características que
debe de tener según una actividad para que pueda calificarse
como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que
contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas
desde el punto de vista Jurisprudencial.
Antonio
Navarro Selfa
Escrito el 3 de febrero de 2016
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