Finalizado un
contrato de arrendamiento de vivienda o próximo a finalizar:
¿Cuál sería su prórroga legal una vez ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler?
Para evitar la
duración mínima de 5 años prevista por la reforma de la LAU:¿Podría arrendar
mi vivienda por temporada en lugar de hacer un contrato de alquiler para uso de
vivienda?
El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler,como todo el mundo conoce a estas alturas tras su amplia difusión en medios de comunicación, ha venido a modificar la duración mínima establecida para los contratos de arrendamiento de vivienda y para su prórroga. De esta forma el contenido del artículo 9 de la LAU, queda de la siguiente manera:
1. Se produce una ampliación del
plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda, de
forma que su duración mínima pasa de 3 a 5 años, en caso de personas físicas y de
7 para las personas jurídicas.
2. Por otra parte se amplía el
plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Es decir si una vez transcurrido el
plazo de prórroga obligatoria ninguna de las partes da por finalizado el
contrato, con su correspondiente notificación a la contraria, se aumenta en el
tiempo de la prórroga legal establecida al plazo de 3 años.
En estos días tras la aprobación
del Decreto, he podido percibir que en mi despacho recibo numerosas consultas a
cerca de dos cuestiones que son las que dan título al presente post:
La primera pregunta sería:Finalizado un contrato de
arrendamiento de vivienda o próximo a finalizar ¿Cuál sería su prórroga legal una vez ha entrado en vigor el Real
Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler?
Para empezar debemos indicar que en
nuestro Derecho rige el principio general de irretroactividad de las normas
jurídicas,que aparece recogido en nuestra Constitución, artículo 25. En el
mismo sentido establece el artículo 2.3 del Código Civil que:"las leyes no
tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario".
A modo de inciso y para los no
juristas aclararemos que la irretroactividad se entiende como la imposibilidad
de extender los efectos derivados de una ley a las relaciones jurídicas
existentes antes de su entrada en vigor, por una obvia cuestión de seguridad
jurídica.
Pues bien en este sentido y como no
podía ser de otra manera la Disposición Transitoria Primera del antedicho Real
Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, establece:
“Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada
en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en
el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte
contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán
adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”.
Por tanto y en función de lo expuesto,
se nos ofrecen tres escenarios distintos si contamos a partir de la entrada en
vigor de la LAU 29/94:
1º
Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6
de junio de 2013, Ley 29/94 de 24 de
noviembre, de arrendamientos Urbanos.
Plazo mínimo de duración 5 años
La prórroga que se establece sería la de 3 años
2º Contratos de arrendamiento
posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 19 de diciembre de 2018, Ley
29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos modificada por Ley 4/2013,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas,
que es sin duda el supuesto más frecuente con respecto a esta cuestión.
Plazo mínimo de duración 3 años
La prórroga que se establece sería
la de 1 año
3º Contratos de arrendamiento
posteriores al 19 de diciembre de 2018, Ley 29/94 de 24 de noviembre, de
arrendamientos Urbanos modificada por R.D.Ley 21/2018, de 14 de diciembre.
Plazo mínimo de duración 5 años
personas físicas y 7 años personas
jurídicas
La prórroga que se establece sería
la de 3 años.
A continuación realizaremos una
breve síntesis explicativa del artículo 9 y 10 de la LAU en aquellos aspectos
relacionados con el tema que nos ocupa.
Artículo 9 Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada
por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si
el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del
contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no
renovarlo.
Es decir
cualquiera que sea la redacción del presente artículo en función de la
legislación aplicable en cuanto al plazo, es común que la duración del contrato
si bien es libre, lo es parcialmente pues siempre existe la prórroga
potestativa para el inquilino de 3 o 5 años dependiendo de la legislación que
como hemos indicado le sea aplicable.
Artículo 10 Prórroga del contrato.
1.
Si llegada
la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez
transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a
la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad
de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años
más.
Cuando
se produzca el vencimiento del contrato, una vez transcurridos los plazos
mínimos desarrollados en el presente “post”, las partes habrán de haber
notificado por supuesto siempre de forma fehaciente,- para tener la prueba de
ello-, a la otra su voluntad de no renovarlo, con al menos un mes de antelación
porque de lo contrario se prorrogaría
por 1 o 3 años más según el texto de la LAU que le sea de aplicación.
Sobre esta misma cuestión
: http://navarroselfa.blogspot.com/2018/12/unapequena-reflexion-acerca-del-real.html
Tras la entrada en vigor de
la Ley 29/94 con el plazo de duración mínima igual que el actual, es decir
cinco años, se produjo un fenómeno bastante repetido como era la de intentar
hacerpasar un contrato de arrendamiento de vivienda por uno de temporada, sobre
todo en casos de un asesoramiento no profesional, de esta forma se intentaba evitar el plazo de
5 años, pero en este sentido los Tribunales de Justicia han sido muy
contundentes y expeditivos lo que nos lleva a la segunda pregunta: Para evitar la duración mínima de 5 años prevista
por la reforma de la LAU.
¿Podría arrendar mi vivienda por
temporada en lugar de hacer un contrato de alquiler para uso de vivienda?
Dispone el artículo 3 de la LAU que
sigue vigente en su contenido en la actualidad que:
"Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel
arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino
primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los
arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de
verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una
actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa,
asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los
celebren".
Por tanto es claro que los
"arrendamiento de temporada" tienen la consideración de
"arrendamiento para uso distinto del de vivienda", y en función de
ello les resulta de aplicación lo
establecido en el número tercero del artículo 4 de la LAU, conforme al cual "los arrendamientos para uso distinto
del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el tít. III de la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil".Es decir no están sometidos al plazo de
duración de 5 años ni a la prórroga de 3.
Con respecto a esta cuestión ha
mantenidoel Tribunal Supremo de forma constante, que la calificación de
arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado, ni de la nominación
que las partes den al contrato, sino de la verdadera voluntad de las mismas y
para que pueda calificarse como de temporada no debe ser ocupada como residencia habitual del arrendatario, sino ocasional y esporádica y nunca con la
voluntad de satisfacer su necesidad de vivienda con un carácter de permanencia.
Por tanto quedaría condenado al
fracaso cualquier intento de hacer pasar como arrendamiento de temporada lo que
en realidad es un alquiler de vivienda para evitar el plazo mínimo de 5 años a
disposición del arrendatario que dispone la última reforma, constituyendo por
tanto un fraude de ley, si no se dan exactamente las premisas antedichas.
Si buscamos un ejemplo donde se
pueda apreciar este concepto lo encontraríamos en el supuesto de que un
trabajador se destine a otra ciudad por una temporada concreta para realizar un
trabajo determinado, teniendo su vivienda habitual en otra ciudad a la que
volvería una vez finalizado, o el de los estudiantes que residen en otra ciudad
y arriendan un piso para el curso escolar,
por lo que el contrato ha de realizarse dejando perfectamente claras
cada una de sus cláusulas, la intención de
los contratantes y causa del mismo.
Resulta bastante explicativa como
ejemplo esta SENTENCIA de la AP Cádiz de 18 DE Julio de 2006
Arrendamiento de vivienda/Temporada
“Se aprecia que el contrato enjuiciado es un arrendamiento de vivienda.
La calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado
sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia
habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica. El arrendamiento se
hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda,
sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón
de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y
domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el
plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene
determinada por la transitoriedad. Debe entenderse este requisito de
temporalidad de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el
uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias
circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato”
En Cartagena a 11 de enero de 2019.
Antonio Navarro Selfa
Abogado en ejercicio
Decano del Ilustre Colegio de
Abogados de Cartagena
Profesor de la Escuela de Práctica
Jurídica de Cartagena en materia de Arrendamientos Urbanos y Propiedad
Horizontal.
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