El laberinto de los "apartamentos
o viviendas de uso turístico", contado para no iniciados.
Antecedentes
sociológicos y confusión existente actualmente en torno a la materia.
En los últimos años se ha
producido un “boom” en la proliferación de gran número de apartamentos
turísticos y viviendas amparado en la preferencia de los turistas por esta forma de hospedaje.
El aumento de la demanda de este
tipo de alojamiento ha provocado que numerosas empresas y particulares pongan a
disposición de turistas y viajeros los inmuebles de los que disponen. En algunas
ciudades y comunidades autónomas ha demostrado ser un negocio muy lucrativo, sin
bien y a mi juicio, muy confusamente
regulado.
A mayor abundamiento en
cualquier medio de comunicación digital o en papel, en radio o en televisión,
en redes sociales, o en tertulias y debates
de cualquier comunidad autónoma o de ámbito nacional, es normal
encontrar habitualmente noticias y análisis sobre este fenómeno.
La inquietud que se ha generado en las
comunidades de propietarios con este tema es grande, por lo perjuicios y
molestias que tal destino de una vivienda suele ocasionar, y la confusión de
arrendadores y arrendatarios sobre el tema es más que patente, como vengo
detectando en mi trabajo diario como abogado.
El problema radica en que la
legislación es prolija y confusa, y en muchas ocasiones llega desvirtualizada por
los transmisores - medios de
comunicación y redes sociales- al
receptor, por no hablar de la instrumentalización
política que en uno u otro sentido se le da al tema, habiéndose creado como
hemos indicado un escenario de confusión
absoluta.
Debemos siempre tener en
cuenta que la legislación de las comunidades autónomas sobre la materia, como
más adelante veremos, abarca tan solo el ámbito administrativo y que lo normado
en ellas no tiene virtualidad ninguna
sobre la Ley de Propiedad Horizontal ni sobre la Ley de Arrendamientos
Urbanos, porque salvo en el caso de Cataluña en materia de propiedad horizontal
ambas materias son competencia exclusiva del Estado. Por tanto todo lo hecho
que contradiga o caiga dentro del ámbito de competencia de estas normas es
“papel mojado”.
Mediante este “post”, vamos a
intentar a aclarar de forma genérica esta confusión de la forma más didáctica
posible, dejando a salvo el necesario asesoramiento por profesionales en cada
circunstancia del arrendamiento.
Diferencias con otras
figuras afines como el arrendamiento de temporada.
En primer lugar intentaremos
llegar a una definición del concepto de “arrendamiento turístico”, más conocido
como “apartamento turístico”.
En un primer escalón, debemos
empezar por diferenciarlos de los “contratos de arrendamiento de temporada”,
que constituyen a su vez una variante de los contratos de arrendamiento
celebrados para uso distinto del de vivienda y que aparecen regulados en la Ley
de arrendamientos Urbanos.
Comencemos por señalar que los
contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda están regulados en el
artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que indica literalmente:
«1. Se considera arrendamiento para uso
distinto del vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación,
tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo
anterior.
2.
En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean
las personas que los celebren».
Es decir que los contratos de
arrendamiento de temporada son una
subespecie del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda y se
entiende producido cuando se arriende bajo la voluntad de que la ocupación del
inmueble arrendado lo sea de forma esporádica, temporalmente, bien sea por meses,
fines de semana o días concretos, en temporada de verano o cualquier otra, siempre
que no se trate de satisfacer la necesidad de vivienda permanente del
arrendatario.
Continuando con el desarrollo
de la idea expuesta, de que los contratos de arrendamiento de temporada son una
subespecie de los de uso distinto a vivienda nos encontraríamos con dos fases
muy claras en nuestra legislación:
Antes y después de la reforma
de la LAU por la Ley 4/2013, de 4 de
junio.
Hasta dicha reforma, la
naturaleza como arrendamiento de temporada de los contratos de alquiler de
apartamentos o viviendas para uso vacacional y turístico y su inclusión en la
LAU no tenía discusión, no existía mayor problema, al menos en materia
arrendaticia.
A partir de la reforma de
2013, se añade un último párrafo al artículo 5, quedando expresamente excluidos del ámbito de
la LAU los denominados “apartamentos turísticos”, que recordemos son los que
hoy nos ocupan.
Así en artículo 5- e) de la
LAU pasó a tener la siguiente regulación:
“Quedan excluidos del ámbito de aplicación de
esta ley: … e) La
cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de
oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un
régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.”
Es decir, la reforma vino a
excluir de forma expresa a los apartamentos turísticos de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Concepto y definición
de apartamento turístico
Si desglosamos el antedicho
apartado e), para definir el apartamento turístico y separarlo del de temporada del art.3.2 LAU,
habrá que acudir al contenido del propio artículo que nos exige que ha de tener
las siguientes características para ser definido como tal:
- Que se
realice sobre la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
- Que
se comercialice en canales de oferta turística y realizada con finalidad
lucrativa.
- Que
esté sometido a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, que
será el que cada comunidad autónoma le haya dado.
En este sentido la Sentencia del
Juzgado de lo Contencioso Administrativo Santander, n. º 1, 156/2016, de 7 de
septiembre, me parece de las más didácticas sobre el tema que he podido
estudiar, su tenor literal nos indica cual es el motivo de su exclusión de la
Lec en el año 2013 y sus características, así :
“El
objetivo es someter, pues, a estos inmuebles a un estricto control por la
Administración Autonómica y a fijar una serie de condiciones bajo las advertencias
de imposición de sanciones ante los incumplimientos de los arrendadores a
someterse a una disciplina de la observancia de estos requisitos. Pero al mismo
tiempo no olvidemos que esto supone, también, una garantía para el ocupante de
estos inmuebles que se evitan desagradables sorpresas si contratan estos
inmuebles con personas que están sometidas y fiscalizadas por la Comunidad
Autónoma correspondiente, por lo que en el anuncio de comercialización del
inmueble se deberá hacer constar que está sometido a la normativa sectorial de
los alquileres de aprovechamientos de uso turístico”
La misma sentencia en su
Fundamento Quinto nos intenta acotar el concepto y los requisitos de un
alquiler en esta materia:
“De
lo que no hay duda, a la vista de la única prueba practicada, la documental, es
que se ofrece un alojamiento y para el turismo, no con otro fin, destinado a
disfrute y ocio, especialmente familias (compartido, por el tamaño) y por
cortos periodos de tiempo fijando un precio por día. Y se hace de forma
organizada, mediante numerosas páginas de internet destinadas a tal fin
específico de anunciar alojamiento turístico y rural, donde además se anuncian
hoteles y otros establecimientos. Y se presta no solo el alojamiento, sino que
se ofrecen otros servicios complementarios que exceden claramente del contrato
civil. El hecho de que la actividad turística sea estacional, no convierte el
arrendamiento en puntual u ocasional, concepto que se aviene mal a la labor de
publicidad desplegada y los medios que se han usado”.
Legislación aplicable
Para continuar y entender la
cuestión en su conjunto es importante volver al principio de este texto y
señalar que la Constitución Española en su artículo 148.1. otorga a las
comunidades autónomas competencias en materia de turismo, por tanto y sobre esa
base podrán legislar la actividad turística incluidos los arrendamientos de
viviendas de uso turístico o vacacional.
Por tanto, si la CCAA norman este
tipo de arrendamiento, estaríamos dentro del marco del apartado del artículo 5-e)
de la Lau que recordemos indicaba literalmente: “cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial”, y excluidos en
consecuencia de la LAU.
Una primera consecuencia de
esta tipo de norma es que estas viviendas/alojamientos obligatoriamente deberán
cumplir con los requisitos administrativos que la comunidad autónoma respectiva
establezca, bajo pena de sanción administrativa.
De no regularse por la comunidad
autónoma correspondiente los apartamentos turísticos, se seguirán incluyendo en
el ámbito de la LAU como arrendamientos de temporada, recordemos, subespecie de
los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
En conclusión, el
arrendamiento de este tipo de inmuebles no es que pase a estar regido por la norma autonómica, que en
ningún caso puede ser reguladora del contrato de arrendamiento que es
competencia estatal, sino que lo que la normativa autonómica hace es determinar
los requisitos administrativos para el reconocimiento como turísticos y los
detalles de su funcionamiento, pero el hecho del arrendamiento, aun quedando fuera de la LAU por la indicada
exclusión, estaría regulado por el Código
Civil eso sí, con las características que la norma administrativa respectiva de
cada Comunidad Autónoma le haya otorgado y la existencia de una ordenanza
municipal en su caso, pero como hemos indicado, sin que pueda afectar a aspectos de la Ley de
Propiedad Horizontal o a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Salvo error u omisión por lo
prolijo de las normas, este es el listado de normativa y Comunidad Autónoma por
orden alfabético:
Andalucía
Decreto 28/2016, de 2
de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto
194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Aragón
Decreto 80/2015 de 5 de
mayo, del Gobierno de Aragón por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas
de uso turístico en Aragón.
Decreto 167/2013, de 22
de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de los
apartamentos turísticos en Aragón.
Asturias
Decreto 48/2016, de 10
de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
Baleares
Ley 6/2017 de 31 de
julio de modificación de la Ley 8/2012 de 19 de julio, del turismo de las Illes
Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
Canarias
Decreto 113/2015, de 22
de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de
la Comunidad Autónoma de Canarias.
Cantabria
Decreto 19/2014, de 13
de marzo, por el que se modifica el Decreto 82/2010, de 25 de noviembre, por el
que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico extra hotelero en
el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.
Castilla La Mancha
Decreto 36/2018, de 29
de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y
las viviendas de uso turístico en Castilla-LaMancha.
Castilla y León
Decreto 3/2017, de 16
de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la
modalidad de vivienda de uso turísico en la Comunidd de Castilla y León.
Decreto 17/2015, de 26
de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la
modalidad de apartamentos turísticos en la Comunidad de Castilla y León.
Cataluña
Decreto 159/2012, de 20
de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de
uso turístico.
Comunidad de Madrid
Decreto 79/2014, de 10
de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de
uso turístico de la Comunidad de Madrid.
Extremadura
Ley 2/2011, de 31 de
enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura.
Ley 6/2018, de 12 de julio, de modificación de la
Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de
Extremadura.
Decreto 182/2012, de 7
de septiembre, por el que se establece la ordenación y clasificación de los
apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
Decreto 203/2012 de 15
de octubre por el que se establece la ordenación, precios y reservas y
servicios complementarios en establecimientos de alojamiento turístico.
Galicia
Decreto 12/2017, de 26
de enero, de ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y
viviendas de uso turístico.
Decreto 52/2011, de 24
de marzo, por el que se establece la ordenación de apartamentos y viviendas
turísticas.
La Rioja
Decreto 10/2017, de 17
de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en
desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.
Murcia
Decreto nº 174/2018, de
25 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos de la Región de
Murcia (BORM de 31 de julio de 2018).
Navarra
Decreto Foral 230/2011,
de 26 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación de los
Apartamentos Turísticos en la Comunidad Foral de Navarra.
País Vasco
Ley 13/2016, de 28 de
julio, de Turismo (BOPV de 11 de agosto de 2016).
Decreto 101/2018, de 3
de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso
turístico.
Decreto 198/2013, de 16
de abril, por el que se regulan los apartamentos turísticos.
Valencia
Ley 15/2018 de 7 de
junio, de turismo, ocio y hospitalidad.
Decreto 92/2009, de 3
de julio por el que se aprueba el Reglamento regulador de las viviendas
turísticas…
Dos conclusiones para
finalizar, la primera es que hablaremos de arrendamientos turísticos, cuando cumplan con
todos los requisitos que cada comunidad autónoma haya normado sobre la materia,
así como los ayuntamientos dentro de sus competencias dejando por supuesto a
salvo lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, Ley de arrendamientos
urbanos e incluso Código Civil, que no pueden ser modificados por la autoridad
administrativa regional o local por ser competencia estatal.
En segundo lugar, que sería
deseable, como me consta que se está intentando, armonizar e unificar dentro de
lo posible la legislación sobre esta materia, reformando distintas leyes, para
evitar el caos existente en la actualidad y en aras de un principio básico como
es la seguridad jurídica, que tranquilice tanto al mercado como a las
comunidades de propietarios, arrendadores y arrendatarios. Para ello esperamos exista la mayor voluntad
y consenso de todos los partidos del arco parlamentario, ya que de esta forma
ganaremos una norma que sea duradera en el tiempo y no dependa de los “vientos
políticos” que soplen en cada momento.
Cartagena, 22 de octubre de
2018.
Antonio
Navarro Selfa
Abogado
en ejercicio
Decano
del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena
Profesor
de la Escuela de Práctica Jurídica de Cartagena en materia de Arrendamientos
Urbanos y Propiedad Horizontal.
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