PRINCIPALES
REFORMAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DEL REAL DECRETO–LEY 7/2019, Y
ANÁLISIS CRÍTICO DE LA REFORMA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ARRENDADOR.
El gobierno aprobó el pasado 1
de marzo un nuevo Real Decreto-ley, el 7/2019 de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler y lo ha hecho tras fallar de forma cuasi esperpéntica con
el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que no llegó a convalidar el
Congreso de los Diputados a pesar de su entrada en vigor durante aproximadamente
un mes.
Sobre dicho Decreto de 14 de
Diciembre escribí en su momento los post alojados en mi blog,- especializado en
la materia,- que aquí os dejo http://navarroselfa.blogspot.com/ en la
medida que puedan servir de complemento al presente análisis. Dados los
antecedentes he preferido tomarme unos días para escribir esta nueva entrada y de esta
manera he podido observar que, si bien se ha escrito mucho y bien sobre el tema,
también se ha escrito mucho y mal, de forma que intentaré de la forma más
divulgativa posible concretar las novedades más importantes de la Reforma con
alguna referencia a anteriores situaciones legislativa y realizar una reflexión
crítica a la reforma desde el punto de vista de mi ejercicio práctico en la
materia desde hace más de treinta años.
En cualquier casos debemos
partir de la premisa de que la situación de los arrendamientos urbanos en
España no puede más que calificarse de muy peculiar en lo que a seguridad
jurídica se refiere, no podemos olvidar que nos hallamos nada menos que ante el
sexto régimen jurídico vigente aplicable a los contratos de arrendamiento de
vivienda, desde la aprobación de la LAU, 29/94 hasta Real
Decreto-ley, el 7/2019.
Es muy complicado adivinar si
esta reforma va a conseguir los efectos perseguidos por el ejecutivo actual,
aunque mucho me temo que muy al contrario de lo pretendido, puede reducirse la
oferta de viviendas en muchas zonas del territorio nacional lo que intentaré
explicar. Sí es cierto que tengo una
cosa segura por los antecedentes en esta cuestión y es que el pretendido efecto
social del Decreto, que en muchas de las
medidas es positivo, me temo que no tiene los recursos materiales ni judiciales
para que en la práctica pueda llevarse a cabo, por lo que me temo pronto una
nueva reforma que ajuste la Ley a la realidad, la séptima.
He querido específicamente,
comentar aquí tan solo las reformas que afecten a la Ley de Arrendamientos Urbanos
desde el punto de vista sustantivo así como procesal con la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Así:
MODIFICACIONES SUSTANTIVAS
1º.-Modificación
en cuanto a la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus
prórrogas tras la reforma.
La modificación de los
artículos 9 y 10 de la LAU, supone volver a la duración anterior a la Ley
4/2013, es decir, cinco años de duración
mínima más tres de prórroga obligatoria
caso no denunciarse el contrato siendo esta por plazos anuales, cuando el
arrendador sea persona física.
Cuando se trate de una persona
jurídica, la duración será de siete años más tres de prórroga por plazos anuales.
Igualmente y para el caso de
que el arrendador manifieste su voluntad de no renovar el contrato evitando la
prórroga debe comunicarlo al inquilino con cuatro meses de antelación,
aumentándose de esta forma el plazo Si es el inquilino el que quiere terminar
con el arrendamiento, debe avisar con dos meses de antelación.
Mediante la presente
modificación de la LAU, y según el preámbulo de la Ley trata de darse mayor
estabilidad al arrendatario en cuanto al pacto de duración.
Esta medida puede ser positiva
en algunos casos, pero en otros no. Como hemos indicado anteriormente estamos
ante la sexta reforma efectuada de la LAU, y mi experiencia me ha enseñado que
durante los tiempos en que la duración del contrato es de cinco años suele
producirse una retracción del mercado
sobre todo en pequeños propietarios sin una urgente necesidad de poner su
inmueble en el mercado. El mercado inmobiliario de alquiler no es solo uno, lo
comprenden desde los fondos buitres y grandes inmobiliarias hasta personas
físicas con una sola propiedad. Su comportamiento no es el mismo, al igual que
no es lo mismo el arrendamiento en Madrid o Barcelona que en Cuenca o en
Teruel. La competencia en materia de legislación arrendamientos urbanos es
estatal, y así debe ser, pero quizás debería de encontrase las forma de
establecer en la medida de lo posible distintos parámetros para distintas
situaciones cuando entre las mismas media tanta diferencia.
2º.- Modificación
en cuanto a la inscripción de los
contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad.
En este caso volvemos a la
situación anterior a la reforma del año 2013. Así se modifica por la vía de
la supresión el apartado 2º del artículo 7, y los artículos 13 y 14 , no siendo necesario que los contratos
de arrendamiento se inscriban en el
Registro de la Propiedad para que produzcan efectos respecto de terceros
durante los cinco primeros años de duración para las personas físicas y siete
para las jurídicas, lo que conlleva a que en cualquiera de los casos en los que
se produzca un cambio de arrendador por cualquier de las formas, el contrato continuará
vigente durante el antedicho periodo de tiempo de prórroga obligatoria es decir
cinco o siete años.
Salvando el principio de fe
pública registral que configura nuestro Derecho es verdad que esta medida sí
ajusta la legislación a la realidad, pues no puede pasar desapercibido que eran
prácticamente inexistentes los contratos de arrendamiento que se inscribían en
el Registro de la Propiedad, bien por desconocimiento, falta de información o
por los gastos que ello suponía, pero lo cierto es que la medida relativa a la
inscripción no tuvo nunca virtualidad alguna, lo que sí iba claramente en
detrimento del arrendatario.
3º Modificación
respecto a la denegación de la prórroga obligatoria
por necesidad del arrendador.
Con la actual reforma y dentro
del vaivén legislativo que venimos denunciando volvemos a la situación anterior
al año 2009 por lo que con la nueva redacción del artículo 9.3 la obligatoriedad
de que la causa de denegación se
especifique en el contrato es
ineludible, tiene que figurar necesariamente.
Para mí y desde mi experiencia,
puede suponer la retirada del mercado de
alquiler de una parte las viviendas y la no salida de otras, me explico.
Es obvio que el futuro no puede
predecirse y la necesidad de la vivienda para el arrendador o sus hijos por
graves situaciones laborables, de pareja u otras de absoluta relevancia como
puede ser la propia pérdida de su residencia, pueden generar en un mundo tan
inestable como el que vivimos muchas dudas para los futuros arrendadores a la
hora de poner su vivienda en el mercado. “¿Qué ocurre si arriendo y mi hijo se
casa dentro de tres años?”. “Si arriendo y me divorcio hasta dentro de cinco
años no puedo utilizar mi vivienda, no me merece la pena”. Estas preguntas y afirmaciones, así como
otras similares las escuché muchas veces formular a mis clientes en mi despacho
antes del año 2009, sobre todo a determinados propietarios que contaban con una
sola vivienda para arrendar y que son una parte muy importante del mercado
inmobiliario, que suelen residir en ciudades medias y pequeñas, así como en
pueblos.
Además tampoco tiene mucho sentido
para mí esta medida por el hecho de que la misma no operaba de forma automática
para en el arrendador.
La pretensión de obtención de
la vivienda mediante la denegación de prórroga, podía perfectamente llevar
aparejada la oposición por parte de un inquilino y entonces era un Juez
mediante el oportuno procedimiento judicial quien decidía si de verdad
concurría esa cauda de necesidad o bien no existía la misma y se trataba solo
de una argucia del arrendador para retomar la propiedad.
Cabe en este inciso recordar
que nuestro Estado de Derecho dota al arrendatario sin medios para litigar de
un procedimiento sin costes por medio del turno de oficio y la justicia
gratuita por lo que la garantía de sus derechos quedaba salvaguardada.
4º Modificación
en torno a las denominadas viviendas suntuarias y apartamentos turísticos.
Para empezar es necesario
aclarar que para nuestro legislador las viviendas suntuarias son aquellas cuya superficie es superior a 300 metros
cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el
salario mínimo interprofesional.
El artículo 4 de la LAU,
recoge otra vez este tipo de arrendamiento de vivienda para su eliminación
expresa del régimen arrendaticio de la LAU, siendo por tanto aplicable a su
regulación la voluntad de las partes.
También estamos plenamente de
acuerdo con el legislador en reiterar en esta reforma que los apartamentos/alojamientos turísticos no
están dentro del paraguas legislativo de la LAU,- como no podía ser de otra
manera,- si bien es cierto que quizás se ha perdido una muy buena ocasión para
definirlos con absoluta claridad dada la confusión que a veces puede llegar a
existir con el arrendamiento de temporada, lo que en algunos casos da lugar a
intentos de fraude en este mercado. Esta situación tiene además apoyo en la extensa
legislación autonómica por competencia legislativa sobre la materia y no muy
rigurosa en algunas ocasiones.
5º Modificación
en cuanto a la actualización de renta en los contratos de arrendamientos de
vivienda y a la elevación de la renta por mejoras en las viviendas.
Debemos comenzar indicando que
pese al debate existente entre los partidos políticos que han acordado el
Decreto, finalmente se ha impuesto la “razón” y la renta a establecer por el arrendamiento sigue siendo libre, si bien es cierto que determina el artículo 18 de la
LAU en su nueva redacción una limitación exclusiva de la subida de la renta al
IPC sin posibilidad de usar otro parámetro durante los primeros cinco o siete primeros
años de contrato dependiendo como ya hemos indicado de que hablemos de
arrendador persona física o arrendador persona jurídica.
En todo caso es importante
indicar que la antedicha subida deberá pactarse expresamente en el contrato, ya
que de lo contrario, la renta no podrá actualizarse bajo ninguna circunstancia.
Por último además de la
fijación exclusiva del IPC a las subidas de la renta, el Decreto establece el compromiso de crear en ocho meses un
sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler.
Respecto de la segunda cuestión
debemos indicar que el artículo 19 de la
LAU sí permite elevar la renta por mejoras, siempre que éstas no estén
incluidas en el deber de conservación que para el arrendador establece el
artículo 21 y que además estén consensuadas con el arrendatario.
5º.- Modificación
en cuanto a la subrogación mortis causa para el arrendatario.
En este apartado tendríamos que
partir de una afirmación y es que con carácter general no cabe excluir la subrogación mortis causa durante el
periodo de duración mínimo legal del contrato como ya ocurría antes de la
reforma.
Lo que la reforma ha venido a
introducir es la imposibilidad de que en los contratos de duración superior a
la antedicha de cinco o siete años tampoco tenga cabida en cualquier caso la cláusula de renuncia previa
del arrendatario cuando éste se encuentre en situación de vulnerabilidad, sea
mayor de 65 años, existan afectados menores de edad, o personas discapacitados.
Entiendo que la redacción del
artículo es quizás un poco ambigua lo que sin duda dará lugar a conflictos,
pues parece extraño que solo se fije dicha cláusula cuando se dé la situación
ab-initio, y no cuando sea sobrevenida.
6º.- Modificación
en cuanto a la atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de
formalización del contrato al arrendador persona jurídica.
La reforma en este caso introduce
un párrafo final en el art. 20 de la LAU que establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de
formalización del contrato de arrendamiento serán a cargo del arrendador en el
caso de que esta fuera una persona
jurídica, sin posibilidad de pacto en contrario.
Esta medida pretende que el
arrendatario no asuma el pago de los honorarios de gestión, y redacción del
contrato de arrendamiento, si bien el legislador opta por una solución
intermedia al prever el supuesto solo cuando hablemos de arrendadores persona
jurídica. Esta modificación sí viene a solventar una práctica que veíamos todos
los días desde el ejercicio de la profesión como era la imposición de estos
gastos al arrendatario con carácter general y nunca negociable por las
corporaciones empresariales del sector.
7º-Modificación
en cuanto al derecho de adquisición
preferente a favor de las Administraciones Públicas
Se introduce en el artículo
25.7 una modificación que otorga los derechos de tanteo y retracto respecto de
la totalidad del inmueble, al órgano que designe la Administración competente, para el caso de venta conjunta de la
vivienda arrendada con las restantes existentes o locales propiedad del
arrendador que formen parte de un mismo inmueble o, aun cuando sean varios los
propietarios, vendan a un mismo comprador la totalidad de pisos y locales del
aquél.
A nadie se escapa que el
objetivo de esta modificación es poner algún tipo de control a las ventas de
inmuebles a Fondos de Inversión, dando la oportunidad para que la administración
pública actué en ese caso.
8.-
Modificación en cuanto a los límites máximos que el arrendador puede establecer
como fianza y aval para el arrendatario
El nuevo decreto ley establece
que los avales o garantías adicionales
a la fianza que tenga que entregar el
arrendatario no podrán suponer nunca un desembolso de dos meses de renta.
Se mantiene dentro del
artículo 36 de la LAU la fianza obligatoria de un mes para el
arrendatario.
De esta manera a la hora de
realizar un contrato el arrendatario tendrá que disponer como máximo y cuando
concurran todos los supuestos antedichos de dos
mensualidades de renta como aval , un mes como fianza y otro para la renta del
propio mes inicial del contrato, lo que nos lleva a cuatro mensualidades.
MODIFICACIONES PROCESALES
A)
Modificación en cuanto a los criterios de tramitación de procesos judiciales en
materia arrendaticia
Esta modificación si tiene para mí un importante calado procesal por
cuanto art. 249.1.6. se reforma para que los procedimientos, excepto la
reclamación de rentas , cantidades complementarias, desahucio por falta de pago de la renta así
como expiración del término tengan que tramitarse por el procedimiento que
corresponda según la cuantía a tenor
de lo dispuesto en el art. 250.1.1ª de la LEC.
B)
Modificación en cuanto al desahucio por falta de pago.
En primer lugar se introduce
un apartado en el art. 441 de la LEC mediante el cual en el requerimiento de
pago que se realiza por parte del juzgado se deberá informar al demandado de la
posibilidad que tiene de acudir a los servicios sociales con el fin de que puedan
determinar que concurre la situación de vulnerabilidad. En este caso y si se
aprecia por parte de la administración tiene que notificarlo al Juzgado
correspondiente.
Una vez recibida esta
comunicación se deberá suspender el proceso hasta que se adopten las medidas
que los servicios sociales estimen necesarias, pero por el plazo máximo de un
mes si el demandante es persona física o tres, si es jurídica. Teóricamente y
una vez transcurrido dicho plazo se alza la suspensión y el procedimiento
continúa.
Igualmente se modifica la LEC,
en el sentido de prohibir en cualquier caso los lanzamientos abiertos, es decir
sin fijación de día y hora. Según mi práctica profesional puedo indicar que esta medida solo se
utilizaba en casos extremos cuando se preveía una resistencia activa al mismo
por parte de terminadas plataformas. Estimo mejor que se hubiera mantenido la
medida dada la excepcionalidad con la que se aplicaba.
CONCLUSIONES
Partiendo de la base de que el
objetivo fundamental de la reforma debe ser la flexibilización del mercado
inmobiliario y dar mayor seguridad al arrendatario, no es menos cierto que no
se puede legislar en una sola dirección y que este Decreto plantea muchas dudas
para los arrendadores, que ya hemos visto se han producido en otras ocasiones
anteriores con las mismas circunstancias.
En mi opinión personal dudo
mucho de la eficacia de la medida sobre todo para un sector concreto del
mercado antes referido en el punto 3º
“sobre todo a determinados
propietarios que contaban con una sola vivienda para arrendar y que son parte
una parte muy importante del mercado inmobiliario, que suelen residir en ciudades medias y pequeñas, así como en
pueblos.”. Si a eso añadimos
la imposibilidad de resolver el contrato en cinco años para las personas
físicas por una causa sobrevenida de absoluta necesidad complicamos aun mucha
más el tema.
Tengo la impresión, no sé si
errónea, de que el legislador parece percibir al arrendador como un comerciante
implacable que pretende aprovecharse del
débil arrendatario, desconociendo que una parte importante del mercado
inmobiliario en alquiler como hemos indicado pertenece a familias de clase
media o baja que dependen en muchos casos de esta vivienda arrendada como único
recurso para complementar su maltrecha o ajustada economía o con cuya renta
pagan el préstamo hipotecario de la misma. En realidad lo único que se pretende
casi siempre por el arrendador medio en la medida de sus posibilidades es,
rentabilizar económicamente un inmueble que pudiera tener sin uso. Es
complicado “el ejercicio sobre alambre” de meter casi en el “mismo saco” a un
propietario medio de Cuenca, Soria o Cartagena con un fondo buitre o una gran
mercantil inmobiliaria, y la diferencia entre ambas según la actual reforma es
apenas perceptible en escasas medidas de tiempo.
Es evidente que el arrendador
medio o pequeño, si ha tomado la decisión de poner su vivienda en alquiler, lo
que quiere es recibir su renta mensual. Cuando esto se produce la experiencia
me ha enseñado que no suele haber problemas para que el arrendamiento se
prolongue el mayor tiempo posible para seguir obteniendo un beneficio, y ese
parámetro de comportamiento es absolutamente distinto al de las grandes
corporaciones inmobiliarias.
Por el contrario si ese
arrendador medio o pequeño se le da mayor flexibilidad, garantía y seguridad y no
corre el riesgo de eternizar los procedimientos judiciales de desahucio, existe
una mayor posibilidad de que saquen sus viviendas al mercado.
Nadie con la mínima lógica y
entendimiento y un mínimo de solidaridad puede dudar de la necesidad de dar al
arrendatario garantías de que no va a quedar en la calle, y que el Estado va a
proceder a ayudarlos en situaciones de vulnerabilidad, pero igualmente y desde
el punto de vista práctico no pueden adoptarse medidas cuyo cumplimiento
resulta imposible. Estoy seguro de que el legislador desconoce cuánto tiempo en
la realidad práctica suele demorarse un departamento de los servicios sociales
de cualquier administración en emitir un informe, y cuántos meses por tanto podría
quedar paralizado el desahucio por falta de pago. Estoy seguro además de que el legislador
desconoce el mal endémico de la administración de Justicia por su falta
absoluta de medios, su lentitud, y digo que estoy seguro porque me parece
imposible dictar determinadas normas no teniendo en cuenta que después, su
correcta aplicación es imposible y que va a ser el arrendador el único
perjudicado al estar con un proceso de desahucio absolutamente dilatado en el
tiempo.
En fin, creo que se ha hecho
una reforma probablemente cargada de buenas intenciones, pero creo que
desconociendo la realidad de la práctica diaria en esta materia y con normas
imposibles de cumplir, no habiendo alcanzado un equilibrio entre la legítima
protección del arrendatario y el derecho del arrendador sobre todo en los casos
antes expresados de un perfil medio- bajo, que, reitero, es una parte muy
importante del mercado inmobiliario.
En Cartagena a 12 de marzo de
2019.
Antonio
Navarro Selfa
Abogado
en ejercicio. Decano del Colegio de abogados de Cartagena.
Profesor
de la EPJ Cartagena y del master de acceso a la abogacía en materia de
arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.
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