A modo de necesaria introducción
y de forma muy resumida debemos indicar que conforme establece el párrafo
primero del art. 18, LPH, los acuerdos adoptados por una junta de propietarios serán impugnables en tres supuestos
concretos:
1º Cuando sean contrarios a la
ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
En este caso la acción judicial
caduca al año, mientras que en los supuestos 2º y 3º de este apartado a los
tres meses.
2º Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la
propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3º Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
Como recordatorio indicaremos que
necesariamente el plazo de impugnación del acuerdo ha de contarse de fecha a
fecha, de acuerdo con el artículo 5.1 CC al ser un plazo de caducidad que opera por el mero paso del tiempo y no es
susceptible de interrupción.
El propio artículo 18 de la LPH, en su párrafo segundo nos indica que los “legitimados para impugnar estos acuerdos adoptados por la junta de
propietarios son necesaria y exclusivamente
los propietarios que hubiesen
salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”. El antedicho
párrafo nos indica además que para entablar la acción judicial el propietario
deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con
la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Dicho todo esto es igualmente
necesario recordar que, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, la impugnación de los acuerdos se encuentra
sometida a un plazo de caducidad cuyo
transcurso, cuando no tiene lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o
defecto del que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer, transformándolo en
válido cualquiera que fuese su contenido.
Sirva como ejemplo de lo
antedicho, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2018 siendo Ponente Don
Antonio Salas Carceler:
“Por tanto no existe nulidad y,
aunque pudiera existir, al tratarse en el caso de acuerdo que vulneraría
exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontraríamos ante un
supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad
dentro de los plazos establecidos en la Ley, ampliamente superados en el caso.
Esta sala en sentencia, entre otras, núm. 131/2014 , acorde con las señaladas
por la parte recurrente y con la núm. 104/2013 de 27 febrero , dice que «De
esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre
alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a
requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo
establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal.
Igualmente y desde el punto de
vista procesal debemos recordar también que si bien la nulidad de pleno
derecho,- ipso iure e insubsanable-, puede oponerse por vía de acción o
excepción, habida cuenta del carácter declarativo del pronunciamiento que la
reconozca, por el contrario, la anulabilidad únicamente la podemos hacer valer
bien por vía de acción, bien mediante una demanda reconvencional dentro del
plazo antedicho del artículo 18 de la LPH.
Para concluir y volviendo al núcleo
del tema que nos ocupa podemos afirmar sin ningún género de dudas que la actual
redacción del artículo 18 de la LPH, y la Jurisprudencia que lo interpreta considera
que los acuerdos que entrañan alguna infracción de la Ley de Propiedad
Horizontal o de los estatutos de la Comunidad, es decir los del primer
apartado, son meramente anulables otorgándoles
conforme a dicha calificación jurídica el plazo de un año para ejercer la
acción , mientras que aquellos que suponen una infracción de cualquier otra Ley
imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el
caso de contravención, o sean contrarios a la moral o el orden público o
impliquen un fraude de ley, han de ser conceptuados nulos de pleno derecho,
conforme al art. 6.3 del Código Civil y, por tanto y lógicamente insubsanables por el mero transcurso del
tiempo.
A tenor de lo antedicho un
ejemplo muy aclaratorio respecto del concepto de acuerdo nulo de pleno derecho lo encontramos en la
Sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo de fecha 07/06/2018, en ella se
indica:
“Descendiendo al caso enjuiciado, y para una mejor inteligencia de la
decisión de la sala, es preciso distinguir dos supuestos: El primero sería
aquél en el que la Comunidad litiga con un comunero, es vencido éste en el
pleito y es condenado en costas, pero goza del beneficio de justicia gratuita.
Si la Comunidad adoptase el acuerdo de exigirle, inmediatamente después
de haberse tasado las costas, el abono de éstas, el acuerdo sería contrario a
una ley distinta a la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art. 36.2 de la Ley 1/1996 de Asistencia Jurídica
Gratuita que establece que el beneficio lleva consigo la no exacción de las
costas causadas, siempre que dentro de los tres años siguientes a la concesión
del derecho no viniese a mejor fortuna.
Por tanto el acuerdo de exacción
sería nulo, no anulable, por contrario a una Ley, que no es la de Propiedad
Horizontal.”
Otra sentencia muy ilustrativa
sobre la cuestión sería la de la
Audiencia Provincial de Baleares de 20 de noviembre de 2015, pues se
impugna en concreto un acuerdo de corte de suministro de agua a un comunero
aprobado en Junta de Propietarios por impago de la cuota común.
La Sala en este caso nos indica
literalmente:
“En materia de propiedad horizontal deben diferenciarse, tal como lo
hace la STS de 5 de mayo de 2000, por un lado, los acuerdos anulables
susceptibles de sanación por caducidad entre los que se encuentran los que
incidan en ilegalidad por infracción de preceptos de la Ley de Propiedad
Horizontal o los Estatutos, a los que el Art.18.3 de la misma norma otorga un
plazo de impugnación de un año. Y, por otro lado, los acuerdos viciados de
nulidad radical o absoluta por infringir cualquier otra Ley imperativa o
prohibitiva que no tenga establecidos unos efectos distintos para el caso de su
contravención ( artículo 6.3 del Código Civil ) o por ser contrarios a la
moral, al orden público o impliquen fraude de ley.
En el caso de autos, la nulidad
que los actores pretenden hacer valer es claramente la absoluta o radical pues
sostienen que el acuerdo impugnado es contrario al artículo 33 de la
Constitución Española, por su contenido expropiatorio y por ello, no procede
tener por caducada la acción”
Como último ejemplo, la Sentencia
del TS de fecha 11 de Junio de 2016.
“Afirmada la vinculación que produce la norma administrativa
imperativa, hay que examinar los acuerdos impugnados. El inmueble tenía un
servicio de portero automático, que fue inutilizado por los acuerdos de los
propietarios porque se había generado una sensación de inseguridad a raíz de
una serie de ataques a la propiedad acaecidos en el propio inmueble. La
comunidad tomó el acuerdo de cerrar la puerta del portal con llave, con lo que
se impedía el acceso, pero también la salida libre por el único paso que tiene
el citado inmueble. Ello resulta contrario a lo establecido en los artículos 44
y 45 de la ley 19/1999, que imponen la obligación de dejar expedita la salida
prohibiendo cualquier clase de elementos que impidan su utilización. Resulta
claro que si se impone una sanción es porque el tipo descrito incluye una norma
imperativa, en virtud de lo que dispone el art. 18.1 a) de la Ley de Propiedad
Horizontal, que establece que los acuerdos son impugnables "cuando sean
contrarios a la ley [...]". Ello debe integrarse con lo dispuesto en el
artículo 6.3 CC, por lo que los acuerdos
tomados en contra de esta norma son nulos de pleno derecho por ser contrarios a
la norma imperativa, contenida en la Ley autonómica 19/1999.”
Para finalizar debemos aclarar
que el Tribunal Supremo mantiene una excepción a todo lo antedicho que viene
sosteniendo de manera reiterada y que he podido comprobar genera cierta
confusión no ya entre los profesionales sino también entre Juzgados de Primera
Instancia y Audiencias Provinciales.
Esta excepción radica en el
nombramiento de Presidente de la Comunidad a persona no propietaria. Lo cierto es que por mucho que he intentado ahondar en el tema no
alcanzo a encontrar sentido jurídico a tal doctrina porque al final hablamos
del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal que trata del nombramiento de Presidente de quien
no es propietario, y desde luego al menos a mi juicio no concuerda con lo
derivado del artículo 6.3 del Código Civil ni con la redacción del propio
artículo 18 de la LPH, si bien como tal doctrina y sin más consideración debe
ser acatada.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 23
de septiembre de 2015
Es nulo de pleno derecho el
nombramiento de quien no es propietario como Presidente de la Comunidad
"... Se alega la infracción de la doctrina jurisprudencial
contenida en las sentencias de esta Sala de 28 de octubre de 1974 y 11 de
noviembre de 2009.
Aun cuando es cierto que tales sentencias mantienen la tesis de la
parte recurrente -la sentencia más reciente a efectos de no negar la
legitimación a la Comunidad demandada por el hecho de haber actuado en el
proceso a través de su presidente no propietario-, la mayoría de las sentencias
dictadas por esta Sala se han inclinado por la posición contraria considerando
que se trata de una nulidad absoluta e insubsanable por tratarse de un acto
contrario a la ley.
Así la sentencia núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002 , dice que
«la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del
nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es
propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005 , citada en la de 13
de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de
julio , modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13 -), que
"evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal
es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho,
conforme al art. 6.3 del Código Civil . Así lo declara la sentencia de 30 de
abril de 1994 , que estudia un caso análogo, referente a no reunir el
presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de
nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius
cogens" con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme
a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido,
se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento ( sentencias de 10
de marzo de 1965 , 7 de febrero y 27 de abril de 1976 , 11 de diciembre de 1982
y 10 de octubre de 1985 citadas , a las que cabe agregar las de2 de marzo de
1992 y 29 de octubre de 1993 ), y añade esta sentencia que no se trata
evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde
el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de
copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de
acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al
previsto en el art. 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos
anulables ". ....'.
Dado que la diferenciación entre
acuerdos nulos y anulables reviste consecuencias prácticas absolutamente relevantes, porque dependiendo
de ello el acuerdo tiene o no que impugnarse en un plazo de un año y que a
veces en la práctica puede verse como un tema confuso, espero haber aclarado
cualquier duda al respecto, entendiendo que, como siempre digo, cualquier
Comunidad de propietarios debe de contar siempre con el debido asesoramiento de
un profesional ya sea un administrador de fincas o un letrado a fin de evitar
cualquier problema insubsanable.
Cartagena, 9 de julio de 2019.
Antonio Navarro Selfa
Abogado en ejercicio. Decano del Colegio de abogados de Cartagena.
Profesor de la EPJ Cartagena y del master de acceso a la abogacía en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.
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